Đầu tư bất động sản “ăn theo” Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng: Cẩn thận mất tiền oan

Kỳ vọng diện mạo mới cho Thủ đô

Sau hàng chục năm chờ đợi, Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng đã được UBND TP Hà Nội đã phê duyệt và bàn giao cho 13 quận huyện.

Theo quy hoạch, phân khu đô thị sông Hồng có diện tích khoảng gần 11.000ha, trong đó sông Hồng chiếm 3.600ha (33%), đất bãi sông là hơn 5.400ha (50%), phần diện tích còn lại là khu vực đã xây dựng gồm các khu làng xóm có lịch sử hình thành và phát triển lâu đời như xã Bát Tràng, Văn Khê, Tráng Việt; các khu phố ngoài đê như Quảng An, Tứ Liên, Yên Phụ, Phúc Xá...

Dự báo quy mô dân số tối đa tại khu vực này đến năm 2030 sẽ vào khoảng 300.000 người.

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng có chiều dài 40km, trải dài từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, thuộc địa giới hành chính của 55 phường, xã thuộc 13 quận, huyện. Theo quy hoạch, sẽ phân đoạn quản lý phát triển gồm 3 phân đoạn chính.

Cụ thể, từ cầu Hồng Hà tới cầu Thăng Long là khu vực phát triển không gian sinh thái. Từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì là khu vực trung tâm của phân khu đô thị sông Hồng đa chức năng, với các công trình công cộng, văn hóa, thương mại dịch vụ.

Từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở là không gian sinh thái trọng tâm với các khu vực nông nghiệp trồng rau, hoa màu, cây cảnh, thủy sản. Hà Nội đã nghiên cứu quy hoạch 8 bãi sông Hồng. Đặc biệt, đồ án xác định xây dựng mới 6 cầu đường bộ qua sông gồm cầu Hồng Hà, cầu Mễ Sở, cầu Thượng Cát, cầu Ngọc Hồi, cầu Tứ Liên và cầu Trần Hưng Đạo. Đây được dự kiến không chỉ thay đổi về mặt giao thông đô thị mà còn giúp cho hệ thống thoát lũ trên sông Hồng được vận hành tốt hơn.

Theo quy hoạch được thông qua, các khu vực dân cư hiện có ở bãi sông thuộc 4 quận trung tâm Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng sẽ được tồn tại bảo vệ, trừ một số khu dân cư ở khu vực lòng sông co hẹp, nguy cơ mất an toàn khi có lũ lớn sẽ phải di dời.

Ngoài việc đưa ra định hướng đối với các khu dân cư, quy hoạch cũng phân bổ quỹ đất xây dựng tại khu vực 6 bãi sông. Tại các bãi này được nghiên cứu xây dựng mới với tỷ lệ 5%, những bãi sông được đề xuất xây dựng các khu chức năng đô thị hiện đại, đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, có mật độ xây dựng thấp, phù hợp với định hướng là trục không gian đặc trưng cây xanh, mặt nước, cảnh quan chủ đạo của đô thị trung tâm. Quy hoạch cũng phân bổ quỹ đất xây dựng theo 6 bãi sông, cụ thể:

- Bãi Tàm Xá - Xuân Canh là khu vực dân cư tập trung với 34,06ha (khu vực mở rộng 5% diện tích dân cư hiện có). Khu vực được quy hoạch xây dựng đô thị về phía tuyến đê hiện tại, diện tích xây dựng không được vượt quá 61,2ha.

- Bãi Thượng Cát - Liên Mạc là khu vực dân cư tập trung với 36,46ha (khu vực mở rộng 5% diện tích dân cư hiện có). Khu vực có thể nghiên cứu xây dựng: diện tích tối đa 3,45ha.

- Bãi Hoàng Mai - Thanh Trì là khu vực dân cư tập trung với 425,04ha (khu vực mở rộng 5% diện tích dân cư hiện có). Khu vực có thể nghiên cứu xây dựng diện tích tối đa 53,15ha.

