Hạ tầng, pháp lý, sản phẩm vừa túi tiền: Bộ ba 'chìa khóa' giúp bất động sản vượt gió ngược
Nhiều phân khúc bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ chịu tác động gián tiếp từ chính sách thuế quan mới của Mỹ. TS. Bùi Quý Thuấn – Phó Trưởng Ban Nghiên cứu, Liên Chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam (VIPFA) – khuyến nghị doanh nghiệp nên “đi trước một bước” bằng tư duy chiến lược và rà soát lại mô hình kinh doanh, trước khi cơn bão thực sự ập đến.
Giữa những lo ngại về “cơn địa chấn” thuế quan từ Mỹ có thể giáng xuống hàng hóa Việt Nam, một câu hỏi lớn đặt ra: Liệu bất động sản có thể đứng ngoài vòng xoáy?
Theo TS. Bùi Quý Thuấn – Phó Trưởng Ban Nghiên cứu, Liên Chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam (VIPFA), dù không trực tiếp “tham chiến” trên mặt trận xuất khẩu, bất động sản sẽ là ngành tiếp theo chịu tác động âm ỉ nhưng sâu sắc, đặc biệt trong trung và dài hạn.
Những phân tích dưới đây từ vị chuyên gia sẽ phác họa rõ hơn các “kịch bản” mà thị trường này có thể phải đối mặt trong thời gian tới.
PV: Theo ông, tâm lý thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng như thế nào trong ngắn hạn và dài hạn sau khi Mỹ áp thuế 46% lên hàng hóa Việt Nam? Phân khúc nào có thể bị ảnh hưởng nặng nề nhất? Ông có thể phân tích rõ hơn về những thách thức mà phân khúc này phải đối mặt?
TS. Bùi Quý Thuấn: Việc Mỹ áp thuế 46% lên hàng hóa Việt Nam sẽ tạo ra một hiệu ứng lan tỏa không chỉ trong lĩnh vực xuất khẩu mà còn ảnh hưởng gián tiếp đến nhiều ngành kinh tế khác, trong đó có bất động sản. Để phân tích cụ thể tác động đến tâm lý thị trường bất động sản Việt Nam, ta nên xem xét theo ngắn hạn và dài hạn, đồng thời xác định phân khúc dễ tổn thương nhất và các thách thức cụ thể mà phân khúc này phải đối mặt là gì.
Về tác động ngắn hạn, nhà đầu tư và người mua có xu hướng "đứng ngoài thị trường" để quan sát diễn biến, đặc biệt là khi lo ngại doanh nghiệp xuất khẩu cắt giảm nhân công, ảnh hưởng đến thu nhập và việc làm, đặc biệt là trong các ngành chịu thuế cao như đồ gỗ, dệt may, thủy sản – có thể giảm đơn hàng, ảnh hưởng đến dòng tiền, làm giảm nhu cầu thuê/xây nhà máy, kho bãi, khu công nghiệp.
Về dài hạn, sự tác động của thuế quan sẽ làm dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu: Nếu Việt Nam mất lợi thế xuất khẩu vào Mỹ (thị trường lớn nhất của nhiều ngành), các công ty FDI có thể tái cơ cấu đầu tư sang nước khác như Ấn Độ, Indonesia hoặc Mexico, điều này làm chậm nhu cầu thuê khu công nghiệp, logistics, kho bãi,…
Phân khúc bất động sản dễ tổn thương nhất trong trường hợp này đó là bất động sản công nghiệp và nhà ở cho công nhân thuê trong thời gian tới. Khi sản xuất tạm dừng, bất động sản công nghiệp là khâu đầu tiên cảm nhận rõ lực cản: Các hợp đồng thuê mới chững lại; mức giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ; những dự án khu công nghiệp đang “đón sóng” phải giãn tiến độ. Hệ lụy lan rộng sang bất động sản liền kề. Đáng lo ngại hơn, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) "mạch máu" tăng trưởng, cũng đứng trước nguy cơ suy giảm do sức hấp dẫn đầu tư Việt Nam giảm sút, ảnh hưởng tiêu cực đến toàn thị trường.
PV: Phân khúc bất động sản cao cấp – vốn được xem là ít biến động – sẽ chịu tác động như thế nào nếu dòng vốn FDI giảm và số lượng chuyên gia nước ngoài thu hẹp?
TS. Bùi Quý Thuấn: Bất động sản cao cấp (gồm căn hộ hạng sang, biệt thự, penthouse, nhà phố cao cấp...) thường được xem là “vùng trũng” ít biến động so với các phân khúc khác, nhưng khi đặt trong bối cảnh biến động từ bên ngoài, cụ thể đó là Việt Nam sẽ chịu mức thuế cao như hiện nay sẽ làm cho dòng vốn FDI có thể giảm và điều này thu hẹp lực lượng chuyên gia nước ngoài, thì phân khúc bất động sản cao cấp chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.
