Đất nền giảm nhiệt, nhà phố tăng giá: Điều gì đang diễn ra với bất động sản Đà Nẵng?

Căn hộ nổi lên giữa nhịp điều chỉnh của thị trường

Theo báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026 của Batdongsan.com.vn, Đà Nẵng tiếp tục củng cố vị thế là một trong những thị trường được quan tâm tại miền Trung. Tuy nhiên, diễn biến giá cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn.

Giá rao bán bất động sản phổ biến tại Đà Nẵng tăng từ khoảng 51 triệu đồng/m2 đầu năm 2023 lên mức đỉnh 87 triệu đồng/m2 trong năm 2025, duy trì quanh ngưỡng này vào đầu năm 2026 trước khi giảm còn 81 triệu đồng/m2 trong quý III. Trong khi đó, giá rao thuê phổ biến đạt 25 triệu đồng/tháng, thấp hơn mức 30 triệu đồng/tháng ghi nhận trong quý II.

Diễn biến trên cho thấy thị trường đã xuất hiện sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng giá, dù chưa đồng nghĩa toàn bộ phân khúc đều suy yếu. Trái lại, căn hộ vẫn thể hiện khả năng giữ giá tốt hơn một số loại hình khác.

Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán căn hộ tại Đà Nẵng trong quý III/2026 đạt khoảng 67 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước. Mức độ quan tâm vẫn tập trung tại các khu vực Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và Hải Châu, lần lượt chiếm khoảng 40%, 21% và 18% tổng mức độ quan tâm căn hộ bán theo khu vực trong báo cáo.

Nguồn cung mới cũng có xu hướng tập trung tại Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn, với một số dự án được chào bán trong khoảng 50-60 triệu đồng/m2. Sự tập trung này cho thấy các khu vực có lợi thế về vị trí, du lịch, cảnh quan và khả năng kết nối tiếp tục là tâm điểm phát triển căn hộ.

Một yếu tố đáng chú ý khác là khả năng khai thác cho thuê. Theo báo cáo, căn hộ Đà Nẵng có giá rao bán phổ biến khoảng 4,2 tỷ đồng, giá thuê phổ biến 17 triệu đồng/tháng và tỷ suất cho thuê ước tính 4,5%/năm. Mức này thuộc nhóm cao trong các thành phố được so sánh, ngang với Nha Trang và cao hơn Hà Nội cũng như TP. HCM cũ.

Động lực từ du lịch góp phần củng cố triển vọng khai thác căn hộ, nhưng không bảo đảm mọi dự án đều đạt hiệu quả như nhau. Khả năng sinh lời còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng sản phẩm, chi phí vận hành, công suất cho thuê thực tế và mức giá đầu tư ban đầu.

Đất nền điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng

Trái với diễn biến tương đối tích cực của căn hộ, đất nền Đà Nẵng đang bước vào nhịp điều chỉnh rõ hơn sau giai đoạn tăng mạnh về cả giá rao bán lẫn mức độ quan tâm.

Theo báo cáo, giá rao bán đất nền trong quý III giảm tại phần lớn khu vực được thống kê. Mức giảm phổ biến khoảng 2-8% so với quý trước, trong đó Liên Chiểu giảm 8%, Hòa Vang giảm 7%, Sơn Trà giảm 5%, còn Hải Châu và Ngũ Hành Sơn cùng giảm khoảng 3%. Một số địa bàn ngoài khu vực lõi ghi nhận mức giá thấp hơn đáng kể, như Hòa Vang khoảng 13 triệu đồng/m2, Tam Kỳ khoảng 14 triệu đồng/m2 và Điện Bàn khoảng 25 triệu đồng/m2.

Dù giá điều chỉnh, Ngũ Hành Sơn vẫn là khu vực tập trung mức độ quan tâm đất nền lớn nhất, chiếm khoảng 26% trong cơ cấu theo khu vực của báo cáo. Điều này cho thấy sức hút của một địa bàn không nhất thiết mất đi ngay khi giá giảm, đặc biệt nếu khu vực đó vẫn có lợi thế về vị trí và khả năng phát triển đô thị.

