‘Bản đồ’ cơ hội: Cổ phiếu địa ốc nào được tiếp sức từ cú hích sáp nhập tỉnh?
Nghị quyết tinh gọn bộ máy hành chính – từ 63 xuống còn 34 tỉnh và cắt giảm hơn 6.700 xã, phường – đã khởi động một cuộc cách mạng thể chế, mở đường cho làn sóng quy hoạch mới. Cơ chế cấp phép và dòng vốn công đang được tái cấu trúc mạnh mẽ, tạo đà cho thị trường bất động sản tích lũy lực để bứt phá. Một kỷ nguyên mới mở ra dành cho những dự án quy mô và những chủ đầu tư có đủ tầm vóc và năng lực dẫn dắt cuộc chơi.
Ngày 12/6/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh – từ 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, cả nước nay còn 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh – con số ít nhất kể từ ngày đất nước thống nhất. Đây cũng là lần điều chỉnh địa giới hành chính cấp tỉnh có quy mô lớn nhất trong lịch sử hiện đại, phản ánh quyết tâm cải cách tổ chức bộ máy Nhà nước một cách căn bản, mạnh mẽ và chiến lược.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng thông qua 34 Nghị quyết về sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã năm 2025. Với các Nghị quyết này, từ tổng số 10.035 đơn vị hành chính cấp xã của cả nước giảm còn 3.321 đơn vị, gồm 2.621 xã, 687 phường và 13 đặc khu.
Tới ngày 30/6, các tỉnh, thành phố trên cả nước đồng loạt công bố Nghị quyết, Quyết định sáp nhập đơn vị hành chính, chỉ định nhân sự. Đây là sự kiện chính trị trọng đại, có tính lịch sử của đất nước, khi giang sơn được sắp xếp lại không chỉ để gọn hơn mà còn để phát triển mạnh mẽ hơn. Đây là bước chuyển mình lịch sử, là khởi đầu cho một vận hội phát triển mới – vì một Việt Nam phồn vinh, hạnh phúc và bền vững.
Từ góc độ đầu tư, việc sáp nhập hành chính sẽ kéo theo thay đổi về quy hoạch, hạ tầng, ngân sách và chính sách thu hút vốn – những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản và triển vọng doanh nghiệp bất động sản.
Để làm rõ hơn về các tác động, chúng tôi đã trao đổi cùng ông Phan Quốc Bửu - Phó Giám đốc Trung tâm Phân tích nghiên cứu (Ngành – Doanh nghiệp) Chứng khoán BIDV. Với kinh nghiệm phân tích dày dạn và góc nhìn chiến lược, ông Phan Quốc Bửu mang đến những nhận định sắc bén về câu chuyện sáp nhập, cũng như gợi ý định hướng phân bổ danh mục đầu tư trong bối cảnh ngành bất động sản đứng trước sự kiện lịch sử Việt Nam.
.png)
Ông đánh giá như thế nào về tác động tổng thể của đề án sáp nhập tỉnh, thành đến thị trường bất động sản?
Trong nước, các đợt sáp nhập hành chính thời gian qua đã để lại những dấu ấn tích cực rõ rệt. Tiêu biểu là việc hợp nhất Hà Tây vào Hà Nội năm 2008 và các đợt gộp tinh gọn xã, phường giai đoạn 2019–2021. Sau khi Hà Tây nhập về, bộ máy hành chính được thu gọn, tiết kiệm hàng trăm tỷ đồng chi thường xuyên mỗi năm.
Đồng thời, việc rút gọn đầu mối quản lý đã giúp thời gian xử lý thủ tục đầu tư và đất đai giảm xuống đáng kể: Khu đô thị phía Tây Hà Nội từ đó được cấp phép nhanh hơn, thúc đẩy hàng loạt dự án quy mô. Quy hoạch phát triển vùng được đồng bộ, quy mô hơn, tạo thuận lợi cho các “ông lớn” như Vingroup, Bitexco hay Lotte đổ bộ vào những quận mới. Trong khi đó, việc sắp xếp lại đội ngũ cán bộ theo hướng tinh gọn nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước.
Cũng như Việt Nam, Trung Quốc từng thực hiện cải cách hành chính quy mô lớn trong giai đoạn 2000–2005, khi sáp nhập hàng loạt huyện, xã vào các đô thị trung tâm như Trùng Khánh, Vũ Hán. Kết quả cho thấy việc tinh giản bộ máy đã giảm được chi phí vận hành và loại bỏ trùng lặp chức năng quản lý. Hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường cao tốc và đường sắt đô thị, được đầu tư mạnh mẽ, tạo đòn bẩy cho sự phát triển nhanh chóng của các khu đô thị mới. Quan trọng hơn, sau sáp nhập, nguồn lực ngân sách và đầu tư công được tập trung vào vùng lõi, thay vì phân tán nhỏ lẻ, giúp quy hoạch dài hạn trở nên khả thi và thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.
