Lộ diện phân khúc BĐS của Việt Nam dự báo chịu ảnh hưởng sau việc áp thuế quan 46% từ Mỹ
Giữa bối cảnh Trump áp thuế quan 46% lên Việt Nam, không ít chuyên gia dự báo phân khúc BĐS công nghiệp sẽ là phân khúc chịu tác động nhiều nhất.
Sau khi Tổng thống Mỹ Donald Trump công bố mức thuế nhập khẩu đối với hàng chục nền kinh tế trên thế giới, trong đó Việt Nam chịu mức 46%.
Dù phía Nhà Trắng liệt kê mức thuế mà các nước đang "áp cho Mỹ" nhưng lại không đưa ra bất kỳ lời giải thích về cách tính toán này. Theo như con số được phía Nhà Trắng đưa ra, Việt Nam đang áp Mỹ mức thuế 90%.
Tổng thống Trump cũng cho biết từ ngày 5/4, sẽ áp dụng thuế nhập khẩu 10% đối với toàn bộ hàng nhập khẩu vào Mỹ.
Điều này đồng nghĩa với việc tất cả các quốc gia và vùng lãnh thổ đều phải chịu mức thuế nhập khẩu chung 10% này.
Kể từ ngày 9/4, các đối tác thương mại lớn nhất của nước này sẽ chịu thuế đối ứng ở mức cao hơn, theo như bảng mà ông Trump đã công bố.
Đối với việc Mỹ công bố mức thuế đối ứng 46% đối với Việt Nam, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn Đinh Minh Tuấn đánh giá đây là một động thái nhằm cân bằng cán cân thương mại, đồng thời bảo vệ hàng hóa Mỹ nhưng cũng sẽ gây ra tác động sâu sắc đến nền kinh tế của Việt Nam, trong đó có thị trường bất động sản.
Thứ nhất, dòng vốn FDI suy giảm ảnh hưởng trực tiếp đến bất động sản khu công nghiệp (KCN) và các lĩnh vực dân sinh liên quan. Theo thống kê, FDI đóng góp gần 10% GDP hằng năm. Trong bối cảnh chi phí xuất khẩu sang Mỹ tăng cao, nhiều tập đoàn đa quốc gia như Samsung, LG, Intel có thể xem xét tạm hoãn hoặc cắt giảm kế hoạch mở rộng nhà máy tại Việt Nam. Điều này sẽ kéo theo sự sụt giảm nhu cầu thuê đất công nghiệp và nhà xưởng, khiến giá thuê KCN có nguy cơ điều chỉnh giảm, tồn kho gia tăng, và tiến độ phát triển các KCN mới bị chững lại. Các địa phương vốn là "điểm nóng" thu hút FDI như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Long An, Bình Dương… có thể bị tác động mạnh.
Thứ hai, thanh khoản trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân, có nguy cơ suy giảm. Các doanh nghiệp xuất khẩu – nhóm sử dụng tới 30% lực lượng lao động – có thể phải cắt giảm nhân sự hoặc thu hẹp quy mô sản xuất do chi phí tăng và áp lực thuế cao. Hệ quả là thu nhập của người lao động bị ảnh hưởng, kéo theo sức mua nhà ở, đặc biệt trong nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và thấp, suy yếu rõ rệt.
Thứ ba, nhu cầu thuê và mua nhà ở cao cấp từ người nước ngoài có thể sụt giảm. Trong những năm qua, một lượng lớn chuyên gia và nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc đã lựa chọn bất động sản cao cấp tại Việt Nam, đặc biệt tại Hà Nội và TP. HCM, nhờ đà tăng trưởng FDI và phát triển các KCN. Tuy nhiên, khi dòng vốn FDI chững lại, lượng chuyên gia làm việc tại Việt Nam có thể giảm theo, khiến nhu cầu thuê hoặc sở hữu nhà cao cấp từ nhóm khách ngoại cũng giảm đáng kể.
Thứ tư, lãi suất gia tăng có thể tạo áp lực lớn lên người vay mua nhà. Trong trường hợp thuế xuất khẩu tăng dẫn đến tỷ giá biến động (VND mất giá), Ngân hàng Nhà nước có thể phải nâng lãi suất để ổn định đồng nội tệ và kiểm soát lạm phát. Kịch bản này khiến chi phí vay mua nhà tăng, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người dân, từ đó gia tăng tỷ lệ nợ xấu và khiến sức mua nhà, đặc biệt ở phân khúc trung cấp, tiếp tục suy giảm.
