Giá chung cư chững lại sau tăng nóng, 'tay to' bất động sản đang nhòm ngó phân khúc nào kế tiếp?

Thị trường căn hộ Hà Nội “tụt” cung, giá chung cư quý I chỉ tăng 3%

Bức tranh đầu tư chung cư năm nay được dự báo kém tươi sáng khi nguồn cung tăng mạnh, tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO) không còn chi phối thị trường, và tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê đang trên đà giảm.

Sáng 9/4, tại Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2025, CBRE cho biết, nguồn cung mở bán mới trong quý đạt gần 3.920 căn tới từ 7 dự án, chủ yếu tại các huyện ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất.

Nguồn cung mới này vẫn còn khá khiêm tốn so với mức 8.000 - 9.000 căn hộ được bung hàng mỗi quý trong suốt 9 tháng trước đó. Trong quý đầu năm 2025, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã vẽ nên một bức tranh khá thú vị. Sự trở lại của cả ba phân khúc trung, cao cấp và hạng sang đã mang đến sự đa dạng hiếm thấy cho nguồn cung. Thế nhưng, mảnh ghép bình dân vốn vắng bóng từ năm 2022 đến nay vẫn tiếp tục "im hơi lặng tiếng".

Điều đáng chú ý hơn cả nằm ở giá bán, CBRE cho biết đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý I/2025. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2. Mặc dù mức giá này đã cao hơn cùng kỳ 2024 34%, nhưng so với quý trước, mức giá này chỉ cao hơn 3%, là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý II/2023.

Đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE cho biết, đà tăng giá chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý I/2025. Trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, mức tăng theo quý chỉ ghi nhận 3%. Ảnh: TL.

>>> Lộ diện phân khúc được xem là kênh sinh lợi tốt nhất suốt một thập kỷ qua

Tại thị trường thứ cấp, sau một thời gian dài "phi mã", đã có dấu hiệu chững lại trong quý I/2025. Mức giá bán trung bình đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2. So với cùng kỳ năm 2024, giá vẫn ghi nhận mức tăng ấn tượng gần 20%, nhưng đà tăng theo quý đã giảm tốc đáng kể, chỉ còn 3% - mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý III/2023.

"Ngay cả những dự án sở hữu vị trí vàng, cận kề khu dân cư sầm uất và có lợi thế cho thuê tại các "điểm nóng" như Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Long Biên và Gia Lâm, mức tăng giá thứ cấp cũng chỉ nhích nhẹ 2-3% so với quý trước. Đáng chú ý, phần lớn các dự án còn lại trên thị trường "án binh bất động" về giá so với quý liền kề", bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội, cho hay.

Theo ghi nhận của PV, một số khu vực từng "bỏng tay” về giá chung cư tại Hà Nội như phía Tây, phía Đông và phía Nam, nay đã xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt, giá đi ngang hoặc thậm chí có sự điều chỉnh giảm nhẹ.

Điển hình, tại quận Hai Bà Trưng, một dự án từng hét giá 80 triệu đồng/m2 vào tháng 10, nay đã giảm về khoảng 72-80 triệu đồng/m2. Ngay cả khu vực Nam Từ Liêm, một dự án khác cũng chứng kiến đà giảm tốc nhẹ từ 62,6 triệu đồng/m2 (tháng 10) xuống còn khoảng 60,9 triệu đồng/m2. Những tín hiệu này cho thấy thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt, không còn duy trì đà tăng "nóng" trên diện rộng.

Xu hướng năm 2025: Thời của bất động sản thấp tầng

Sau "đỉnh sóng" chung cư nội đô, dòng tiền khôn ngoan đã âm thầm chốt lời và rẽ hướng về "vùng trũng" thấp tầng ven đô, nơi được giới đầu tư kỳ vọng sẽ là "bến đỗ" cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Trên các diễn đàn đầu tư bất động sản, câu hỏi "có nên bán chung cư, xuống tiền nhà đất ven đô?" đang trở thành chủ đề "nóng" thời gian gần đây. Nhiều nhà đầu tư "bật đèn xanh" cho quyết định này, bởi lẽ tỷ suất sinh lời từ chung cư đã không còn hấp dẫn như trước.