Theo đó, tôi có cái nhìn tích cực đối với đề án sáp nhập tỉnh, đặc biệt là trong trung và dài hạn. Dựa trên kinh nghiệm thực tiễn trong nước và quốc tế, tác động tổng thể có thể được nhìn nhận qua 3 khía cạnh: Hạ tầng – quy hoạch – thể chế.
Về hạ tầng, các tỉnh hợp nhất sẽ cần nâng cấp kết nối nội tỉnh, mở rộng trục giao thông chính, trung tâm hành chính mới, từ đó kích hoạt đầu tư công nội tỉnh.
Với quy hoạch đô thị, việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể sẽ đặt nền tảng cho chiến lược tái cấu trúc đô thị, thúc đẩy làn sóng đô thị hóa giúp giảm áp lực quá tải khu vực nội đô và tạo ra cơ hội hình thành các cực tăng trưởng mới.
Về thể chế, bộ máy hành chính được tinh gọn, cắt giảm tầng nấc trung gian, đơn vị đầu mối cấp tỉnh rõ ràng hơn, qua đó giảm thời gian phê duyệt, cấp phép, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản hoạt động.
Những cải cách này chính là nền tảng vững chắc giúp thị trường bất động sản cải thiện về lượng và chất để bứt phá, đi lên song hành cùng tiến trình nâng cấp hạ tầng chung.
.png)
Việc sáp nhập liệu có đủ sức làm thay đổi các yếu tố nền tảng của dự án, từ đó ảnh hưởng đến giá trị thực của các doanh nghiệp bất động sản trong vùng?
Ngay sau khi sáp nhập, các dự án vẫn chịu độ trễ nhất định trong khâu phê duyệt và cấp phép do cần thời gian để tái cơ cấu bộ máy hành chính. Tuy nhiên, với sự chuẩn bị kỹ lưỡng cùng quyết tâm từ Chính phủ, tôi kỳ vọng sau ngày 1/7/2025, thủ tục hành chính sẽ được đơn giản hóa, rút ngắn đáng kể thời gian triển khai.
Về doanh nghiệp, theo tôi, quy mô dự án sau sáp nhập sẽ lớn hơn rất nhiều. Nếu trước đây dự án 20–30ha đã được coi là lớn, thì nay con số 100–300ha đã phổ biến hơn và có thể lên tới 1.000ha, ví dụ như dự án Khu đô thị Cần Giờ.
Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc đã tích lũy lượng quỹ đất lớn trong giai đoạn biến động vừa qua sẽ tận dụng tốt được cơ hội, trong khi các chủ đầu tư nền tảng tài chính yếu, quy mô vốn nhỏ dần sẽ bị loại bỏ, nhường sân chơi cho các chủ đầu tư lớn thông qua các thương vụ M&A.
.jpg)
Phân khúc nào trong thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi nhiều nhất nếu sáp nhập tỉnh, thành được thực hiện?
Theo tôi, hạ tầng và sự phát triển kinh tế vùng sẽ mang lại hiệu ứng tích cực cho hầu hết các phân khúc bất động sản trong trung và dài hạn. Đặc biệt, các dự án dọc theo tuyến cao tốc Bắc–Nam, đường sắt tốc độ cao Bắc–Nam và sân bay mới sẽ được hưởng lợi mạnh mẽ.
Tuy nhiên, không phải phân khúc nào cũng “nổi sóng” cùng lúc. Trong giai đoạn đầu của chu kỳ phục hồi, chung cư, nhà liền thổ sát các khu vực sắp được hoàn thiện hạ tầng sẽ là những “miếng bánh hấp dẫn” thu hút nhà đầu tư nhờ thanh khoản cao và có dư địa tăng giá.
Ở cuối chu kỳ, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng mới thực sự bùng nổ. Khi cao tốc, đường sắt cao tốc và sân bay đi vào vận hành, các vùng ven biển sẽ đón lượng khách du lịch tăng vọt, kéo theo làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào các dự án nghỉ dưỡng.
