Ma lực của đồng tiền

Cuối thế kỷ 20, khi sắp bước sang thiên niên kỷ mới, người dân mới tạm ổn trong cuộc sống, đã có chút tích luỹ nho nhỏ, sẵn sàng đón nhận nền kinh tế thị trường - sản phẩm của chủ nghĩa tư bản. Khi đã có chút thặng dư, một số người thích tận hưởng sẽ chi tiêu vào các mặt hàng xa xỉ như xe đạp Phượng Hoàng, tivi Nhật… nhưng đặc biệt hơn cả chính là giấc mơ lớn với siêu xe Honda Super Dream - cả một gia tài lớn khi đó (cưỡi xe Dream đi tán em nào cũng đổ !!!!).

Tất nhiên, chi tiêu cho các mặt hàng xa xỉ chỉ có tác dụng ngắn hạn nhất thời (hào nhoáng lúc đó), về lâu dài đó là thảm hoạ đối với mọi nền kinh tế vì giá trị tất cả những sản phẩm này sẽ tịnh tiến về 0. Một số người hiểu biết hơn chút ít, không chi tiêu xa xỉ mà dùng tiền để mua vàng, coi đây là một khoản tích luỹ nho nhỏ cho tương lai, là của hồi môn cho con cái sau này. Thành quả là không tệ khi giá vàng tăng hàng chục lần sau mươi năm, đây tạm coi là khởi nguồn của đầu tư.

Một số thành phần khác, giỏi có, bình thường có, may mắn có… dồn tiền mua đất với suy nghĩ “chết cũng nên có tấc đất cắm dùi”. Vì nhiều yếu tố khách quan lẫn chủ quan mà họ mua đất, người thì vì nhà đông con nên mua vài miếng đất cho mấy đứa con trai, người thì được nhà nước cấp vì có công với cách mạng (dù chả thích đất)... vân vân … và mây mây… Đây có thể coi là những người tiên phong đầu tư bất động sản và thành quả thế nào ai cũng thấy, tất cả đã thuộc về lịch sử…

Cũng xin nói thêm, gửi tiết kiệm cũng giúp gia tăng tài sản nhưng rất ít được mọi người coi là một kênh đầu tư. Phần vì lạm phát cao khiến tiền đồng mất giá nên không hấp dẫn người dân gửi tiền vào ngân hàng. Phần vì trước kia hệ thống ngân hàng tư nhân không nhiều, hệ thống nhà nước quá đơn độc khiến cho việc gửi tiền mất nhiều công sức và thời gian, thành ra ít ai gửi tiết kiệm.

Tại sao đầu tư bất động sản lại thắng lớn, mua đất lại lời nhiều, giá đất lại tăng mạnh... những vấn đề này sẽ được cập nhật trong bài viết sau. Chúng ta chỉ cần biết, sau 20 năm, tài sản từ đất đai đã tăng hàng trăm lần, những ai nắm giữ nhiều bất động sản đều trở nên giàu có. Những ai từ bỏ đầu tư, sắm siêu xe Super Dream mãi mãi là ông chủ của giấc mơ lớn, không hơn không kém.

Với một nhóm nhỏ thành công trong đầu tư đất đai, thế hệ tiên phong đã truyền cảm hứng cho mọi người, khái niệm đầu tư bất động sản dần lan tỏa và tạo thế trận toàn dân vững chắc mà không một thế lực nào có thể phá vỡ. Tâm lý đầu tư đất không bao giờ lỗ đã ăn sâu tận xương tuỷ của tất cả mọi người, điều này không cần bàn cãi vì lỡ trót mua giá cao ngay đỉnh thì 5 năm sau cũng sẽ hoà vốn, hoặc chơi theo kiểu để lâu ấy trâu hoá bùn, không bán là không lỗ.

Hai thị trường bất động sản lớn nhất chắc chắn là Hồ Chí Minh và Hà Nội, có quy mô hơn một nửa cả nước. Vào những năm 96-97, mảnh đất 100m vuông có giá khoảng 100 triệu, sau hơn 20 năm giờ đã có giá ít nhất cũng 20 tỷ, tăng 200 lần (lúc đó khái niệm chung cư chưa xuất hiện). Tất nhiên toàn thành phố Hồ Chí Minh đều có mức tăng từ vài chục lần cho đến vài trăm lần tùy khu vực, tùy dự án.

