Lợi nhuận 'bốc hơi' 78% do triển vọng bàn giao khu công nghiệp sụt giảm, cổ phiếu KBC vẫn kỳ vọng tăng 20%

Chứng khoán ACB (ACBS) công bố báo cáo phân tích doanh nghiệp với Tổng CTCP Phát triển Đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc City - mã chứng khoán KBC). Báo cáo cho thấy bức tranh khá tương phản tại doanh nghiệp.

Lợi nhuận nửa đầu năm 'bốc hơi 78%

Một trong những vấn đề đầu tiên được ACBS đề cập là kết quả kinh doanh nửa đầu năm khá thấp của Kinh Bắc City.

Riêng quý II/2026, doanh thu của doanh nghiệp đạt 589 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế giảm tới 91%, chỉ còn 34 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng, KBC ghi nhận doanh thu1.925 tỷ đồng, giảm 46%; lợi nhuận sau thuế đạt 269 tỷ đồng, giảm 78%.

So với kế hoạch cả năm gồm 10.000 tỷ đồng doanh thu và 3.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, doanh nghiệp mới hoàn thành lần lượt 19% và 9% mục tiêu.

Nguyên nhân chính khiến kết quả 6 tháng đầu năm giảm mạnh nằm ở mảng kinh doanh cốt lõi.

Doanh thu cho thuê khu công nghiệp đạt 828 tỷ đồng, giảm 71% so với cùng kỳ. Kinh Bắc City chỉ bàn giao khoảng 21ha đất khu công nghiệp, thấp hơn đáng kể mức 85,8ha của nửa đầu năm 2025.

Tuy nhiên, diện tích đã ký lớn hơn nhiều diện tích được bàn giao. Theo ACBS, lũy kế đến tháng 6/2026, Kinh Bắc City đã ký MOU cho thuê khoảng 170ha đất khuông nghiệp.

Công ty chứng khoán dự báo trong năm nay KBC có thể ký mới khoảng 100ha và bàn giao khoảng 150ha, tương ứng doanh thu khoảng 6.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, bức tranh tại mảng bất động sản lại có sự phân hóa khá rõ. Nhờ các chính sách hỗ trợ và lãi suất dành cho phân khúc nhà ở xã hội, trong 6 tháng đầu năm, Kinh Bắc City bán được 856 căn NOXH tại KĐT Tràng Duệ và bàn giao tổng cộng 899 căn, gồm 461 căn tại thị trấn Nếnh và 438 căn tại Tràng Duệ.

Nhờ đó, doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 717 tỷ đồng, tăng 74% so với cùng kỳ.

Tuy vậy mảng khu công nghiệp không đạt kỳ vọng, đặc biệt tại khu đô thịTràng Cát (Hải Phòng). Đây là dự án có quy mô 584,9ha, do Kinh Bắc City sở hữu 100%. Dự án đã nộp tiền sử dụng đất và được phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư vào tháng 1/2025.

Trước đó, ACBS kỳ vọng Kinh Bắc City có thể bán 15ha tại Tràng Cát trong năm 2026. Tuy nhiên, trong báo cáo mới, công ty chứng khoán đã dời giả định bán 15ha từ năm 2026 sang năm 2027, tương ứng 'dời' khoảng 1.400 tỷ đồng doanh thu.

ACBS lý giải việc điều chỉnh xuất phát từ bối cảnh thị trường bất động sản thương mại tiếp tục gặp khó khăn khi lãi suất cao và tín dụng được kiểm soát chặt hơn.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến dự báo năm 2026 bị điều chỉnh.

ACBS kỳ vọng tình trạng này có thể cải thiện đáng kể vào cuối năm nếu công ty đẩy nhanh bàn giao đất khu công nghiệp và thu tiền.

Theo tính toán, doanh thu cả năm 2026 của Kinh Bắc City vẫn sẽ đạt khoảng 8.149 tỷ đồng, tăng trưởng 21,9% so với năm 2025. Còn lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ ước đạt 2.206 tỷ đồng, giảm sút nhẹ 0,1% so với năm trước đó.

Bước sang năm 2027, khi dự án Tràng Cát được bàn giao nhiều hơn, doanh thu có thể đạt 10.468 tỷ đồng, tăng tiếp 28,5% so với năm 2026. Cùng với đó lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ có thể đạt 2.855 tỷ đồng, tăng trưởng 29,5%.

Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu tăng từ 48% cuối năm trước lên 74,6%, cao hơn đáng kể mức trung vị ngành 30,4%.

Đáng chú ý hơn, tỷ lệ nợ ròng/EBITDA tăng từ 4,9 lần lên 12,4 lần,trong khi mức trung vị ngành theo ACBS chỉ khoảng 2,4 lần.

Cổ phiếu KBC kỳ vọng tăng 20%

Trong bối cảnh đó, ACBS hạ giá mục tiêu cổ phiếu KBC 12%, xuống 32.300 đồng/cổ phiếu. Mức giá này vẫn cao hơn khoảng 20% so với thị giá KBC hiện tại (27.000 đồng/cổ phiếu).

Dù vậy, ACBS vẫn duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu KBC.

Một trong những cơ sở nằm ở quỹ đất khu công nghiệp lớn của doanh nghiệp. Ở nhóm đang khai thác, khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh có tổng diện tích 300ha, trong đó khoảng 204ha thương phẩm và còn khoảng 42ha chưa cho thuê. Tỷ lệ lấp đầy đạt 79,6%.

Khu công nghiệp Tân Phú Trung có quy mô 543ha, còn khoảng 98ha đất thương phẩm; Quang Châu mở rộng còn khoảng 5ha, trong khi các cụm công nghiệp tại Hưng Yên còn khoảng 65ha.

Quan trọng hơn là lớp dự án mới đang được KBC chuẩn bị cho những năm tiếp theo. Trong đó, khu công nghiệpTràng Duệ 3 tại Hải Phòng có quy mô 653ha, với khoảng 470ha đất thương phẩm và đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Danh mục còn có khu công nghiệp Tân Tập 654ha, Lộc Giang 466ha, Phú Bình 675ha, Sông Hậu 2 khoảng 380ha, Tân Dân 199ha, cùng các dự án Kim Thành 2, Bình Giang và Quế Võ mở rộng 2.

Trong đó, KCN Quế Võ mở rộng 2 đã bắt đầu bàn giao từ quý I/2026.

Triển vọng dài hạn của nhóm dự án này còn được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI. Theo số liệu ACBS đưa ra, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm khoảng 55% tổng vốn FDI vào Việt Nam trong 7 tháng đầu năm 2026.