Cụ thể, khi dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam, đi liền với dòng vốn đó là sự di chuyển của chuyên gia, lao động trình độ cao vào Việt Nam kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho chuyên gia, lãnh đạo cấp cao, kỹ sư nước ngoài. Các tập đoàn đa quốc gia thường thuê hoặc mua căn hộ cao cấp ở TP. HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng, Bình Dương, Bắc Ninh…
Hơn nữa, lao động trình độ cao của khối FDI cũng góp phần duy trì mặt bằng giá thuê cao, giúp nhà đầu tư cá nhân thu lợi ổn định từ việc cho thuê. Tóm lại, tác động của thuế quan sẽ ảnh hưởng đến dòng vốn FDI trong thời gian tới, điều này cũng sẽ tác động đến phân khúc bất động sản cao cấp có thể như căn hộ cho thuê cao cấp sẽ bị giảm nhu cầu và giá thuê, đẩy tỷ lệ trống lên cao. Sức mua của nhà đầu tư trong phân khúc này cũng sẽ giảm, đặc biệt niềm tin thị trường suy giảm ở phân khúc đầu tư dài hạn.
> > Giá chung cư chững lại sau tăng nóng, 'tay to' bất động sản đang nhòm ngó phân khúc nào kế tiếp?
PV: Trong bối cảnh thu nhập người dân có thể bị ảnh hưởng bởi chính sách thuế mới từ Mỹ, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng sẽ đối mặt với những tác động gì? Còn đối với phân khúc đất nền, phản ứng của thị trường sẽ ra sao? Ông có thể đưa ra dự báo và khuyến nghị cho từng phân khúc cụ thể?
TS. Bùi Quý Thuấn: Như tôi đã phân tích ở trên, dưới tác động của việc Mỹ áp thuế 46% lên hàng hóa xuất khẩu của Việt Nam vào Mỹ sẽ giúp nhận diện rõ ràng hơn rủi ro phân khúc nào. Đối với phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: "Gió ngược" có thể đang đến rất gần, cụ thể khi hoạt động xuất khẩu gặp khó, lao động mất việc hoặc giảm thu nhập, khi đó người dân ưu tiên chi tiêu thiết yếu hơn là du lịch, nghỉ dưỡng.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê và cam kết lợi nhuận cũng bị ảnh hưởng, cụ thể khi khách trong nước giảm thì các sản phẩm nghỉ dưỡng phụ thuộc vào dòng khách nội sẽ chịu áp lực lỗ vận hành hoặc không có dòng tiền từ cho thuê.
Đối với phân khúc đất nền, tác động của thuế quan đối với xuất khẩu sẽ rất rõ rệt. Cụ thể, đất nền vốn là kênh hút dòng tiền đầu cơ mạnh nhất trong thời gian qua. Khi kinh tế khó khăn, thanh khoản cạn kiệt, nhiều nhà đầu tư phải bán tháo để thu hồi vốn, đặc biệt đối với các dự án "ăn theo khu công nghiệp, sân bay, đường cao tốc" giờ gần như không có giao dịch, đặc biệt là đất nền chưa sổ hoặc hạ tầng còn dang dở chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.
Theo tôi, các nhà đầu tư cần quan sát một thời gian nữa, chưa nên đầu tư đất nền thời điểm này, trừ khi là vị trí cực kỳ chiến lược, pháp lý rõ ràng, dân cư hiện hữu. Nếu các nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi có thể giải ngân vào các dự án đầy đủ pháp lý, quy hoạch và có mật độ dân cư sống cao.
PV: Nếu xu hướng sụt giảm lao động trong các ngành xuất khẩu kéo dài, thu nhập của một bộ phận người dân có thể bị ảnh hưởng. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản nhà ở – đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân – sẽ chịu tác động như thế nào?
TS. Bùi Quý Thuấn: Đối với phân khúc nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân. Đây là phân khúc có nhu cầu ở thật lớn nhất, đặc biệt từ lực lượng lao động trong các ngành xuất khẩu (dệt may, da giày, điện tử, gỗ, thủy sản…). Vậy nên nếu cú sốc thuế của Mỹ gây giảm mạnh nhu cầu lao động, thì hệ quả lên bất động sản nhà ở bình dân và trung cấp là rất đáng lo ngại, đặc biệt ở các khu công nghiệp như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Dương, Đồng Nai, Bình Dương, Long An… thường là nhóm thuê hoặc mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, căn hộ 1–2 phòng ngủ.
Khi các ngành như giày da – dệt may, chế biến – chế tạo hay sản xuất nội thất bị ảnh hưởng bởi thuế quan, điều này tác động đến việc làm của tất cả người lao động trong ngành này, làm cho nhu cầu ở thực sẽ giảm vì người lao động thất nghiệp và không còn đủ năng lực mua nhà trả góp, dù đã có hỗ trợ từ gói vay ưu đãi dẫn đến hàng tồn kho tăng cao trong phân khúc nhà ở giá rẻ.
