Giá đất nền phía Nam tăng nóng: Mua dễ, bán khó

Từ đầu tháng 3 đến nay, thị trường bất động sản vùng ven TP. HCM liên tục sốt nóng do tác động của những thông tin quy hoạch. Đơn cử, trước thông tin huyện Củ Chi muốn trở thành thành phố trực thuộc TP. HCM, thay vì lên quận như kế hoạch trước đó, dòng người ùn ùn đổ về đây lùng mua đất, kéo giá đất tăng phi mã.

Chỉ trong vài ngày, giá đất tại Củ Chi đồng loạt được cập nhật. Tùy từng khu vực, vị trí, diện tích… giá bán được điều chỉnh tăng dao động từ 100 - 500 triệu đồng mỗi lô.

Không chỉ ở Củ Chi, đất nền nhiều khu vực ven TP. HCM như Đồng Nai, Bình Dương, thậm chí xa hơn như Bình Phước, Bình Thuận… đều tăng nóng.

Tại Bình Phước, sau khi có thông tin địa phương này đề xuất Chính phủ làm cầu bắc qua sông Mã Đà để rút ngắn khoảng cách đi sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai), giá đất dọc tuyến đường ĐT 753 (khu vực huyện Đồng Phú) bắt đầu tăng nhanh. Cụ thể, mỗi mét ngang đất mặt đường đang được rao bán 250 - 300 triệu đồng, tăng 30 - 50% so với cách đây một tuần.

Không chỉ khu vực này, mà nhiều khu đất quanh địa bàn xã Tân Hưng, Tân Lợi cũng được nhà đầu tư từ nhiều nơi đổ về tìm mua, tập trung dọc 2 bên tuyến đường ĐT.753, cách cầu Mã Đà khoảng 10 km hướng về TP. Đồng Xoài.

Theo dữ liệu tệp khách hàng của 10 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong giai đoạn 2020 – 2022 do Công ty Việt An Hòa thu thập được và phân tích, nhóm nhà đầu tư lướt sóng đã biến mất khỏi thị trường. Đây vốn là nhóm đầu tư “mua nhanh, bán vội”. Việc biến mất của nhóm này trên thị trường cho thấy, khả năng thnah khoản của tài sản đã xuống thấp, thời gian mua vào bán ra kéo dài khiến nhà đầu tư không còn sóng để lướt.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, khi giá bất động sản tăng quá cao thì dễ ảnh hưởng tới thanh khoản, bởi lúc này khả năng mua bị hạn chế. Bên cạnh đó, khi nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, nếu bất động sản đó có thanh khoản thấp thì sẽ khó thu hồi vốn, khi đó áp lực trả nợ lãi sẽ lớn, gây rủi ro cho cả người vay và bên cho vay.

Vì vậy, việc cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản là rất cần thiết, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” như đã từng xảy ra trong quá khứ.

TS. Sử Ngọc Khương cũng lưu ý nhà đầu tư vào đất nền phía Nam giai đoạn này, cần lưu ý 2 nguyên tắc phòng vệ. Nguyên tắc thứ nhất: Chỉ cân nhắc mua khi biết rõ có thể bán được, tức là phải xem xét đến tính thanh khoản của bất động sản trước khi nghĩ đến lợi nhuận. Nguyên tắc thứ hai: Ưu tiên quản trị rủi ro, bao gồm rủi ro pháp lý, quy hoạch, rủi ro dòng tiền, rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính...

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa chia sẻ, nếu nhà đầu tư bán không được bất động sản sau khi đã dốc hết vốn liếng để đầu tư, thậm chí còn dùng đến tiền vay, trong khi thị trường diễn biến khó lường, khả năng nhà đầu tư mắc kẹt hoặc vỡ nợ sẽ rất cao, đặc biệt với nhà đầu tư F0 có ít kinh nghiệm càng phải thận trọng hơn.

Ông lý giải, nhà đầu tư F0 là đối tượng nếu dùng đến đòn bẩy để đầu tư rất có khả năng gặp phải tình trạng “mua dễ, bán khó” khi không đủ kinh nghiệm, trình độ thẩm định tính thanh khoản của bất động sản đó. Vì thế, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án, kế đến là ưu tiên loại hình bất động sản có thể giao dịch dễ dàng, đảm bảo dòng tiền thu hồi về, sau đó mới tính đến lợi nhuận.