Giá căn hộ trung tâm TP.HCM lập đỉnh lịch sử nhưng thanh khoản lao dốc

Theo báo cáo mới công bố của Cushman & Wakefield (C&W), trong quý I/2026, khu vực trung tâm TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2025.

Đơn vị nghiên cứu cho rằng sự sụt giảm nguồn cung phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong giai đoạn đầu năm. Nguồn hàng mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó căn hộ hạng sang chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung.

Một số dự án nổi bật được tung ra thị trường gồm Masteri Cosmo Central, Masteri Park Place của Masterise Homes và Sunshine Sky City của Sunshine Group. Các dự án này thu hút sự quan tâm nhờ vị trí đắc địa cùng chiến lược bán hàng linh hoạt.

Đáng chú ý, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm TP.HCM đã tăng lên gần 7.300 USD/m2, mức cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường. So với quý trước, giá tăng khoảng 19% và cao hơn 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo C&W, đây là mức giá niêm yết trên thị trường sơ cấp, chưa bao gồm các chương trình ưu đãi dành cho khách hàng đặt chỗ sớm hoặc thanh toán nhanh. Điều này cho thấy các chính sách bán hàng vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc định hình mặt bằng giá thực tế.

Giá bán tăng mạnh trong khi cơ cấu sản phẩm mất cân đối đã tác động đáng kể đến sức mua. Trong quý I, lượng giao dịch thành công chỉ đạt chưa đến 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm 2025.

Theo đánh giá của C&W, thị trường đang xuất hiện sự lệch pha rõ nét giữa nguồn cung và nhu cầu. Trong khi phần lớn nguồn hàng mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu thực tế lại tập trung ở phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, việc tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn cùng mặt bằng lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng cũng khiến nhiều khách hàng trì hoãn quyết định xuống tiền, lựa chọn tiếp tục quan sát diễn biến thị trường.

Ngược lại với khu vực trung tâm, thị trường căn hộ tại các địa phương vệ tinh của TP.HCM như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì nguồn cung dồi dào. Trong quý I/2026, khu vực này ghi nhận khoảng 7.017 căn hộ mở bán mới, giảm 17,4% so với quý trước nhưng vẫn ở mức cao.

Trong đó, Bình Dương tiếp tục là thị trường dẫn đầu với khoảng 6.430 căn hộ mới, tập trung tại các khu vực Thuận An và Dĩ An. Nguồn cung được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa nhanh, nhu cầu ở thực lớn cùng hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Các dự án tiêu biểu gồm Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon, Emerald Garden View và Green Skyline do các chủ đầu tư như Phú Mỹ Hưng, Phát Đạt và Lê Phong phát triển.

Thanh khoản tại thị trường vệ tinh cũng duy trì tích cực hơn khu vực trung tâm. Trong quý I, tổng lượng giao dịch đạt khoảng 6.118 căn hộ. Xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực lân cận tiếp tục gia tăng khi giá nhà tại TP.HCM ngày càng vượt xa khả năng chi trả của nhiều người mua.

Về giá bán, căn hộ tại Bình Dương hiện có giá sơ cấp trung bình khoảng 1.886 USD/m2, giảm 7,4% so với quý trước nhưng vẫn tăng 16,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo C&W, mức giảm theo quý chủ yếu do nguồn cung mới tập trung nhiều hơn ở phân khúc trung cấp.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển theo mô hình đa cực.

Theo bà, trong khi khu vực trung tâm vẫn duy trì sức hút và mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả cùng sự thiếu hụt sản phẩm phù hợp đang thúc đẩy người mua dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm hơn.

"Quá trình mở rộng không gian đô thị sẽ giúp hình thành các cực tăng trưởng mới, đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở và dẫn dắt chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường căn hộ TP.HCM", bà Ngọc nhận định.