Thứ năm, tâm lý thị trường có xu hướng chững lại trước thông tin Mỹ áp thuế quan lên tới 46% đối với một số mặt hàng xuất khẩu từ Việt Nam. Diễn biến này tạo ra hiệu ứng lan truyền tiêu cực, khiến thị trường bất động sản bước vào trạng thái "nghe ngóng" và "đóng băng" tạm thời, khi nhà đầu tư và người mua ở thực đều dè chừng trước các biến động vĩ mô. Mức độ ảnh hưởng thực tế sẽ phụ thuộc vào khả năng ứng phó của Việt Nam, đặc biệt là các động thái chính sách thương mại, điều hành tỷ giá và hỗ trợ doanh nghiệp xuất khẩu, cùng với xu hướng chính sách thương mại toàn cầu trong thời gian tới.
Thứ sáu, tác động rõ rệt nhất sẽ thể hiện ở các phân khúc gắn liền với chuỗi cung ứng sản xuất và thu nhập dân cư. Cụ thể, bất động sản trung cấp, bất động sản công nghiệp, nhà ở phục vụ công nhân – lao động xung quanh các khu công nghiệp, giá thuê nhà xưởng – đất công nghiệp, và thậm chí là bất động sản nghỉ dưỡng đều có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực khi thu nhập suy giảm, dòng vốn đầu tư thu hẹp và nhu cầu tiêu dùng chững lại. Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án cần có chiến lược linh hoạt để thích ứng và tái cấu trúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.
Trong khi đó, phân khúc BĐS cao cấp sẽ ít chịu sự tác động do khách hàng thuộc nhóm vốn ít chịu ảnh hưởng vào những biến động ngắn hạn; tiếp nữa là nhóm đất nền giữa bối cảnh giá vẫn còn thấp và chủ yếu mua chờ tăng giá.
Theo vị chuyên gia này, hiện nay vẫn còn chờ đợi một cuộc đàm phán vào ngày 9/4 tới đây nhưng tác động bao trùm đối với việc áp thuế này rất lớn và ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề.
Với việc các thị trường đang "ấm dần" trong thời gian qua, có thể ngắn hạn sẽ chưa có sự tác động vì vẫn còn nhiều tin tích cực từ hạ tầng và cơ cấu.
Tại tọa đàm "Bất động sản 2025 – Nhà ở cho người trẻ" do báo Người Lao Động tổ chức sáng ngày 3/4, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting, kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group – nhận định, việc cựu Tổng thống Mỹ Donald Trump tuyên bố áp thuế đối ứng đối với nhiều quốc gia, trong đó có mức thuế lên tới 46% đối với hàng hóa từ Việt Nam, đang tạo ra những biến số lớn cho nền kinh tế. Theo ông, các kịch bản dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới buộc phải điều chỉnh linh hoạt theo diễn biến thực tế, khi môi trường vĩ mô quốc tế đang tiềm ẩn nhiều yếu tố khó lường.
Dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận một số tín hiệu tích cực, đặc biệt từ quý II/2025. Nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP. HCM và các vùng phụ cận được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi. Trong đó, TP. HCM và Bình Dương vẫn giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung căn hộ, trong khi phân khúc đất nền và nhà phố/biệt thự tiếp tục chiếm ưu thế tại các địa phương giáp ranh.
Một thách thức đáng chú ý là tình trạng khan hiếm căn hộ vừa túi tiền – đặc biệt là phân khúc hạng C, vốn phục vụ cho nhu cầu ở thực của đại đa số người dân đô thị. Đây tiếp tục là điểm nghẽn lớn của thị trường trong việc đáp ứng cân bằng cung – cầu nhà ở.
Ở chiều cầu, sức mua được dự báo sẽ duy trì đà phục hồi trong các quý tới, trong đó phân khúc căn hộ tiếp tục là lực đẩy chủ lực, đặc biệt tại khu Đông TP. HCM và khu vực Bình Dương, nơi có hạ tầng kết nối tốt và tỷ lệ dân số trẻ cao.
Về giá bán, giá sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhẹ trong quý tới, chủ yếu do áp lực chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, bao gồm chi phí vốn, vật liệu xây dựng và chi phí pháp lý. Mặt bằng giá có thể không biến động đột ngột, nhưng sẽ duy trì ở mức cao và ổn định theo xu hướng tăng dần.