Tuy nhiên, nhịp điều chỉnh cũng cho thấy đất nền nhạy cảm với biến động lãi suất, dòng tiền và tâm lý kỳ vọng. Sau giai đoạn tăng nóng, khi người mua thận trọng hơn và chi phí vốn trở thành yếu tố cân nhắc, những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá có thể chịu áp lực lớn hơn.

Vì vậy, mức giảm giá rao bán không nên được hiểu là tín hiệu thị trường đã tạo lập mặt bằng giá mới hay cơ hội đầu tư đã rõ ràng. Với đất nền, pháp lý, khả năng khai thác, hạ tầng thực tế và thanh khoản vẫn là những yếu tố quyết định giá trị của tài sản.

Nhà phố ven biển giữ đà tăng giá

Trong khi đất nền hạ nhiệt, nhà phố tại Đà Nẵng vẫn ghi nhận mức tăng giá đáng chú ý trong hai năm gần đây, đặc biệt tại Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn - những khu vực gắn với lợi thế du lịch và ven biển.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, giá rao bán nhà mặt phố tại Đà Nẵng cũ tăng khoảng 29% trong quý III/2026 so với quý I/2025, lên khoảng 137 triệu đồng/m2. Mức tăng này cao hơn Hà Nội và TP.HCM cũ trong cùng giai đoạn so sánh của báo cáo.

Xét theo khu vực, giá rao bán nhà phố tại Ngũ Hành Sơn đạt khoảng 188 triệu đồng/m2, còn Sơn Trà khoảng 181 triệu đồng/m2. Tính từ quý I/2025 đến quý III/2026, giá tại hai khu vực này lần lượt tăng khoảng 45% và 43%. Hải Châu đạt khoảng 157 triệu đồng/m2, tăng 23%.

Dù vậy, giá cao cũng đồng nghĩa với yêu cầu lớn hơn về dòng tiền và hiệu quả khai thác. Với nhà phố, đặc biệt tại các khu vực có hoạt động du lịch, giá trị tài sản không chỉ nằm ở vị trí mà còn phụ thuộc vào khả năng kinh doanh, cho thuê và mức độ duy trì nhu cầu thực.

Diễn biến bất động sản Đà Nẵng diễn ra trong bối cảnh kinh tế địa phương duy trì đà tăng trưởng tích cực. Theo thông tin công bố về tình hình kinh tế - xã hội, GRDP thành phố trong 9 tháng năm 2026 ước tăng 10,31% so với cùng kỳ; riêng quý III tăng 11,83%. Thành phố cũng ghi nhận sự phục hồi của du lịch và việc thúc đẩy trở lại một số dự án quy mô lớn như cảng Liên Chiểu, Làng Vân và Danang Downtown.

Đà tăng trưởng kinh tế, dòng vốn đầu tư và lượng khách du lịch có thể tạo thêm nhu cầu đối với nhà ở, căn hộ cho thuê và mặt bằng kinh doanh. Việc mở rộng không gian phát triển sau sắp xếp địa giới cũng đặt ra những cơ hội mới cho các khu vực đô thị và vùng ven.

Tuy nhiên, những yếu tố vĩ mô này không đồng nghĩa toàn bộ thị trường bất động sản sẽ tăng giá đồng loạt. Báo cáo quý III cho thấy rõ sự khác biệt giữa các phân khúc: căn hộ giữ sức hút nhờ nhu cầu ở và khai thác cho thuê; nhà phố tăng giá tại những khu vực có lợi thế; còn đất nền chịu áp lực điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng.

Trong bối cảnh đó, triển vọng của bất động sản Đà Nẵng nhiều khả năng phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu. Thay vì nhìn thị trường qua một con số tăng trưởng chung, người mua và nhà đầu tư cần đánh giá từng phân khúc, từng khu vực và từng tài sản cụ thể. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng sang một nhịp vận động có chọn lọc hơn, nơi giá trị thực và hiệu quả khai thác ngày càng đóng vai trò quan trọng.