Không thể gỡ nợ xấu nếu tín dụng bất động sản 'đóng băng'

Luật hóa toàn diện Nghị quyết 42: Yêu cầu cấp thiết

Theo ông Châu, Ngân hàng Nhà nước từng xác định mục tiêu kiểm soát nợ xấu nội bảng ở mức dưới 3% để đảm bảo an toàn hệ thống. Tuy nhiên, báo cáo công bố tháng 5/2024 cho biết đến cuối năm 2023, tỷ lệ nợ xấu nội bảng đã lên tới 4,55%. Đáng lo ngại hơn, số liệu cập nhật đến ngày 31/12/2024 cho thấy nợ xấu nội bảng của các tổ chức tín dụng là 733.904 tỷ đồng. Còn theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, tính đến tháng 2/2025, con số thực tế có thể đã vượt mốc 1 triệu tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - tham luận tại hội thảo (ảnh: Duy Anh).

“Khi nợ xấu vượt 3%, đó không còn là nguy cơ mà là hiện thực của một cục máu đông trong hệ thống tài chính. Đặc biệt, 70% tài sản bảo đảm cho các khoản vay là bất động sản - do đó, xử lý nợ xấu chính là xử lý tài sản bảo đảm, là xử lý bất động sản”, ông Châu nhận định.

Ông Châu cho rằng, Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội đã tạo ra hành lang pháp lý hiệu quả trong xử lý nợ xấu, đặc biệt là quyền thu giữ tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, việc luật hóa mới chỉ thực hiện một phần rất hạn chế trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2023, cụ thể tại Điều 40, chưa đủ để tháo gỡ vướng mắc thực tiễn.

Điểm nghẽn nằm ở quy định “bên chuyển nhượng dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” - vốn đòi hỏi dự án phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Trong khi đó, Nghị quyết 42 cho phép xử lý tài sản bảo đảm kể cả khi chưa có giấy chứng nhận, miễn là có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

Theo ông Châu cần có giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản (ảnh: Duy Anh).

“Nhiều doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính - nếu vẫn buộc có sổ đỏ thì giao dịch bị đóng băng. Chúng tôi kiến nghị cần bổ sung quy định cho phép bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên chuyển nhượng - không thất thoát tài sản công, không thất thu ngân sách, mà lại khơi thông thị trường” ông Châu nêu giải pháp cụ thể.

Phải đảm bảo quyền lợi bên vay

Hiệp hội Bất động sản ủng hộ chủ trương bổ sung quyền thu giữ tài sản bảo đảm cho các tổ chức tín dụng trong Dự thảo sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, ông Châu lưu ý quyền này cần có điều kiện rõ ràng, nhằm đảm bảo công bằng cho bên thế chấp - vốn thường ở vị thế yếu.

“Khi tài sản trị giá 100 tỷ đồng được định giá 60-70 tỷ và chỉ được vay 60% giá trị định giá, thì khi bị thu giữ, doanh nghiệp gần như mất trắng. Chúng tôi kiến nghị bổ sung quyền cho bên thế chấp được đề xuất thay thế tài sản hoặc đưa ra giải pháp xử lý trước khi bị thu giữ”, ông Châu nhấn mạnh.

Hội thảo "Xử lý nợ xấu đâu là giải pháp hài hòa?" quy tụ nhiều chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế (ảnh: Duy Anh).

Ông Châu đề nghị việc thu giữ chỉ nên được thực hiện khi có phán quyết của tòa án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền xử lý tranh chấp, nhằm tôn trọng quyền kháng nghị của chủ tài sản.

Theo ông Châu, TPHCM hiện có hơn 220 dự án bất động sản “đắp chiếu” do không thể chuyển nhượng vì vướng pháp lý. Nếu tháo gỡ được điểm nghẽn về nghĩa vụ tài chính, nhiều doanh nghiệp đủ năng lực có thể tiếp quản và tái khởi động các dự án này, từ đó giúp thị trường bất động sản phục hồi, doanh nghiệp tiếp cận vốn và ngân hàng xử lý nợ xấu.

“Chúng tôi đã đề xuất rõ ràng: Luật Kinh doanh Bất động sản cần ghi thêm một câu: Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện thay phần nghĩa vụ tài chính còn lại của bên chuyển nhượng. Như vậy là đủ cơ sở pháp lý để các giao dịch diễn ra minh bạch, hiệu quả,” ông Châu kiến nghị.

Liên quan đến vấn đề nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản, luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc hãng luật Lê Trung Phát, đoàn luật sư TPHCM - cho rằng: “Các ngân hàng cho vay và nhận thế chấp bằng bất động sản, cứ ngỡ là đơn giản và không mấy rủi ro, nhưng thực tế cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà để lấy lại được quyền lợi chính đáng của mình. Chính các ngân hàng cũng phải tốn nhiều thời gian, công sức nếu gặp phải các khách hàng không thiện chí khi bản thân họ không trả được nợ, bàn giao tài sản”.

Luật sư Lê Trung Phát đóng góp nhiều ý kiến đa chiều tại hội thảo.

Ông Phát cho biết, nhiều trường hợp, ngân hàng cầm được bản án, quyết định thi hành án, chờ việc bán đấu giá tài sản để thu hồi tiền nữa là xong nhưng đến lúc đó vẫn chưa xong vì lại phát sinh các tranh chấp. Đơn cử trường hợp người dân thế chấp căn nhà cho ngân hàng nhưng sau đó cho người khác thuê ở hoặc trồng cây hoa màu thì phát sinh quyền lợi của bên thứ 3. Do đó, khi xử lý nợ xấu thì phải đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ hài hòa cho các bên liên quan. Để xử lý nợ xấu, cần đảm bảo quyền tài sản của người thế chấp, xây dựng quyền lợi bên nhận thế chấp tài sản và sự minh bạch hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng.

>>Giật mình số 'vốn chết' khổng lồ trong nền kinh tế