Thị trường bất động sản Hà Nội cũng luôn nóng bỏng tay sau khi Hà Tây sát nhập vào thủ đô. Ngay tại thời điểm này giá đất đai đã ở trên trời và vượt xa tầm với của 90% người dân có nhu cầu. Giá đất Hà Nội tại khu phố cổ là cả tỷ đồng mỗi m vuông, xa hơn là vài trăm triệu, khu vực xa xôi bèo nhất cũng ngót nghét 70 triệu, trong khi thu nhập bình quân đầu người Việt Nam chỉ 70 triệu mỗi năm, nghĩa là mua được căn nhà 50m chúng ta cần 50 năm không ăn không uống !!!!!

Sài Gòn chẳng khá khẩm hơn bao nhiêu khi đại đa số người dân có nhu cầu đều không có khả năng mua nhà ở. Khả dĩ hơn cả là sở hữu căn hộ chung cư, loại hình mới gia nhập được mươi năm vừa qua đang phát triển rất mạnh vì phù hợp với tất yếu xã hội. Tất nhiên, căn hộ chung cư là đáp ứng nhu cầu ở thực sự, rất ít ai mua để cho thuê vì dài hạn đó là thất sách, giá thì ít tăng, nhà sẽ xuống cấp…

Không chịu kém cạnh dù không thể bằng Sài Gòn hay Hà Nội, tất cả các tỉnh thành trong cả nước đều có hiện tượng đẩy giá bất động sản lên cao vượt ra mọi tầm với của nhu cầu thực. Giá đã là tiền tỷ nhưng thu nhập chỉ vài triệu mỗi tháng, sau khi trừ đi chi tiêu ăn uống có khi còn âm. Giấc mơ nhà đất chỉ là giấc mơ.

Quay trở lại câu chuyện đầu tư, trong 20 năm qua giá đất tăng gấp trăm lần là điều mà ai cũng thấy. Những ai đầu tư vào đất đều thắng lớn, nghiễm nhiên trở thành những con người thông minh nhất, khôn ngoan nhất (dù trong đó có thể 70% là nhờ may mắn). Thành thực mà nói, giá đất tăng chóng mặt là vậy nhưng chỉ 5% dân số hưởng lợi mà thôi, còn lại 95% vẫn không hiểu và cũng chẳng muốn hiểu chuyện gì đã xảy ra (thời gian và tài năng chỉ đủ kiếm được miếng ăn no bụng).

Công bằng mà nói, những chuyện đã qua ai mà chẳng thấy chẳng biết, trẻ con lên ba cũng nói được. Vài năm tới trồng cây gì, nuôi con gì mới là điều quan trọng nhất của người nông dân. Ai trả lời được sẽ nhanh chóng tiến đến tầm lớp tinh anh.

Để chống đô la hóa thị trường, ngân hàng nhà nước cấm mua bán ngoại tệ trái phép, thành ra giờ đây rất ít ai mua ngoại tệ găm giữ để chờ tăng giá kiếm lời. Bán 100 USD cho tiệm vàng bị phạt 100 triệu vì không có giấy tờ thì bố ai dám chơi. Tương tự, thị trường vàng miếng gần như bị xoá sổ sau khi tạo đỉnh vào năm 2011 và mất đi gần một nửa giá trị khiến cho người dân gần như rời bỏ hoàn toàn.

Gửi tiết kiệm có lẽ phù hợp với người già có chút của để dành, nhưng không phù với những người trẻ năng động, những người kinh doanh lại càng không. Cùng với đó, lại suất tiết kiệm hiện nay rất thấp chỉ 6% mỗi năm, thậm chí còn thấp hơn nữa trong khi lạm phát 4%, nghĩa là không ăn thua, không hấp dẫn và thất sách.

Đất (lại là đất) là điểm đến quen thuộc của dòng tiền đầu tư, của đồng tiền thông minh (khi xưa). Nhưng nay thì sao, ở Sài Gòn mua căn hộ chung cư cho thuê tỷ suất lợi nhuận tối đa 5% và đó là tất cả vì giá căn hộ về dài hạn tăng rất ít. Thành ra ít ai đầu tư vào loại hình này, trừ dân nhiều tiền muốn đa dạng hoá cho vui. Ông nào ít tiền bị mấy em chân dài tư vấn ngọt nhẹ ôm bộc phá nhảy vào ráng chịu, nhẹ thì thương binh bậc 2/4, nặng thì tổ quốc ghi công.

