Nghị định 210: Những thay đổi doanh nghiệp cần biết khi ký hợp đồng xây dựng

Tại webinar với chủ đề “Nghị định 210 – Điểm mới & tác động đến hợp đồng xây dựng của chủ đầu tư” diễn ra ngày 23/9/2026, diễn giả chính là Luật sư Thanh Trần cùng các chuyên gia, luật sư trong lĩnh vực pháp lý, đầu tư và phát triển dự án đã làm rõ những vấn đề quan trọng của Nghị định 210/2026/NĐ-CP đến hợp đồng xây dựng của chủ đầu tư.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 và thay thế khung quy định trước đây về hợp đồng xây dựng tại Nghị định 37/2015/NĐ-CP cùng các nghị định sửa đổi. Theo Luật sư Thanh Trần, điểm đáng chú ý của Nghị định 210 nằm ở việc khung pháp lý về hợp đồng xây dựng được thiết kế theo hướng cụ thể hơn, tăng tính minh bạch trong quan hệ giữa bên giao thầu và bên nhận thầu, đồng thời có những nội dung tiệm cận thông lệ quốc tế trong quản lý rủi ro và giải quyết tranh chấp.

Phạm vi áp dụng rộng hơn, hình thức giá hợp đồng đa dạng hơn

Theo Điều 2, Nghị định áp dụng đối với bên giao thầu, bên nhận thầu và các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc giao kết, quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng. So với cách tiếp cận trước đây, quy định mới tạo cơ sở để khung pháp lý về hợp đồng xây dựng được áp dụng rộng hơn, trong đó các chủ thể thuộc khu vực tư nhân cũng cần chủ động nghiên cứu để vận dụng phù hợp.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cũng lưu ý, khi áp dụng Nghị định 210 cần phân biệt giữa quy định có tính chất áp dụng chung và những điều khoản được thiết kế riêng cho hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP. Theo ông, việc một điều khoản của Nghị định ghi rõ “đối với các hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP…” đồng nghĩa phạm vi bắt buộc của quy định đó được giới hạn cho nhóm hợp đồng này. Vì vậy, các chủ thể tham gia cần nghiên cứu từng điều khoản thay vì mặc nhiên áp dụng toàn bộ quy định theo một cách giống nhau.

Một điểm mới khác là hệ thống hình thức giá hợp đồng được mở rộng. Bên cạnh hợp đồng trọn gói, theo đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, theo chi phí cộng phí và hợp đồng hỗn hợp, Nghị định 210 bổ sung hợp đồng theo kết quả đầu ra và hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm.

Trong đó, hợp đồng theo kết quả đầu ra được xác định trên cơ sở yêu cầu cụ thể về số lượng, chất lượng sản phẩm đầu ra; giá trị thanh toán căn cứ vào kết quả thực hiện được nghiệm thu. Cách tiếp cận này chuyển trọng tâm từ việc kiểm soát từng yếu tố đầu vào sang kết quả cuối cùng mà nhà thầu cam kết cung cấp. Đối với hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm, giá hợp đồng được xác định theo tỷ lệ phần trăm của chi phí hoặc giá trị công việc cần thực hiện.

Không còn đánh đồng thời gian hiệu lực với thời gian thực hiện

Nghị định 210 phân định rõ hơn giữa thời gian có hiệu lực của hợp đồng, thời gian thực hiện công việc và tiến độ thực hiện hợp đồng.

Theo đó, thời gian thực hiện công việc được tính từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực hoặc thời điểm bắt đầu thực hiện theo thỏa thuận đến khi toàn bộ công việc hoàn thành và được nghiệm thu; không bao gồm thời gian bảo hành, giám sát tác giả và thủ tục thanh lý hợp đồng. Trong khi đó, tiến độ là kế hoạch thể hiện các mốc hoàn thành, nghiệm thu, bàn giao cũng như trình tự thực hiện các công việc, sản phẩm chủ yếu thuộc phạm vi hợp đồng. Nghị định cũng cho phép tiến độ được lập theo từng giai đoạn đối với những hợp đồng có yêu cầu thực hiện theo giai đoạn.

Việc tách bạch các khái niệm này có ý nghĩa trực tiếp trong quản lý tiến độ, xác định thời điểm hoàn thành nghĩa vụ và xử lý các phát sinh liên quan đến gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng.

