‘Kho tài sản’ chiến lược của VHM, NVL, KDH, DIG… phình to: Chìa khóa mở ra cơ hội dài hạn?

Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đã phát đi nhiều tín hiệu hồi phục, từ doanh thu bàn giao sản phẩm cho tới tín dụng được nới lỏng. Tuy nhiên, “bức tranh tồn kho” vẫn là một trong những chỉ báo quan trọng, vừa phản ánh áp lực dòng tiền hiện tại, vừa mở ra kỳ vọng tăng trưởng khi thị trường bước vào chu kỳ mới.

Ảnh minh họa

Tồn kho bất động sản vẫn "khổng lồ" sau quý II

Báo cáo tài chính quý II/2025 của loạt doanh nghiệp lớn như Novaland, Vinhomes, Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh, Phát Đạt, DIC và Taseco Land cho thấy tồn kho vẫn ở mức cao, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản.

Novaland - Quỹ đất khổng lồ và áp lực xoay vòng vốn: Novaland (NVL) đạt doanh thu thuần quý II/2025 gần 1.937 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ, lũy kế 6 tháng đạt 3.715 tỷ đồng, cao hơn 62% năm trước. Dù vậy, doanh nghiệp vẫn lỗ 666 tỷ đồng, song mức lỗ đã thu hẹp đáng kể so với hơn 7.300 tỷ đồng cùng kỳ 2024.

Tại thời điểm 30/6, tổng tài sản NVL đạt 239.000 tỷ đồng, với hàng tồn kho hơn 150.000 tỷ đồng, chiếm 63% tổng tài sản. Phần lớn nằm tại các dự án trọng điểm như NovaWorld Phan Thiết, Ho Tram, Aqua City. Quỹ đất này là “nguồn lực vàng” cho tăng trưởng dài hạn, nhưng hiện tại làm gia tăng áp lực thanh khoản khi dòng tiền bị giam giữ lớn.

Vinhomes - Tồn kho phình to nhưng tài chính vững mạnh: Vinhomes (VHM) báo lãi quý II đạt 8.348 tỷ đồng (-22%), doanh thu 6 tháng đạt 34.720 tỷ đồng (-5%). Tổng tài sản đạt 658.000 tỷ đồng, tiền và tương đương tiền gần 49.000 tỷ (+69%).

Tồn kho của VHM tăng 46% lên hơn 80.000 tỷ đồng, chủ yếu ở các dự án lớn như Ocean Park, Grand Park, Smart City. Mức tăng phản ánh chiến lược tích trữ nguồn cung để đón đầu nhu cầu mới, nhưng cũng đặt ra thách thức tiêu thụ sản phẩm trong bối cảnh sức cầu chưa thực sự bứt phá.

Khang Điền và Nam Long - Tồn kho dồn tại dự án chiến lược: Khang Điền (KDH) ghi nhận doanh thu 1.758 tỷ đồng (+80%), lợi nhuận giảm 9% còn 315 tỷ đồng. Tổng tài sản hơn 31.000 tỷ đồng với tồn kho 23.000 tỷ, tập trung tại Mega Township, Clarita, The Emeria. Nhiều quỹ đất đã được thế chấp, khiến áp lực trả nợ và tiến độ dự án trở thành yếu tố sống còn.

Nam Long (NLG) đạt doanh thu tăng 4,5 lần lên 2.064 tỷ đồng, lãi 208 tỷ đồng (gấp 3 lần), nhưng tồn kho vẫn ở mức 17.902 tỷ đồng, chiếm 63% tổng tài sản. Các dự án Izumi và Waterpoint tiếp tục là “trọng tâm” nguồn vốn, đòi hỏi chiến lược bàn giao và bán hàng quyết liệt để giải phóng dòng tiền.

Đất Xanh, Phát Đạt, DIC, Taseco - Tồn kho tiếp tục tăng: Đất Xanh (DXG) có doanh thu 1.970 tỷ (-10%), lãi 355 tỷ (+108%), tồn kho hơn 14.100 tỷ đồng, chủ yếu là dự án dở dang. Phát Đạt (PDR) đạt doanh thu 458 tỷ (gấp 2,7 lần), lãi 116 tỷ (+13%), nhưng hàng tồn kho cũng đạt 14.100 tỷ đồng, phản ánh vốn bị khóa lớn trong các dự án Thuận An, Tropicana…

DIC Group (DIG) doanh thu 427 tỷ (-48%), lợi nhuận trước thuế 15,7 tỷ (-67%), tồn kho 9.181 tỷ đồng, tăng 12,6%. Taseco Land (TAL) doanh thu 933 tỷ, lãi 60 tỷ (gấp 3,5 lần), tồn kho tăng mạnh 79% lên 7.306 tỷ đồng do bổ sung quỹ đất mới tại Thái Nguyên và Hà Nam (cũ).

Áp lực tồn kho và góc nhìn cơ hội

Thống kê cho thấy, tồn kho chiếm 50–70% tổng tài sản của hầu hết các doanh nghiệp lớn ngành địa ốc. Điều này tạo ra hai mặt:

- Thách thức: Lượng hàng chưa bàn giao lớn đồng nghĩa với dòng tiền bị ứ đọng, áp lực trả nợ và chi phí lãi vay tăng cao. Tiến độ bán hàng chậm có thể khiến doanh nghiệp phải xoay vòng vốn bằng vay nợ hoặc hợp tác với đối tác, làm gia tăng rủi ro tài chính.

- Cơ hội: Trong bối cảnh tín dụng được nới lỏng và pháp lý dần được tháo gỡ, lượng tồn kho khổng lồ là nguồn lực để doanh nghiệp bứt phá khi thị trường hồi phục. Những quỹ đất chiến lược tại đô thị lớn hay khu vực hạ tầng phát triển sẽ là “đòn bẩy” tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

Theo Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến 31/5/2025 đạt 1.640.682 tỷ đồng (+36% so với cùng kỳ 2024), cao nhất từ năm 2023. Điều này cho thấy dòng vốn ngân hàng đang quay trở lại mạnh mẽ. Dat Xanh Services - FER dự báo nửa cuối năm sẽ là giai đoạn cạnh tranh khốc liệt giữa các “ông lớn”, nhất là phân khúc nhà ở khi nhu cầu thực tăng.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản đã tăng mạnh từ đầu năm, mạnh nhất là từ đầu tháng 4 khi VIC, VHM, NVL tăng bằng lần, TCH tăng 70%, NLG và DIG tăng hơn 60%, TAL 50%, PDR 40%, KDH 30%… Đà tăng phản ánh một phần kỳ vọng vào chu kỳ mới của thị trường và giá trị tiềm ẩn từ các “kho tồn kho” này.

Tuy nhiên, giới phân tích vẫn nhấn mạnh nhà đầu tư, cần quan sát ba yếu tố chính khi đánh giá doanh nghiệp bất động sản, gồm: (1) Tỷ trọng tồn kho và cơ cấu quỹ đất (dự án nào chiến lược, pháp lý ra sao); (2) Khả năng xoay vòng vốn – tốc độ bàn giao, thu hồi nợ và thanh khoản tài chính; (3) Tiềm năng tăng giá dài hạn của quỹ đất khi thị trường và hạ tầng được cải thiện.

Trong bối cảnh mới, tồn kho không chỉ là gánh nặng, mà còn là “kho tài sản chiến lược”. Những doanh nghiệp có chiến lược phát triển dự án bài bản, quản trị dòng tiền tốt sẽ biến tồn kho thành lợi thế cạnh tranh, dẫn dắt làn sóng phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam.