Mua chung bất động sản: “Sớm nở tối tàn”

Giai đoạn 2020 - 2022, dịch bệnh và giãn cách xã hội đã khiến hoạt động đi lại, giao dịch trở nên khó khăn. Trong bối cảnh đó, nhu cầu đầu tư của các cá nhân nhỏ lẻ qua các nền tảng công nghệ bắt đầu được nhen nhóm.

Kẻ "èo uột", người biến mất

Trong giai đoạn này, nhiều mô hình công ty cung cấp hoạt động đầu tư mua chung bất động sản như Houze Invest, Infina, Moonka, SS Finance…đã chào sân thị trường với kỳ vọng sẽ huy động vốn từ cộng đồng có tiềm năng cách mạng hóa thị trường bất động sản.

Trong đó, "công thức" chung của các mô hình này là một dự án bất động sản hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. 

Đơn cử như với ứng dụng Revex từng được CenGroup cam kết rót vốn 1 triệu USD, đây là nền tảng trung gian kết nối giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản. Phân khúc khách hàng mà Revex hướng đến là các cá nhân có thể đầu tư từ 1 triệu đồng. Các nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng đầu tư chung, tùy vào năng lực tài chính của mình.

Hay tại KS Finance cũng từng triển khai mô hình mua chung sản phẩm bất động sản. Theo đó, với số vốn từ 1 triệu đồng, nhà đầu tư có thể đầu tư các dự án bất động sản hạng sang đến siêu sang. Lợi suất đầu tư cam kết 11%/năm.

Cuối năm 2021, thị trường cũng chào đón ứng dụng Moonka, được giới thiệu là sàn giao dịch bất động sản liên kết giữa người bán và người mua. Khi các bất động sản được chủ đất ký gửi, Công ty Moonka sẽ đi tìm các nhà đầu tư để mua chung 1 bất động sản. Ví dụ, một bất động sản 3 tỉ đồng có thể chia thành 1.000 phần, mỗi phần 3 triệu đồng.

Cuối năm ngoái, ông lớn bất động sản cũng cho ra mắt VMI JSC (VMI), mục tiêu đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai. Giá trị bất động sản này được chia thành 200 phần và nhà đầu tư các có thể tham gia từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh với số vốn chỉ từ 38 triệu.

Thế nhưng hoạt động của các mô hình này dường như không hiệu quả. Website của nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản của các đơn vị này đã dừng hoạt động, cùng với đó là sự biến mất trên truyền thông và các nhà đầu tư.

Còn đó những rủi ro

Theo các chuyên gia, không phải ngẫu nhiên, hàng loạt các chủ đầu tư bất động sản đều phát triển các ứng dụng mua chung cho nhà đầu tư. Những lợi ích của việc mã hóa, chia nhỏ bất động sản là không thể phủ nhận. 

Tuy nhiên, việc không ít dự án thất bại đang cho thấy nó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các khách hàng, nhà đầu tư.

Trao đổi với PV, một chuyên gia chi biết, các rủi ro tiềm ẩn đến từ việc chuyển đổi từ bất động sản mua chung về giá trị thực tế, rủi ro về thanh khoản. Đặc biệt là rủi ro pháp lý, tại Việt Nam hình thức đầu tư này chưa được pháp luật công nhận. Do đó, khi có xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và doanh nghiệp, quyền lợi của khách hàng sẽ không được pháp luật bảo vệ. 

Mặt khác, cũng giống như condotel, mức cam kết lợi nhuận của các đơn vị sở hữu ứng dụng mua chung với khách hàng chỉ dựa trên hợp đồng dân sự, doanh nghiệp có thể trả hoặc không. Pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này. 

TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia đầu tư nhận định, mô hình chia nhỏ bất động sản bán vốn cổ phần trên thực tế là P2P, đơn vị app chỉ cung cấp công nghệ kết nối, còn người cho vay và người đi vay là giao kết dân sự (dù không gặp mặt nhau).

TS Đinh Thế Hiển phân tích, về tổng quan theo quy định chung thì P2P đang được Nhà nước thí điểm cho phép, song để phát triển đúng chuẩn và hiệu quả cho nền kinh tế lẫn các bên tham gia thì đòi hỏi độ mạnh về công nghệ, dữ liệu, hệ thống chấm điểm tín nhiệm... – là những điều mà nhiều P2P ở Việt Nam chưa thực sự đáp ứng được.

Bên cạnh đó, về việc huy động vốn cụ thể qua tài sản bất động sản (nhà, dự án), nếu chủ đầu tư đưa các dự án này lên app để huy động vốn và chứng thực sở hữu "cổ phần" cho nhà đầu tư, mà không chuyển tên thì thực tế chỉ sở hữu ảo trên app. Có thể ví như nhà đầu tư đang đi "mua vịt trời".

Ở góc độ pháp luật, LS Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, hình thức này mới nghe thì có thể thấy tích cực vì được chia nhỏ, giảm rủi ro "bỏ hết trứng vào một rổ" cho nhà đầu tư thay vì dồn hết vài tỉ đồng để mua riêng một miếng đất. Tuy nhiên, kiểu đầu tư này dễ lẫn lộn với hình thức gọi vốn, đa cấp và hay lợi dụng để lừa đảo.

"Rủi ro cho người tham gia giao dịch này rất cao vì pháp lý không cấm nhưng cũng không quy định. Nếu xảy ra tranh chấp cũng khó kiện đòi được tiền vì phải cần cả 100 người hay ngàn người đó đều có chung ý kiến thống nhất. Người dân nên cân nhắc kỹ và tự quyết định vì phải chấp nhận mọi rủi ro nếu tham gia", Luật sư Trương Thanh Đức cho biết.

Trước đó, cuối năm 2022, Ủy ban Chứng khoán nhà nước đã phát đi cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng với một số website, ứng dụng giao dịch thực hiện huy động vốn khi chưa được cấp phép, trong đó có nhiều nền tảng mua chung bất động sản như Infina, Tikop.

Trong đó, nền tảng đầu tư tích lũy Infina tiền thân là nền tảng mua chung bất động sản Real Stake cũng từng chia nhỏ bất động sản thành 80-150 phần để khách hàng có thể sở hữu các phần nhỏ rồi mua đi bán lại. Đơn vị này quảng cáo các khoản đầu tư cam kết lợi nhuận tối thiểu hàng năm 9%. Còn ứng dụng Tikop nhận suất đầu tư từ 50.000 đồng với cam kết lợi nhuận 10% mỗi năm.