Phép toán lợi nhuận được đưa ra: Nếu trước đây, căn hộ 2-3 tỷ đồng cho thuê 10 triệu/tháng mang về tỷ suất 5,2%, thì nay, với vốn đầu tư 4-5 tỷ và giá thuê 10-15 triệu, con số này tụt dốc xuống dưới 3%, thậm chí còn thấp hơn lãi suất ngân hàng.

Trong khi đó, phân khúc shophouse ven đô lại "vẽ" nên một bức tranh tươi sáng hơn với tỷ suất cho thuê 7-10%/năm, tiềm năng tăng giá dài hạn và giá trị "ăn chắc mặc bền" được người Việt đặc biệt coi trọng. Rõ ràng, dòng tiền đầu tư đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ, tìm kiếm những bến đỗ sinh lời hiệu quả hơn.

>>> Khóa giá ảo, mở cánh cửa an cư: Cần cơ chế kiểm soát giá nhà?

Một bộ phận nhà đầu tư đã nhanh chóng chuyển hướng sang phân khúc thấp tầng ven đô, kỳ vọng đón đầu một chu kỳ tăng trưởng mới đầy tiềm năng. Ảnh: TL.

Mới đây, "cơn sốt" bất động sản lan tỏa phía Tây Hà Nội khi một dự án thấp tầng vừa "trình làng" đã chứng kiến 90% sản phẩm của một phân khu hết veo chỉ trong thời gian ngắn. Chủ đầu tư hé lộ, các phân khu tiếp theo sẽ sớm được giới thiệu, với mức giá khởi điểm từ hơn 20 tỷ đồng/căn.

Không phải ngẫu nhiên mà nhiều doanh nghiệp bất động sản gần như vắng bóng trên thị trường chung cư suốt 2 năm qua. Bên cạnh yếu tố thời gian xây dựng chậm (2 năm so với vài tháng của thấp tầng), "miếng bánh" lợi nhuận và lực cầu khủng ở phân khúc thấp tầng mới chính là "nam châm" hút mạnh dòng tiền của các ông lớn

Báo cáo thị trường bất động sản mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã cho thấy bức tranh đầy khởi sắc tại phân khúc thấp tầng trong năm 2024, với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng lên tới 65%, tương đương 9.000 và lượng giao dịch "khủng" đã khẳng định sức hút mạnh mẽ của loại hình bất động sản này.

Trong đó, phân khúc thấp tầng dọc các trục vành đai 3,5 và 4 đang chứng kiến cuộc "đua" thiết lập mặt bằng giá mới đầy sôi động. Thực tế cho thấy, biệt thự, liền kề tại các khu vực này đã tăng giá chóng mặt, chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m2, cho thấy sức hút "khủng" của loại hình bất động sản này.

Đánh giá thêm về phân khúc thấp tầng, chia sẻ tại Talkshow "Theo dòng Vận hội mới", ông Trần Mai Văn Thảo, Giám đốc Kinh doanh Vùng 9 - Khối tự doanh, đại diện Vinhomes cho rằng, phân khúc thấp tầng đang chứng tỏ sức hút vượt trội nhờ nhu cầu ổn định, khả năng giao dịch nhanh chóng, bảo toàn giá trị và tiềm năng tăng trưởng dài hạn, trở thành lựa chọn hàng đầu cho giới đầu tư trong năm nay.

Nhận định tại Talkshow "Theo dòng Vận hội mới", ông Trần Mai Văn Thảo, đại diện Vinhomes cho rằng, phân khúc nhà ở thấp tầng đang nổi lên như một "điểm sáng" nhờ sự kết hợp hoàn hảo giữa nhu cầu ổn định, tính thanh khoản cao, khả năng bảo toàn vốn và tiềm năng sinh lời bền vững, thu hút mạnh mẽ dòng tiền của các nhà đầu tư trong năm nay.

"Giá trị bền vững và khả năng tăng trưởng ấn tượng theo thời gian là "nam châm" hút vốn của phân khúc nhà ở thấp tầng. Đặc biệt, tại các khu đô thị Vinhomes, điều này đã được kiểm chứng bằng những con số cụ thể: Giá nhà Vinhomes đã tăng trung bình đến 54%/năm trong suốt 5 năm qua. Đây là một "bảo chứng" cho tiềm năng sinh lời dài hạn và khả năng bảo vệ tài sản của nhà đầu tư khi lựa chọn phân khúc này", vị này dẫn chứng.