Nhà thầu có thêm cơ sở bảo vệ quyền lợi thanh toán

Một thay đổi đáng chú ý khác liên quan đến khả năng tài chính của bên giao thầu. Theo nội dung seminar, bên nhận thầu có quyền yêu cầu bên giao thầu chứng minh đủ năng lực tài chính để thực hiện hợp đồng hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trừ hợp đồng xây dựng tại dự án đầu tư công.

Quy định này cho thấy vấn đề thanh toán không còn chỉ được nhìn nhận ở giai đoạn sau khi công việc hoàn thành mà trở thành một yếu tố cần được các bên quan tâm ngay từ quá trình xác lập hợp đồng. Nghị định 210 cũng quy định trách nhiệm của bên giao thầu trong việc thanh toán tiền lãi do chậm thanh toán theo quy định và thỏa thuận hợp đồng.

Đáng chú ý, Nghị định còn quy định về tạm thanh toán. Khi đến thời điểm thanh toán nhưng các bên chưa có đủ cơ sở để xác định chính xác giá trị phải thanh toán, chẳng hạn chưa đủ dữ liệu điều chỉnh đơn giá hoặc chưa đủ thời gian xác định chất lượng sản phẩm, giá trị có thể được tạm xác định trên cơ sở đơn giá, giá hợp đồng tại thời điểm giao kết. Khi đủ điều kiện xác định giá trị chính thức, việc thanh toán sẽ được thực hiện theo quy định.

Đối với các hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, PPP, Nghị định 210 còn quy định cụ thể hơn về tạm ứng, trong đó mức tạm ứng thông thường không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, đồng thời quy định mức tối thiểu theo từng loại hợp đồng.

Rủi ro phải được nhận diện ngay từ khi đàm phán

Một nội dung có ý nghĩa đặc biệt đối với chủ đầu tư và nhà thầu là cách Nghị định 210 tiếp cận rủi ro, sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Theo Điều 18, các bên phải thỏa thuận cụ thể trách nhiệm quản lý, phân bổ và xử lý các rủi ro có thể lường trước hoặc không lường trước phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Hợp đồng cũng cần quy định trình tự, thủ tục và trách nhiệm xử lý khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, trong đó có trường hợp biến động bất thường về giá vật liệu.

Về bản chất, đây là thay đổi quan trọng đối với công tác soạn thảo hợp đồng. Thay vì chỉ tập trung vào giá và phạm vi công việc, các bên cần xác định từ đầu ai chịu rủi ro nào, điều kiện nào làm phát sinh quyền điều chỉnh và trình tự xử lý khi rủi ro xảy ra.

Từ góc độ đàm phán, ông Nam Lương - Admin Group đầu tư - Phát triển dự án nhấn mạnh 5 nguyên tắc cần lưu ý gồm: Không đàm phán giá trước khi đàm phán rủi ro; lượng hóa rõ ràng mọi điều khoản; mọi thay đổi phải được thể hiện bằng văn bản; phân chia rủi ro hợp lý, minh bạch và tuân thủ quy định pháp luật.

Đối với trường hợp hoàn cảnh thực hiện hợp đồng thay đổi cơ bản, Nghị định 210 yêu cầu các bên thỏa thuận về nội dung, phạm vi và trường hợp được sửa đổi hợp đồng, đồng thời quy định quy trình, thủ tục sửa đổi. Phương pháp và công thức điều chỉnh đơn giá, giá hợp đồng cũng có thể được các bên thỏa thuận phù hợp với pháp luật và thông lệ quốc tế.

Từ “đàm phán giá” sang quản trị toàn bộ vòng đời hợp đồng

Một điểm đáng chú ý được đặt ra là cách tiếp cận mới đối với hợp đồng xây dựng. Theo đó, hợp đồng không nên chỉ được xem là công cụ xác lập giá và phạm vi công việc, mà phải trở thành công cụ quản trị rủi ro trong suốt vòng đời dự án.

Điều này thể hiện ở việc Nghị định 210 quy định tương đối cụ thể về quyền, nghĩa vụ của bên giao thầu và bên nhận thầu; cơ chế xử lý phát sinh; sửa đổi hợp đồng; thanh toán; tạm dừng, chấm dứt; quyết toán và thanh lý. Đối với chủ đầu tư, việc này đòi hỏi quá trình chuẩn bị hợp đồng phải được thực hiện kỹ hơn, từ xác định phạm vi công việc, lựa chọn hình thức giá đến thiết kế cơ chế điều chỉnh và phân bổ rủi ro.