PV: Trước những biến động thương mại toàn cầu, theo ông, các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng chiến lược ra sao để giảm thiểu rủi ro và tận dụng cơ hội? Ông có khuyến nghị nào trong việc lập kế hoạch và phân kỳ đầu tư để thích ứng linh hoạt với thị trường?
TS. Bùi Quý Thuấn: Trước những biến động của tình hình thế giới và đang tác động rõ rệt tới Việt Nam trong thời gian tới, các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản không nên hoảng loạn mà cần linh hoạt, chủ động quan sát thị trường và tìm hướng đi phù hợp cho chính mình.
Cụ thể, các Công ty bất động sản cần xây dựng cho mình các kịch bản kinh doanh để đánh giá các tác động rất cụ thể từ tình hình kinh tế thế giới và trong nước, đặc biệt theo dõi sát các chính sách của nhà nước để có thể linh hoạt và xoay chuyển tình thế. Các doanh nghiệp nên tập trung giai đoạn đầu tư vào hạ tầng nội khu, tiện ích, pháp lý nhằm để sẵn sàng “bung hàng” khi có tín hiệu hồi phục.
Đặc biệt, các doanh nghiệp cũng cần chú ý đến cơ cấu tài chính và giải ngân vốn vào các dự án đảm bảo tính thanh khoản và tránh mất cân đối dòng tiền, đồng thời cũng phải cơ cấu lại dòng sản phẩm cho phù hợp với bối cảnh hiện nay như căn hộ diện tích nhỏ (45–60m2) giá vừa túi tiền (<2.5 tỷ đồng), nhà phố thương mại diện tích nhỏ có thể vừa ở vừa kinh doanh. Hay đầu tư kho/xưởng nhỏ phục vụ thương mại điện tử vùng ven,…
PV: Theo ông, Chính phủ nên triển khai những biện pháp gì để hỗ trợ thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay? Ngoài ra, đâu là những yếu tố then chốt quyết định mức độ ảnh hưởng thực tế của chính sách thuế quan này đến thị trường bất động sản Việt Nam?
TS. Bùi Quý Thuấn: Trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới diễn biến phức tạp, ảnh hưởng rất lớn đến Việt Nam, trong đó lĩnh vực bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng. Bất động sản là một ngành đặc biệt trong nền kinh tế với vốn đầu tư lớn và cũng sẽ ảnh hưởng đến các ngành, lĩnh vực khác. Chính phủ cần có những chính sách vĩ mô như quy hoạch, khơi thông nguồn vốn và quản lý thị trường linh hoạt đảm bảo tính thanh khoản của thị trường, tránh rơi vào vòng xoáy “giảm cầu – giảm giá – đóng băng – vỡ nợ dây chuyền”.
Cụ thể, thứ nhất, Chính phủ cần quyết liệt trong hỗ trợ thanh khoản thị trường – khơi thông dòng tiền đối với các dự án pháp lý rõ ràng, nhu cầu thật (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, bất động sản công nghiệp…), tiếp tục chỉ đạo và đẩy nhanh giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, đồng thời thúc đẩy mô hình cho thuê mua nhà đối với lao động khó khăn tại các khu công nghiệp.
Thứ hai, tập trung tháo khung pháp lý đối với các dự án còn tồn đọng trước đây nhằm gỡ khó cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung cho thị trường, đặc biệt cần đơn giản hóa thủ tục phê duyệt, cấp phép xây dựng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các dự án phù hợp quy hoạch.
Thứ ba, tạo lực hút FDI – ổn định chuỗi cung ứng dài hạn như đầu tư và thu hút đầu tư mạnh vào logistics, hạ tầng công nghiệp, và quy hoạch đô thị gắn với khu công nghiệp, giúp thị trường bất động sản vệ tinh có điểm tựa phát triển.
Thứ tư, Chính phủ tiếp tục quyết liệt trong đẩy mạnh đầu tư công và dự án hạ tầng trọng điểm nhằm giải ngân vốn đầu tư công, từ đó sẽ kích hoạt lại các dự án bất động sản dọc tuyến hạ tầng quan trọng (Cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, Vành đai 3...).
Thứ năm, tăng niềm tin thị trường thông qua truyền thông chính sách rõ ràng, kiên định kiểm soát đầu cơ, nhưng không đánh đồng bất động sản đầu tư với đầu cơ phi pháp.
Tóm lại, mức độ ảnh hưởng thực tế của thuế quan Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phụ thuộc vào sự tương tác phức tạp của nhiều yếu tố cả bên trong và bên ngoài. Phản ứng chính sách chủ động và hiệu quả của Chính phủ đóng vai trò then chốt trong việc giảm thiểu tác động tiêu cực và giúp thị trường vượt qua khó khăn.
Xin cám ơn những chia sẻ của ông!
> > Giải mã 'cơn sốt' đất vùng ven: Đầu tư 'đón sóng' hay chạy theo 'bong bóng'?
