Giá căn hộ Hà Nội tăng 25% mỗi năm, thu nhập người dân chỉ tăng 9%
Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng bình quân 25% mỗi năm trong 5 năm qua, cao gần gấp ba lần tốc độ tăng thu nhập của người dân. Trong khi mặt bằng giá nhà ngày càng cao, nguồn cung căn hộ bình dân liên tục thu hẹp, khiến cơ hội sở hữu nhà ở của người có nhu cầu thực ngày càng khó khăn.
Tại họp báo công bố Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý III/2026 chiều 15/10, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho biết nhu cầu nhà ở thực tại Hà Nội vẫn được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Tuy nhiên, khả năng chi trả đang trở thành thách thức lớn đối với thị trường. Theo bà Hằng, trong 5 năm qua, thu nhập bình quân của người dân Hà Nội tăng khoảng 9% mỗi năm, trong khi giá bán sơ cấp căn hộ tăng bình quân 25% mỗi năm. Chênh lệch tốc độ tăng trưởng này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng.
Không chỉ giá bán tăng nhanh, cơ cấu nguồn cung cũng chưa đáp ứng tốt nhu cầu của người mua nhà. Các căn hộ vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở những phân khúc có mức giá cao hơn, tạo thêm áp lực đối với người mua có ngân sách hạn chế.
Giao dịch căn hộ Hà Nội giảm gần một nửa
Theo báo cáo của Savills, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý III/2026 ghi nhận sự suy giảm ở cả nguồn cung mới và lượng giao dịch.
Cụ thể, nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng B, giảm 42% so với quý trước và giảm 51% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng căn hộ bán được cũng giảm 26% theo quý và 48% theo năm. Dù vậy, phân khúc hạng B vẫn chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch trên thị trường trong kỳ.
Về giá bán, giá chào bán sơ cấp trung bình đạt 107 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp đã giảm ba quý liên tiếp, dù vẫn cao hơn mức cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, khoảng cách giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp tiếp tục duy trì ở mức đáng kể. Tại phân khúc hạng A, chênh lệch giá lên tới 28%, còn phân khúc hạng B ghi nhận mức chênh lệch 17%.
Diễn biến này cho thấy người mua nhà đang có thêm những lựa chọn với mức giá khác nhau giữa căn hộ mở bán mới và sản phẩm chuyển nhượng. Trong bối cảnh giá nhà cao so với thu nhập, khả năng tài chính, vị trí và chất lượng căn hộ sẽ trở thành những yếu tố quan trọng trong quyết định xuống tiền của người mua.
Nguồn cung căn hộ bình dân giảm 27% mỗi năm
Áp lực về khả năng chi trả còn thể hiện rõ qua sự thu hẹp của phân khúc căn hộ bình dân tại Hà Nội.
Theo Savills, kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C đã giảm bình quân 27% mỗi năm. Trong cơ cấu nguồn cung tương lai, phân khúc này dự kiến chỉ chiếm khoảng 12%.
Sự suy giảm nguồn cung trong khi nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu khiến người mua ngày càng khó tìm được sản phẩm phù hợp với ngân sách. Nhiều người phải cân nhắc giữa khả năng tài chính, vị trí và chất lượng nhà ở, thậm chí dịch chuyển nhu cầu ra những khu vực xa trung tâm hơn.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, triển vọng nhu cầu nhà ở thực vẫn được duy trì nhờ đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng cải thiện. Đặc biệt, các dự án hạ tầng trọng điểm tại Hà Nội có thể tạo ra những động lực phát triển bất động sản mới, đồng thời mở rộng không gian đô thị ra khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận.
Việc cải thiện kết nối giao thông có thể tạo điều kiện phát triển thêm nguồn cung nhà ở tại những khu vực có mức giá phù hợp hơn. Tuy nhiên, khả năng giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền không chỉ phụ thuộc vào số lượng dự án được triển khai, mà còn nằm ở cơ cấu sản phẩm đưa ra thị trường.
Trong bối cảnh giá căn hộ tăng nhanh hơn đáng kể so với thu nhập, việc phát triển nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng tài chính của người dân sẽ là yếu tố quan trọng để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở tại Hà Nội.