- Bãi Chu Phan - Tráng Việt là khu vực dân cư tập trung với 220ha (khu vực mở rộng 5% diện tích dân cư hiện có). Khu vực có thể nghiên cứu xây dựng: diện tích tối đa 12,7ha.

- Bãi Đông Dư - Bát Tràng là khu vực dân cư tập trung với 103,96ha (khu vực mở rộng 5% diện tích dân cư hiện có). Khu vực có thể nghiên cứu xây dựng: diện tích tối đa 3,15ha.

- Bãi Kim Lan - Văn Đức la khu vực dân cư tập trung với 72ha (khu vực mở rộng 5% diện tích dân cư hiện có). Khu vực có thể nghiên cứu xây dựng: diện tích tối đa 18,95ha.

Giá đất tăng mạnh, tiềm ẩn nhiều rủi ro

Ngay khi có thông tin sẽ quy hoạch phân khu sông Hồng, đất khu vực được cho là nằm trong quy hoạch và lân cận đã liên tục trải qua các đợt “sốt giá”.

Đến nay, khi quy hoạch cuối cùng được công bố, giá bất động sản nói chung đã tăng dựng đứng tại một số địa điểm ven sông Hồng như: Sơn Tây, Tây Hồ, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì...

Tại xã Đông Dư (huyện Gia Lâm), đất ở trong khu dân cư giáp tuyến đường làng rộng chừng 2 - 3m đang rao bán ngưỡng 40 triệu đồng/m2, tăng 25%; khu vực giáp đê sông Hồng, xã Tứ Hiệp (Thanh Trì) rao bán 50 triệu đồng/m2, trong khi cách đây một năm khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2. Tương tự, các xã thuộc phân khu đô thị sông Hồng như Hải Bối, Vĩnh Ngọc, Xuân Canh… (huyện Đông Anh) mức giá cũng đang nằm ở ngưỡng 30 - 50 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay, việc nhà đầu tư tìm đầu tư vào bất động sản ven sông Hồng phục vụ nhu cầu thực và dài hạn rất ít. Do vậy, giá sẽ chỉ tăng một thời gian rồi sẽ nhanh chóng trở về mức cũ. Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước thông tin về quy hoạch, sốt ảo, bởi đã có rất nhiều nhà đầu tư bị nhấn chìm trong các cơn “sốt đất ảo” hay bởi thông tin ăn theo quy hoạch.

Ông cũng thông tin thêm, trên thế giới nói chung, khu vực châu Á nói riêng đã chứng kiến rất nhiều mô hình đô thị ven sông, sau khi quy hoạch xây dựng mang lại động lực phát triển mạnh cho thị trường bất động sản như đô thị ven sông Hàn (TP Seoul, Hàn Quốc), đô thị ven sông Hoàng Phố (Thượng Hải, Trung Quốc) hay đô thị ven sông Singapore (Singapore)...

Riêng đối với đồ án quy hoạch ven sông Hồng vẫn đang tiếp tục chờ quy hoạch chi tiết và xây dựng hạ tầng giao thông, kỹ thuật khác nên bất động sản vẫn chưa thể sinh lời nhanh. Do vậy, đầu tư "lướt sóng", xuống tiền theo thông tin quy hoạch hay cơn sốt sẽ gặp nhiều rủi ro.

Một chuyên gia về quy hoạch đô thị chia sẻ, Đồ án quy hoạch đô thị ven sông Hồng, sông Đuống đã được phê duyệt nhưng đây mới chỉ phê duyệt tỷ lệ 1/5.000, để đi vào triển khai cần tiếp tục nghiên cứu, lập quy hoạch chi tiết cho từng khu vực để phù hợp với điều kiện thực tế. Vì vậy, những người đầu cơ nếu nắm thông tin không chính xác thì rủi ro sẽ rất lớn. Nếu chẳng may mua vào những vị trí đất vẫn đang trong diện nghiên cứu lập quy hoạch cho tiết thì có thể rơi vào cảnh lợi nhuận chưa thấy đâu trong khi vốn đầu tư bị thâm hụt do giá bồi thường sau quy hoạch không tương xứng.