Việc Bình Dương sáp nhập TP. HCM đang được dư luận quan tâm đặc biệt (lượng tìm kiếm BĐS tại Bình Dương từ đầu năm đến nay tăng lên nhanh chóng). Nhiều ý kiến cho rằng khu vực này sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới nhờ hưởng lợi từ hạ tầng kết nối và khan hiếm quỹ đất tại TP. HCM. Ông đánh giá sao về nhận định này?
Việc Bình Dương có thể bước vào chu kỳ tăng giá mới không phải vô căn cứ. Thứ nhất, hệ thống hạ tầng kết nối đang dần hoàn thiện: Cao tốc TP. HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, mở rộng Quốc lộ 13 và tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên kéo dài… Tất cả đều biến Bình Dương thành vệ tinh năng động, chỉ cách trung tâm Sài Gòn một quãng đường lý tưởng.
Đồng thời, quỹ đất tại TP. HCM ngày càng khan hiếm, trong khi thủ tục cấp phép ở nơi “đất chật người đông” vẫn còn chậm chạp, khiến dòng vốn đầu tư dịch chuyển mạnh về vùng phụ cận. Cộng thêm kỳ vọng về “hợp nhất vùng” hành chính, giới đầu tư càng thêm hào hứng với tiềm năng tăng giá.
Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn “màu hồng”. Đà tăng giá hiện nay phần nhiều đến từ tâm lý kỳ vọng và hoạt động đầu cơ, chứ chưa thực sự phản ánh nhu cầu ở thực. Nếu sản phẩm không đáp ứng được tiêu chí vị trí chiến lược, quy hoạch minh bạch và pháp lý rõ ràng, thanh khoản khó thể song hành cùng giá.
Hơn nữa, lợi ích không phân bổ đồng đều: Chỉ những khu vực giáp ranh TP. HCM, nằm gần các nút giao thông trọng điểm hoặc có nhu cầu lớn về lao động cho các khu công nghiệp mới mới thật sự có cơ sở để duy trì đà tăng bền vững, trong khi vùng sâu vùng xa vẫn phải chờ đợi thêm quy hoạch và đầu tư hạ tầng đồng bộ.
Theo ông, đâu là độ trễ hợp lý để những thay đổi từ sáp nhập hành chính có thể chuyển hóa thành giá trị cụ thể cho thị trường bất động sản và cổ phiếu ngành?
Theo tôi, thị trường bất động sản đã bắt đầu đón nhận những tín hiệu tích cực với hàng loạt dự án của Sun Group, Vingroup, Đất Xanh, Nam Long hay Khang Điền liên tục được “cởi trói” về mặt pháp lý, từ giấy phép đầu tư đến cấp phép xây dựng.
Tuy nhiên, để các cải cách hành chính này thực sự chuyển hóa thành giá trị cụ thể cần ít nhất 3–5 năm. Trong trường hợp quy hoạch được phê duyệt nhanh và chính sách được triển khai quyết liệt tại các vùng trọng điểm, khoảng thời gian đó có thể rút ngắn xuống chỉ còn 2–3 năm.
Thực tế, giai đoạn đầu của chu kỳ được đánh dấu bằng việc dự án dự án được phê duyệt các thủ tục pháp lý rồi lần lượt hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, sau đó công bố bán hàng và ghi nhận booking. Đây là những tín hiệu sớm giúp nhà đầu tư đánh giá khả năng hiện thực hóa dòng tiền. Song hiệu ứng dài hạn chỉ trở nên rõ nét khi nguồn cung mới được hấp thụ, doanh thu được hạch toán vào báo cáo tài chính và các con số presale – booking tương ứng với tiến độ thi công.
Đối với cổ phiếu bất động sản, phản ứng với tin tốt thường rất nhanh nhờ tâm lý hứng khởi trên thị trường. Tuy nhiên, giá trị bền vững chỉ được củng cố sau khoảng 6–9 tháng, khi nhà đầu tư có đủ dữ liệu về doanh thu mở bán, tiến độ thực thi dự án và hiệu quả tài chính của doanh nghiệp. Chỉ vào thời điểm đó, thị trường mới thực sự thẩm thấu cú huých từ việc “cởi trói” pháp lý và tái cấu trúc hành chính.
.png)
Trong nhóm doanh nghiệp bất động sản được cho là hưởng lợi từ sáp nhập, theo ông đâu là những công ty có nền tảng đủ vững để hấp thụ tốt kỳ vọng này?