Nhà đất thì quả thực hiện nay giá tương đối cao, nếu không muốn nói là quá cao, vài chục tỷ là chuyện thường, bèo nhất cũng 5,7 tỷ. Cứ yên tâm là các bạn trẻ cày cuốc 100 năm mới có thể mua đất cất nhà với điều kiện không ăn không uống nhá. Trong khi theo khoa học, nhịn ăn 30 ngày là tạch, nhịn uống thì chỉ cần 3 ngày là về với các cụ. Nhu cầu thực, nguồn cầu mạnh chính là đây nhưng ngoài tầm với và khả dĩ nhất chỉ có thể là căn hộ chung cư vừa túi tiền.

Không có lực cầu, hoặc lực cầu không đủ mạnh, vậy điều gì có thể đẩy giá đất từ 20 tỷ lên gấp đôi, gấp ba. Rất khó và có chăng chỉ là do sự mất giá đồng tiền nên đất có thể tăng giá 10% mỗi năm. Cũng xin nói thêm, khi xưa dân cư thưa thớt, hạ tầng yếu kém, giá đất còn rẻ và hợp túi tiền nên dễ bùng nổ. Còn lúc này, dân cư cơ bản đã ổn định, hạ tầng hoàn thiện và quan trọng là giá đã quá cao, các yếu tố thuận lợi cho đà tăng đang yếu dần và chưa thấy viễn cảnh bùng nổ.

Cũng vì tương lai ít hứa hẹn tại Sài Gòn và Hà Nội nên một số ít dòng tiền thông minh đã di chuyển sang các thị trường lân cận. Miền Nam thì có Long An, Vũng Tàu, Bảo Lộc… Ngoài Bắc thì tại Hoà Bình, Bắc Ninh, Quảng Ninh… Nhưng chắc chắn một điều, đó không phải là mảnh đất màu mỡ cho nhà đầu tư cá nhân, thậm chí là các tổ chức lớn (vì quy mô các thị trường tỉnh quá nhỏ so với Sài Gòn).

Và quan trọng hơn cả, SG phát triển mạnh về kinh tế, dân nhập cư liên tục tăng mạnh, nhu cầu nhà ở rất lớn, nhu cầu mua chung cư rất nhiều… đó là điều hiển nhiên. Nhưng các tỉnh khác, dân cư thưa thớt, đất rộng bao la, thẳng cánh cò bay, bao giờ mà hết quỹ đất ở. Và chắc chắn là chẳng có khái niệm ở chung cư bao giờ. Vậy thì giá tăng mang tính đầu cơ là chủ yếu, tăng theo sự mất giá của đồng tiền, nhu cầu thực không đáng là bao. Không bao giờ có thể so sánh với SG.

Người đẻ thêm chứ đất sao đẻ ra được, đó là câu cửa miệng của mấy em môi giới bất động sản, thế nên về lâu dài đất chỉ có tăng giá chứ không bao giờ giảm, các anh chị cứ mua đất cho em… vân vân và … mây mây… Nghe thì có vẻ hợp lý nhưng chúng ta cũng nên thử nghĩ, người chết đi nhưng đất có chết theo hay không, chắc chắn là không rồi. Nói một cách dễ hiểu, tỉ lệ tăng dân số hàng năm chỉ 1% mà thôi nhưng tỉ lệ đô thị hoá gấp mười lần con số này.

Tóm lại, giá bất động sản hiện đã quá cao, đà tăng sẽ chậm lại và ở mức hợp lý 15% mỗi năm, muốn cao hơn con số này không đơn giản chút nào. Tiền phải tạo ra tiền, phải sinh sôi nảy nở, muốn tạo ra mức lợi nhuận vài chục lần, vài trăm lần như trước kia thì bất động sản chắc chắn KHÔNG phải lựa chọn khôn ngoan.

Để gia nhập nhóm tinh anh, ngồi cùng mâm với giới tài phiệt phải trả lời được câu hỏi nên để tiền vào đâu. Và không lâu nữa chúng ta sẽ rõ...