Đất nền Đà Nẵng giảm sâu, condotel ế ẩm: Thị trường ảm đạm nhất trong 10 năm

Suy giảm mạnh, có phân phúc giảm 97%

Số liệu trên vừa được Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) đưa ra tại báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2023.

Theo DKRA Group, năm 2023, ngoại trừ phân khúc căn hộ đón nhận một số tín hiệu tích cực hơn so với năm 2022, hầu hết các phân khúc còn lại sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường.

Được biết đến là một trong những thủ phủ bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng trong năm qua thị trường ở đây tiếp tục chìm trong cảnh ảm đạm.

Cụ thể, tại phân khúc condotel, trong năm 2023 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung sơ cấp, chỉ bằng 61% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ đã mở bán trước đó.

Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây và chỉ bằng 3% so với năm 2022, giao dịch tập trung phần lớn ở những nhóm sản phẩm có giá bán dao động khoảng 3 - 4 tỷ đồng/căn.

Quảng Nam vẫn là khu vực dẫn dắt thị trường khi chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung và tổng lượng tiêu thụ, tương đương 58% và 92%. Nền kinh tế vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực, thị trường khách quốc tế trọng điểm dự báo tăng trưởng không cao, dòng tiền thu nhập từ du lịch vẫn chưa có sự tăng trưởng đột phá. Vì vậy thị trường condotel nhiều khả năng khó có tín hiệu khởi sắc trong ngắn hạn.

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường sơ cấp có 10 dự án (trong đó không có dự án mới), cung cấp ra thị trường 245 căn, giảm 38%.

Nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Thừa Thiên Huế - chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung sơ cấp.

Sức cầu chung thị trường giảm đáng kể, ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua và bằng 7% so với năm 2022. Giao dịch sụt giảm ở hầu hết các dự án, cả thị trường ghi nhận tiêu thụ 11 căn, giảm 93%.

Đối với thị trường nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm, cả thị trường có 2 dự án tương ứng 36 căn, giảm 84% so với cùng kỳ.

Thị trường không có dự án mới, phần lớn nguồn cung đến từ dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, mức giá chào bán hiện tại daođộng từ 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn. Riêng thị trường thứ cấp tiếp tục ảm đạm, không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Thị trường nhà phố, biệt thự ghi nhận 15 dự án chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho mở bán từ những năm trước.

Hàng loạt dự án ngừng triển khai do vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp thiếu vốn, thị trường chung gặp khó đã ảnh hưởng tiêu cực tâm lý nhà đầu tư khiến thanh khoản thị trường liên tục sụt giảm từ giữa cuối quý II/2022 đến nay.

Sức cầu chung ở mức thấp, cả thị trường ghi nhận tiêu thụ 161 căn, giảm 84%. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm nhà liền kề với mức giá trung bình dưới 10 tỷ đồng/căn. Mức giá ghi nhận giảm trung bình 5% - 7% so với cùng kỳ, chủ yếu tập trung ở nhóm các dự án đã triển khai lâu năm, xây dựng chậm tiến độ cũng như chưa có pháp lý hoàn thiện.

Dự báo còn khó khăn

Tại phân khúc đất nền, thị trường cũng không sáng hơn. Số liệu từ DKRA Group cho thấy, phân khúc đất nền ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung mới đạt khoảng 696 nền, giảm đáng kể 74% so với năm 2022.

Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 31% (khoảng 218 nền), chỉ bằng 15% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu trong 6 tháng đầu năm, tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44,5 – 59,5 triệu đồng/m2 (Đà Nẵng) và 10,6 – 11,3 triệu đồng/m2 (Quảng Nam).

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 7% - 9% so với lần mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với đầu năm.

Về căn hộ, ghi nhận 14 dự án triển khai bán hàng với nguồn cung sơ cấp toàn thị trường rơi vào khoảng 1.730 căn, tăng 29% so với năm 2022, chủ yếu phân bố tại Đà Nẵng.

Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 42%, tương đương 734 căn, tăng 66% so với năm trước.

Giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung, mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2.

Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 3% - 5%. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, phần lớn người bán chủ động giảm giá phổ biến 2% - 6% so với đầu năm kỳ vọng gia tăng thanh khoản.

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung căn hộ mới có thể dao động ở mức 800 – 1.000 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí đầu vào.

Trong khi đó, nguồn cung phân khúc đất nền trong năm 2024 được dự báo có thể sẽ giảm nhẹ so với năm 2023, dao động khoảng 450 - 550 nền, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng và Quảng Nam.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với năm 2023. Thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm của năm 2023 đặc biệt ở nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý, nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, dự kiến nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức thấp. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

>> Bất động sản nghỉ dưỡng vừa giảm giá, vừa được cấp sổ, có nên đầu tư?