Tôi tin rằng lúc này là cơ hội hiếm có để tích lũy cổ phiếu bất động sản với tầm nhìn dài hạn. Trước hết, những doanh nghiệp nằm trong “tầm ngắm” là những đơn vị đã hoặc sắp có dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý và có hạ tầng kết nối đi kèm hoàn thiện và sẵn sàng mở bán trong năm 2025.
Tiếp đó, nền tảng tài chính lành mạnh là điều kiện bắt buộc: Chiến lược mở rộng quỹ đất rõ ràng, dự án "gối đầu" ổn định và tỷ lệ sử dụng đòn bẩy ở mức kiểm soát được. Cuối cùng, việc chọn đúng vùng giá định giá khi ngành bước vào giai đoạn mở rộng chu kỳ (dự kiến 2026–2027) sẽ là "chìa khóa". Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đang được giao dịch tại P/B khoảng từ 1,1–1,4x, thấp hơn so với mức 1,6–2,0x trong giai đoạn ổn định của chu kỳ. Do đó, khi các dự án được chuyển hóa thành lợi nhuận sẽ tạo ra dư địa tăng giá cho cổ phiếu.
Trên cơ sở đó, tôi khuyến nghị các mã VHM, NLG, DXG và PDR – những “ông lớn” sở hữu quỹ đất tiềm năng có vị trí chiến lược, khả năng ghi nhận doanh thu presale sớm và định giá hợp lý để thu về hiệu suất bền vững trong giai đoạn tái cấu trúc hành chính và hút dòng vốn mạnh mẽ sắp tới.
Đất Xanh đang sở hữu nhiều dự án lớn tại Bình Dương như Opal Luxury, DXH Parkview, DXH Parkcity. Theo ông, với vị thế hiện tại, Đất Xanh có thể trở thành “người hưởng lợi” rõ ràng nhất từ kịch bản sáp nhập hay không?
Tôi cho rằng tất cả các doanh nghiệp đều hưởng lợi từ việc sáp nhập tỉnh vì hạ tầng đi lên, nội lực kinh tế cải thiện, thủ tục hành chính được tinh gọn. Do đó, DXG cũng như các doanh nghiệp khác PDR, VHM, NLG đều có dư địa tăng trưởng. Mức độ hưởng lợi phụ thuộc vào các yếu tố nền tảng cơ bản của doanh nghiệp như danh mục dự án đủ tốt, nền tảng tài chính lành mạnh và chiến lược triển khai rõ ràng.
Ông có lưu ý hay cảnh báo gì đối với các nhà đầu tư cá nhân đang có xu hướng “đu theo sóng thông tin” khi thị trường còn chưa thực sự xác lập xu hướng rõ ràng?
Khi sóng giá bất động sản hình thành, dòng tiền thường đổ mạnh vào những khu vực có hạ tầng kết nối trực tiếp với các đô thị lớn như TP HCM, Đà Nẵng… nơi quy hoạch rõ ràng và nhu cầu ở thực cao. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần giữ tỉnh táo, đừng để “cơn sốt” đơn vị hành chính che mờ các yếu tố then chốt như pháp lý, tiến độ dự án và năng lực hấp thụ của thị trường.
Trên thị trường chứng khoán, tôi đánh giá xu hướng dịch chuyển vào nhóm cổ phiếu bất động sản đã rất rõ nét, khi pháp lý hạ tầng được nới lỏng liên tục. Dĩ nhiên, trong chu kỳ này, hầu hết mã ngành sẽ đều hưởng lợi và ghi nhận mức tăng. Tuy nhiên, khi ra quyết định đầu tư, chúng ta cần phải cân nhắc kỹ và quản trị rủi ro tốt vì đây là ngành mang tính đầu cơ rất cao, biến động giá cổ phiếu lớn so với những lĩnh vực khác như ngân hàng, bán lẻ, sản xuất,...
Thứ hai, khi lựa chọn cổ phiếu, chúng ta phải xem xét thật kỹ chủ đầu tư, vì sau khi sáp nhập thị trường có thể bước vào chu kỳ thanh lọc, loại bỏ những doanh nghiệp thiếu tiềm lực.
Đặc biệt, việc định giá cổ phiếu chính xác sẽ là một trong những yếu tố then chốt. Nhà đầu tư nên ưu tiên những doanh nghiệp kiểm soát tốt tỷ lệ vay nợ, đảm bảo khả năng thanh toán, đồng thời sở hữu quỹ đất chất lượng với tiến độ dự án minh bạch. Một mức P/B hợp lý sẽ giúp xác lập vùng giá an toàn, tạo đà cho cổ phiếu bứt phá khi thị trường khởi sắc.
Xin chân thành cảm ơn ông!