Đáng chú ý, Nghị định 210 cho phép một bên tự lập hồ sơ quyết toán trong trường hợp bên còn lại không thực hiện quyết toán theo thỏa thuận. Quy định này tạo cơ chế xử lý trong trường hợp một bên không phối hợp, thay vì để việc kết thúc hợp đồng phụ thuộc hoàn toàn vào sự hợp tác của cả hai bên.

Quy định về thanh lý cũng có sự thay đổi theo hướng linh hoạt hơn. Nghị định không đặt ra yêu cầu mọi hợp đồng đều phải có một biên bản thanh lý riêng. Đối với dự án đầu tư công, PPP, các bên có thể thỏa thuận hợp đồng tự động hết hiệu lực khi hoàn thành nghĩa vụ hoặc lập biên bản thanh lý.

Bồi thường định trước: Điểm mới cần thiết kế kỹ trong hợp đồng

Một thay đổi đáng chú ý khác nằm ở cơ chế bồi thường thiệt hại định trước. Theo khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng 2025, việc bồi thường thiệt hại được xác định theo thiệt hại thực tế hoặc các mức thiệt hại định trước tương ứng với nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm và mức độ vi phạm.

Như vậy, khi soạn thảo hợp đồng, các bên có thêm cơ sở để dự liệu trước mức thiệt hại gắn với từng nghĩa vụ và mức độ vi phạm. Đây là điểm cần được phân biệt rõ với phạt vi phạm, bởi Luật Xây dựng 2025 quy định thưởng, phạt và bồi thường thiệt hại là những nội dung cần được thỏa thuận trong hợp đồng. Đối với công trình thuộc dự án đầu tư công, PPP, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm.

Do đó, việc thiết kế điều khoản về bồi thường định trước cần cụ thể, có mối liên hệ với nghĩa vụ bị vi phạm và mức độ vi phạm, thay vì chỉ đưa vào hợp đồng một con số chung chung.

Tiệm cận thông lệ quốc tế trong giải quyết tranh chấp

Một trong những nội dung thể hiện rõ nhất định hướng của Nghị định 210 là cơ chế xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế. Luật Xây dựng 2025 cho phép các bên lựa chọn thương lượng, hòa giải, mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế, trọng tài hoặc Tòa án.

Nghị định 210 cụ thể hóa mô hình Ban xử lý tranh chấp. Các bên có thể thỏa thuận thời điểm thành lập, số lượng, tiêu chuẩn và kinh nghiệm của thành viên; đồng thời xác định tính ràng buộc của quyết định hoặc khuyến nghị cũng như trình tự xử lý tiếp theo nếu một bên không đồng ý. Thành viên Ban xử lý tranh chấp phải bảo đảm tính khách quan, độc lập và không có xung đột lợi ích.

Đặc biệt, trong thời gian giải quyết tranh chấp, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện những nghĩa vụ không bị ảnh hưởng bởi nội dung tranh chấp và không được làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng, trừ những trường hợp được pháp luật cho phép. Đây là cách tiếp cận thường thấy trong các mô hình hợp đồng xây dựng quốc tế, nhằm hạn chế việc tranh chấp một vấn đề kéo theo đình trệ toàn bộ dự án.

Hợp đồng có yếu tố nước ngoài: Tiếng Việt được ưu tiên nếu không có thỏa thuận khác

Nghị định 210 cũng tạo sự linh hoạt hơn về ngôn ngữ đối với hợp đồng có yếu tố nước ngoài. Theo Luật Xây dựng 2025, hợp đồng có sự tham gia của bên nước ngoài có thể sử dụng tiếng Việt và ngôn ngữ khác do các bên thỏa thuận; thứ tự ưu tiên giữa các ngôn ngữ cũng do các bên thỏa thuận, trường hợp không có thỏa thuận thì tiếng Việt được ưu tiên.

Điều này có ý nghĩa nhất định đối với các dự án có nhà đầu tư, nhà thầu, tư vấn hoặc đối tác nước ngoài, khi việc xác định phiên bản ngôn ngữ có giá trị ưu tiên có thể trở thành vấn đề quan trọng trong quá trình giải thích và thực hiện hợp đồng.

Nhìn tổng thể, những thay đổi của Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP đang đặt trọng tâm lớn hơn vào quản trị hợp đồng, phân bổ rủi ro và cơ chế xử lý phát sinh, thay vì chỉ tập trung vào giá trị hợp đồng và phạm vi công việc. Với khu vực tư nhân, đây là cơ sở để chủ đầu tư, nhà thầu và các đơn vị tư vấn rà soát lại mẫu hợp đồng, quy trình đàm phán, cơ chế quản lý thay đổi và phương án xử lý tranh chấp.