Nghị định 217/2026/NĐ-CP mở đường đẩy nhanh dự án, doanh nghiệp phải tăng kiểm soát rủi ro

Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung của Luật Xây dựng năm 2025 đang tạo ra nhiều thay đổi đáng chú ý trong quản lý hoạt động xây dựng, từ cách phân loại dự án, thẩm định, điều chỉnh dự án đến ứng dụng BIM và cơ chế chuyển tiếp đối với các hồ sơ đang triển khai.

Mới đây, tại Webinar “Điểm mới NĐ 217/2026/NĐ-CP về Quản lý hoạt động xây dựng & Quy định năng lực Hoạt động xây dựng theo NĐ 212/2026/NĐ-CP”, với sự tham gia chia sẻ của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và pháp lý đã làm rõ hơn những điểm mới về Nghị định 217.

Theo đó, một thay đổi đáng chú ý của Nghị định là cách phân loại dự án. Nếu trước đây việc phân loại dự án dựa đồng thời vào hình thức đầu tư và nguồn vốn, quy định mới tập trung vào hình thức đầu tư, gồm đầu tư công, PPP, dự án sử dụng chi thường xuyên hoặc nguồn vốn ngân sách Nhà nước khác và dự án đầu tư kinh doanh. Nhóm “vốn Nhà nước ngoài đầu tư công” không còn được xác định như một nhóm độc lập.

Thay đổi này kéo theo yêu cầu chủ đầu tư phải rà soát lại các dự án đang triển khai để xác định đúng nhóm dự án, từ đó thực hiện đúng thẩm quyền và trình tự thủ tục theo quy định mới.

Theo ông Anh Tuấn - thành viên sáng lập cộng đồng Realcom Việt Nam (mạng lưới dành cho những người làm kinh doanh và phát triển dự án bất động sản), Nghị định 217 mở ra một hành lang pháp lý thông thoáng hơn, giúp chủ đầu tư chủ động tối ưu tiến độ dự án. Tuy nhiên, đi cùng với đó là yêu cầu kiểm soát chặt chẽ hơn về chất lượng kỹ thuật và rủi ro pháp lý nội bộ.

Tinh thần này cũng thể hiện khá rõ trong cách Nghị định mới thiết kế cơ chế thẩm định. Theo đó, trách nhiệm giữa cơ quan quản lý, người quyết định đầu tư, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn được phân định rõ hơn; cơ quan chuyên môn tập trung vào các nội dung thuộc phạm vi quản lý, trong khi trách nhiệm về quyết định đầu tư và hiệu quả dự án được đặt rõ hơn vào chủ thể có liên quan.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội đánh giá, điểm đáng chú ý là Nghị định 217 cụ thể hóa nguyên tắc mỗi công trình được kiểm soát, thẩm định một lần trước khi khởi công, đồng thời đẩy mạnh thủ tục trực tuyến và phân cấp.

Theo LS. Đỉnh, đây là những bước tiến đáng ghi nhận trong cải cách thủ tục hành chính, có thể rút ngắn thời gian ở khâu tiền kiểm. Nhưng đổi lại, doanh nghiệp phải duy trì tốt hệ thống lưu trữ hồ sơ, tài liệu và kiểm soát rủi ro để sẵn sàng cho quá trình hậu kiểm. Hiệu quả của chính sách, theo ông, còn phụ thuộc vào khả năng liên thông dữ liệu, năng lực cán bộ cũng như kỷ luật cập nhật và lưu trữ hồ sơ của doanh nghiệp.

BIM (mô hình thông tin công trình) là một trong những thay đổi đáng chú ý khác. Nghị định mới mở rộng yêu cầu áp dụng BIM đối với công trình từ cấp II trở lên, đồng thời đặt BIM trong cả vòng đời công trình thay vì chỉ coi đây là một dạng hồ sơ kỹ thuật.

Theo đó, BIM được triển khai từ giai đoạn thiết kế và đầu tư xây dựng, với việc thiết lập, quản lý môi trường dữ liệu chung; đến khi hoàn công, mô hình được cập nhật, chuẩn hóa để đưa vào cơ sở dữ liệu; sau đó dữ liệu BIM được bàn giao phục vụ vận hành công trình.

Với doanh nghiệp bất động sản, điều này đồng nghĩa yêu cầu quản trị dự án không chỉ dừng ở tiến độ xây dựng mà ngày càng gắn với khả năng quản lý dữ liệu xuyên suốt vòng đời công trình.

Nghị định 217 cũng điều chỉnh cách thức tách dự án thành phần, trong đó hạ tầng dùng chung phải được thẩm định trước hoặc đồng thời với các dự án thành phần khác. Quy định này đặc biệt đáng chú ý đối với các khu đô thị lớn, dự án có nhiều cấu phần bởi tiến độ của hạ tầng dùng chung có thể tác động trực tiếp đến những phần còn lại.

Ở khâu chuẩn bị dự án, nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi cũng được cấu trúc lại theo hướng thống nhất hơn. Với dự án đầu tư kinh doanh, phạm vi nội dung thẩm định được thu gọn, qua đó hướng tới giảm những nội dung kiểm tra trùng lặp trong quá trình xử lý hồ sơ.

Cùng với đó, quy định về điều chỉnh dự án mở rộng các căn cứ có thể xem xét, trong đó có thay đổi chính sách, quy hoạch, trường hợp bất khả kháng, yêu cầu nâng cao hiệu quả hoặc biến động chỉ số giá. Tuy nhiên, một số trường hợp vẫn phải thẩm định lại, chẳng hạn khi thay đổi quy hoạch, mục tiêu hoặc quy mô dự án, thiết kế cơ sở và một số trường hợp làm tăng tổng mức đầu tư.

Một vấn đề có ý nghĩa thực tế lớn đối với thị trường là cơ chế chuyển tiếp. Với những dự án, hồ sơ đã được xử lý trước thời điểm 1/7/2026, cách thức tiếp tục thực hiện phụ thuộc vào trạng thái cụ thể của hồ sơ, như đã có kết quả, đã trình nhưng chưa có kết quả hoặc đang ở các bước thẩm định, phê duyệt khác nhau.

Điều này đặt ra yêu cầu các chủ đầu tư phải rà soát kỹ tình trạng pháp lý của từng dự án, thay vì áp dụng một cách máy móc quy định mới cho toàn bộ hồ sơ đang triển khai.

Nghị định 217 đang dịch chuyển cách quản lý hoạt động xây dựng theo hướng giảm sự can thiệp ở khâu tiền kiểm, tăng tính chủ động cho doanh nghiệp nhưng đồng thời nâng trách nhiệm của chính chủ đầu tư và các đơn vị tham gia dự án.

Với thị trường bất động sản, tác động lớn nhất có thể không nằm ở việc “giảm bao nhiêu thủ tục”, mà ở việc doanh nghiệp có đủ năng lực để tận dụng sự linh hoạt mới hay không. Khi trách nhiệm được phân định rõ hơn và hậu kiểm được coi trọng, một hệ thống quản trị hồ sơ, dữ liệu, chất lượng và pháp lý chặt chẽ sẽ trở thành điều kiện quan trọng để doanh nghiệp vừa rút ngắn thời gian triển khai, vừa hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện dự án.