'Cơn sốt' bất động sản Đà Nẵng: Lợi nhuận cao hay 'bong bóng ảo'?
Thị trường bất động sản tại Đà Nẵng trong những tháng đầu năm 2025 ở một số khu vực đang chứng kiến "cơn sốt" đất nền mạnh, nhưng theo các chuyên gia, phía sau "cơn sốt" này là những rủi ro cực lớn.
Lợi nhuận cao hay chỉ là "bong bóng ảo"?
Theo ghi nhận hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng giai đoạn những tháng đầu năm 2025, đặc biệt khu vực Hòa Xuân, Tây Bắc đang chứng kiến "cơn sốt" đất nền mạnh.
Giá đất đã có sự tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn, nhiều lô đất thậm chí đã tăng giá từ 30-50% so với thời điểm trước Tết Nguyên đán 2025.
Giá đất nền khu vực Hòa Xuân và Nam Hòa Xuân hay như khu vực Tây Bắc đầu năm 2025 ghi nhận mức tăng giá đột biến khi nhiều nơi đạt mức 60-70 triệu đồng/m2 (trước đó chỉ ở mức 35-40 triệu đồng/m2 vào năm 2024).
Thậm chí có một số tuyến đường giá đã được đẩy lên mức 135-150 triệu đồng/m2. Mặc dù lượng giao dịch tăng cao nhưng đa phần đều đến từ giới đầu cơ trong khi nhu cầu ở thực của người mua thực tế lại không có sự tăng trưởng tương ứng.
Một chuyên gia về bất động sản cho rằng sự tăng giá này không đến từ nhu cầu ở thực mà chủ yếu do tâm lý đầu cơ, "thao túng thị trường". Vì thế, các nhà đầu tư cần tỉnh táo nhằm tránh lao vào vòng xoáy mua bán "lướt sóng" khi chưa có sự phân tích kỹ lưỡng.
Cảnh báo này được đưa ra khi nhìn lại những bài học trong quá khứ, Đà Nẵng cũng là địa phương đã từng trải qua nhiều đợt "sốt đất" khiến thị trường BĐS bị "thổi giá" quá mức, sau đó lại nhanh chóng "tuột dốc" khiến không ít nhà đầu tư lâm vào thế lao đao.
Đơn cử như giai đoạn 2017-2019, giá đất khu vực ven biển TP. Đà Nẵng, đặc biệt tại các khu vực như Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà; mức giá tăng mạnh trong khoảng từ 50-70 triệu đồng/m2 lên hơn 200 triệu đồng/m2.
Không ít người đã đổ xô vào mua đất với kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng mạnh. Tuy nhiên, khi các biện pháp quản lý của chính quyền vào năm 2019 được áp dụng, thị trường đã nhanh chóng "hạ nhiệt" khiến không ít nhà đầu tư "ôm hàng" với giá cao mà không thể bán ra.
Không chỉ riêng đất nền khu vực ven biển, trong giai đoạn 2020-2021, thời điểm Covid-19 bùng phát, không ít nhà đầu tư đã tìm đến đất nền khu vực Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân và khu vực Quảng Nam giáp ranh với TP. Đà Nẵng như một kênh trú ẩn an toàn.
Thời điểm đó, khu vực này trở thành "điểm nóng" khi mức giá có sự tăng mạnh chỉ trong vài tháng.
Dù vậy, sau giai đoạn "tăng nóng", thị trường dần bước vào giai đoạn thanh lọc, thanh khoản suy giảm, nhiều nhà đầu tư vay nợ ngân hàng phải bán tháo, dẫn đến giá đất giảm mạnh vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022.
Ngoài ra, giai đoạn 2022-2023 cũng đã xảy ra tình trạng "sốt đất" theo tin đồn quy hoạch.
Thời điểm này có không ít khu vực như Hòa Liên, Hòa Sơn đã chứng kiến giá đất có sự tăng đột biến, nhưng chỉ sau đó một thời gian, giá khu vực này đã bắt đầu hạ nhiệt và không ít nhà đầu tư lâm vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan".
Nhiều rủi ro tiềm ẩn
Đa phần các nhà đầu tư cá nhân đều cần sử dụng "đòn bẩy tài chính" để đầu tư đất, vay ngân hàng với tỷ lệ cao nhằm kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng để bán chốt lời.
Tuy nhiên, khi thị trường đảo chiều, giá đất chững lại thì áp lực trả lãi suất ngân hàng lại trở thành "gánh nặng" vô cùng lớn.
Theo chia sẻ của một nhà đầu tư cá nhân, anh đã vay tới 70% giá trị lô đất tại Nam Hòa Xuân, kỳ vọng thị trường tiếp tục tăng giá. Tuy nhiên, thời gian gần đây, thanh khoản sụt giảm đáng kể, khiến anh lo ngại nếu không kịp bán ra sẽ đối mặt với áp lực trả lãi vay ngày càng lớn. Hiện nay, lãi suất cho vay mua bất động sản vẫn dao động ở mức cao từ 10–12%/năm, tạo gánh nặng tài chính không nhỏ đối với những người sử dụng đòn bẩy vốn để đầu tư.
Bên cạnh yếu tố tài chính, thị trường còn tiềm ẩn rủi ro từ tin đồn thổi giá đất thiếu kiểm chứng. Nhiều thông tin như "quy hoạch phân khu Đổi mới sáng tạo Đà Nẵng", hay "xây dựng cầu Hòa Xuân mới" đang bị một số nhóm môi giới lợi dụng để kích thích tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư.
Đáng nói, các nội dung chưa được xác thực như "Hòa Xuân sẽ trở thành đô thị thông minh hàng đầu miền Trung" hay "Nam Hòa Xuân sẽ có cầu vượt nối trung tâm thành phố" vẫn lan truyền mạnh trên mạng xã hội, dù không có nguồn căn cứ chính thức.
Trước diễn biến khó lường của thị trường bất động sản Đà Nẵng, nhiều chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần giữ sự tỉnh táo, đặc biệt trong giai đoạn xuất hiện dấu hiệu đầu cơ tăng mạnh. Việc kiểm tra quy hoạch, pháp lý trực tiếp tại cơ quan chức năng là bắt buộc, thay vì chỉ dựa vào thông tin từ môi giới.
Nhà đầu tư cũng được khuyến nghị tránh lạm dụng đòn bẩy tài chính, ưu tiên sử dụng vốn tự có hoặc vay ở mức an toàn. Bên cạnh đó, nên tập trung vào các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, nhu cầu thực cao, thay vì chạy theo những khu vực tăng giá đột biến vì tin đồn.
Thị trường bất động sản vốn có tính chu kỳ. Đối với "cơn sốt đất nền" tại Đà Nẵng hiện nay, theo nhận định của giới phân tích, có thể là dấu hiệu khởi đầu cho một đợt điều chỉnh mạnh trong tương lai gần. Trong bối cảnh đó, việc cẩn trọng, đánh giá kỹ lưỡng về dòng tiền, tiềm năng phát triển và yếu tố pháp lý là điều kiện tiên quyết để đảm bảo an toàn trong các quyết định đầu tư.
>> Tỉnh nhỏ nhất Việt Nam sắp tinh gọn đơn vị hành chính, dự kiến cắt giảm 50% cấp xã
