Gần 600.000 giao dịch nhưng tồn kho vẫn tăng: Bộ Xây dựng cảnh báo gì về nghịch lý này?
Dù ghi nhận gần 600.000 giao dịch bất động sản trong năm 2025, thị trường vẫn bộc lộ nghịch lý khi tồn kho quay đầu tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ.
Gần 580.000 giao dịch, nhưng tồn kho vẫn tăng mạnh
Báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2025 và cả năm 2025 do Bộ Xây dựng công bố chiều tối 16/1, cho thấy thị trường ghi nhận sự phục hồi rõ nét về thanh khoản. Cụ thể, trong năm 2025, trên cả nước có khoảng 579.718 giao dịch bất động sản thành công, tăng 7,7% so với năm 2024.
Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 138.025 giao dịch, tăng khoảng 10%, còn đất nền đạt 441.693 giao dịch, tăng khoảng 7%. Đất nền tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng lượng giao dịch, cho thấy dòng tiền đầu tư vẫn ưu tiên các tài sản gắn với đất.
Trái ngược với đà tăng giao dịch, báo cáo của 24/34 địa phương cho thấy, tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2025 lên tới 32.894 căn/nền, bao gồm 10.952 căn hộ chung cư, 9.810 căn nhà ở riêng lẻ và 12.132 nền đất.
So với quý III/2025, tồn kho cả ba loại hình đều tăng mạnh. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng tới 23,7%, trong khi đất nền tăng 21,6%.
Phân tích xu hướng này, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhận định: “Với chung cư, tồn kho giảm trong 6 tháng đầu năm nhưng 6 tháng cuối năm lại tăng trở lại. Nhà ở riêng lẻ có xu hướng tăng tồn kho qua từng quý, phản ánh sự lệch pha giữa nguồn cung và sức mua thực”.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, diễn biến này cho thấy thanh khoản thị trường chưa đồng đều, giao dịch tăng nhưng chủ yếu tập trung vào một số phân khúc, khu vực nhất định, trong khi nguồn cung ở nhiều dự án vẫn chưa được hấp thụ hiệu quả.
Bộ Xây dựng sẽ theo dõi sát diễn biến thị trường
Cùng với tồn kho, mặt bằng giá tiếp tục là yếu tố gây áp lực lớn lên thị trường. Trong quý IV/2025, giá chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn cơ bản ổn định nhưng duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, tính chung cả năm 2025, giá chung cư tăng từ 20–30%, nhiều khu vực tăng trên 40%, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.
Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư bình quân năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Tại Hà Nội, nhiều dự án ghi nhận mức giá từ 90–170 triệu đồng/m².
Tại TP.HCM, giá chung cư tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Giá bán sơ cấp trung bình năm 2025 đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm trước, với nhiều dự án có giá rao bán vượt 150 triệu đồng/m².
Ở các địa phương khác, giá chung cư tăng chậm hơn, dao động 10–15% so với năm 2024.
Theo Bộ Xây dựng, giá đất nền phát triển theo dự án trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng, tập trung tại các khu vực có hạ tầng kết nối đồng bộ, vị trí trung tâm và thông tin quy hoạch rõ ràng. Trong năm 2025, giá đất nền tăng khoảng 20–25% so với năm 2024.
Một số khu vực tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức giá phổ biến từ vài chục triệu đến gần 180 triệu đồng/m², phản ánh kỳ vọng đầu tư vẫn ở mức cao.
Trước nghịch lý giao dịch tăng nhưng tồn kho không giảm, Bộ Xây dựng xác định trọng tâm thời gian tới là tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhằm cải thiện khả năng hấp thụ của thị trường.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý”, nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch và kiểm soát rủi ro thị trường.
Song song đó, Bộ sẽ chuẩn hóa, kết nối dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, liên thông với các cơ sở dữ liệu về đất đai, quy hoạch, thuế và tài chính.
“Bộ Xây dựng sẽ theo dõi sát diễn biến thị trường, kịp thời có các biện pháp điều tiết đồng bộ, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững”, bà Hoàng Thu Hằng nhấn mạnh.
