HoREA: Lần đầu tiên giá nhà bình quân TP. HCM chạm mốc 9,39 tỷ đồng/căn

Nguồn cung khan hiếm, giá nhà tiếp tục tăng

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, tình trạng giá nhà tiếp tục tăng trong 11 tháng đầu năm 2024 và các năm qua. Giá nhà bình quân của 1.611 căn nhà thuộc 04 dự án nhà ở cao cấp đưa ra thị trường trong 11 tháng đầu năm 2024 đã lên đến 9,39 tỷ đồng/căn. Đây mới chỉ là “giá nhà sơ cấp” do chủ đầu tư đăng ký với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư, chưa phải giá bán nhà thực tế trên thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA lý giải, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít, dẫn đến nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm theo quy luật “cung - cầu”, với mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15-20% trong giai đoạn 2015-2023. Bộ Xây dựng nhận định, với Bảng giá đất điều chỉnh năm 2024 thì giá nhà còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025.

Giá nhà tại TP. HCM tăng liên tục trong các năm qua do nguồn cung sản phẩm khan hiếm. Ảnh minh họa

Cũng theo ông Châu, đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP. HCM. Trên thị trường hiện nay không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân (mới) có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại.

Điều này làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm “méo mó”, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh.

>> Bảng giá đất mới khiến giá nhà tăng cao, thanh khoản tụt giảm?

Hệ quả khiến cơ cấu sản phẩm nhà ở trong "mô hình kim tự tháp nhà ở" TP. HCM tiếp tục tình trạng mất cân đối nghiêm trọng như kim tự tháp bị lộn ngược đầu kể từ năm 2020 cho đến nay. Bởi năm 2020 nhà ở cao cấp chiếm 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và 11 tháng của năm 2024 chiếm 100% số lượng nhà ở trên thị trường.

"Kim tự tháp" thị trường nhà ở bị "lộn ngược đầu" năm 2020, 2021, 2022, 2023 và 11 tháng năm 2024. Nguồn: Hiệp hội Bất động sản TP. HCM

Trích dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP. HCM, trong 11 tháng đầu năm 2024 chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện với 31.167 căn hộ. Cũng trong 11 tháng của năm 2024, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, giảm 75% số lượng dự án với tổng số chỉ có 1.611 căn nhà. Tất cả (100%) đều là nhà ở cao cấp.

Mặt khác, nhiều dự án nhà ở xã hội vướng vào "ách tắc" bởi thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Tổng hợp các số liệu từ Sở Xây dựng, trong 11 tháng đầu năm 2024, TP. HCM chỉ có 12 dự án nhà ở được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, trong đó chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội là Dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên. Tuy đã được động thổ, nhưng đến nay đã hơn 3 tháng vẫn chưa được UBND huyện Bình Chánh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nên chưa được cấp Giấy phép xây dựng và triển khai thi công.

Bên cạnh đó, Dự án Nhà lưu trú công nhân Khu Chế xuất Linh Trung 2 (giai đoạn 2) do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Sản xuất Dịch vụ Du lịch Thiên Phát làm chủ đầu tư cũng đã được UBND thành phố chỉ đạo, nhưng đến nay vẫn chưa được Ban Quản lý Khu Chế xuất Linh Trung và Ban Quản lý khu chế xuất, khu công nghiệp Thành phố (Hepza) hỗ trợ hoàn thành thủ tục để sớm khởi công giai đoạn 2.

"Việc chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong 11 tháng đầu năm 2024 là quá ít, chỉ bằng khoảng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước đại dịch Covid-19", Ông Lê Hoàng Châu đánh giá.

Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững

Để Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vừa được ban hành sớm đi vào cuộc sống, khắc phục được các “bất cập”, trì trệ trong công tác thực thi pháp luật, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đề xuất một số giải pháp.

Thứ nhất, HoREA đề nghị Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 171/2024/QH15 “về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” để các địa phương có căn cứ ban hành Nghị quyết, Quyết định theo thẩm quyền để triển khai thực hiện kể từ ngày 1/04/2024.

Thứ hai, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết “Cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa” để sớm giải quyết các dự án bị “vướng mắc pháp lý” trong nhiều năm qua tại 03 địa phương, trong đó có TP. HCM.

Thứ ba, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết “Tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội” để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và thực hiện mục tiêu của “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030”, tái cấu trúc lại thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của các tầng lớp trong xã hội.

HoREA đề xuất các giải pháp xây dựng thị trường bất động sản TP. HCM an toàn, lành mạnh (Ảnh minh họa)

Thứ tư, Chính phủ và Bộ Tài chính cần quan tâm sát sao thời điểm quý II và quý III/2025 để bảo đảm an toàn cho thị trường tài chính; hỗ trợ doanh nghiệp khó khăn nhưng có triển vọng phục hồi. Đây là thời điểm tập trung đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sau 02 năm được gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP với tổng giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng, cao nhất trong 03 năm 2023-2025.

Thứ năm, Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường cần quan tâm chỉ đạo xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và phù hợp với thực tiễn của địa phương để áp dụng kể từ ngày 01/01/2026.

Mặt khác, các cấp có thẩm quyền cần xem xét, sửa đổi một số quy định còn vướng mắc, chưa sát với thực tiễn của Luật, văn bản dưới luật để xây dựng và phát triển thị trường bất động sản an toàn và bền vững.

“Các doanh nghiệp bất động sản cần hành động trên tinh thần thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tôn trọng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư theo nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”. Đồng thời, nỗ lực tối đa để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm bất động sản, nhà ở thương mại hướng đến nhu cầu thực và kéo giảm giá nhà về mức hợp lý”, Chủ tịch HoREA khuyến nghị.

>> Giá nhà tăng 'phi mã' từ 6,4 tỷ lên 8 tỷ sau một năm, sẽ khó giảm khi áp bảng giá đất mới