TS. Phan Đức Hiếu: Không thể hiểu Nghị quyết 21 theo hướng chung cư chuyển từ sở hữu lâu dài sang có thời hạn
Chung cư hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa quyền sở hữu căn hộ của người dân chấm dứt. Vấn đề cốt lõi là phải thiết kế rõ quyền đối với căn hộ, quyền sử dụng đất và cơ chế xây dựng lại công trình.
Ngày 22/9/2026 diễn ra Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" tại Hà Nội do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức.
Tại sự kiện, các chuyên gia đã có chia sẻ về các điểm nổi bật của Nghị Quyết 21, trong đó có vấn đề niên hạn chung cư.
Không đồng nhất niên hạn công trình với thời hạn sở hữu căn hộ
Theo TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH Khóa XVI, cần hiểu đúng tinh thần của Nghị quyết 21, đặc biệt là phân biệt giữa những nội dung mới với các quy định trước đây được tiếp tục hoàn thiện. Đây là cơ sở để tránh cách hiểu sai rằng Nghị quyết 21 chuyển nhà chung cư từ sở hữu lâu dài sang sở hữu có thời hạn.
TS. Phan Đức Hiếu cho rằng, một số thông tin cho rằng trước Nghị quyết 21, chung cư được sở hữu lâu dài, còn sau Nghị quyết 21, căn hộ sẽ có thời hạn sở hữu là không đúng với tinh thần của Nghị quyết. Cách hiểu này không chỉ chưa phản ánh đầy đủ bản chất của quy định mà còn có thể tạo ra những tác động không phù hợp đối với thị trường bất động sản.
Về bản chất, định hướng về thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải là một nội dung hoàn toàn mới. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, pháp luật đã có quy định về việc xử lý đối với công trình khi không còn đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng.
Điều này cho thấy cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng của công trình và quyền sở hữu tài sản của người dân. Niên hạn sử dụng liên quan đến bản thân công trình và khả năng tiếp tục bảo đảm điều kiện sử dụng, trong khi quyền sở hữu căn hộ là vấn đề về quyền tài sản của chủ sở hữu.
Theo TS. Phan Đức Hiếu, Nghị quyết 21 là một bước tiến trong việc hoàn thiện các quy định pháp lý về sở hữu nhà chung cư. Điểm đáng chú ý là các quy định lần này làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, đồng thời xác định rõ hơn quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xây dựng, phát triển công trình mới.
Cần làm rõ quyền của chủ sở hữu khi chung cư phải xây dựng lại
Một trong những vấn đề được đặt ra là khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, quyền của chủ sở hữu đối với tài sản sẽ được thực hiện như thế nào.
Theo định hướng được đặt ra, chủ sở hữu cần được làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc xây dựng mới.
TS. Phan Đức Hiếu cho rằng, việc hoàn thiện quy định pháp lý cần làm rõ các quyền này, qua đó bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Quyền sở hữu căn hộ không nên được hiểu đơn thuần dựa trên tuổi thọ hay niên hạn của tòa nhà, bởi khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng thì vấn đề đặt ra là cách thức xử lý đối với quyền tài sản và quyền đối với đất của các chủ sở hữu.
Ở đây, việc công trình cũ hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng cần được nhìn nhận trong mối quan hệ với việc xây dựng công trình mới. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong quá trình này cần được pháp luật xác định rõ, thay vì để phát sinh khoảng trống hoặc cách hiểu khác nhau trong thực tiễn.
Trách nhiệm và quyền lợi khi xây dựng lại chung cư
Một vấn đề khác cần được quan tâm là cơ chế xác định trách nhiệm, chi phí và quyền lợi của các chủ sở hữu khi chung cư phải xây dựng lại.
Theo TS. Phan Đức Hiếu, cùng với việc làm rõ quyền của chủ sở hữu đối với căn hộ và quyền đối với đất, các quy định cũng cần xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình xây dựng, phát triển công trình mới.
Trong đó, việc xây dựng lại chung cư không chỉ đặt ra câu chuyện về công trình mới mà còn liên quan trực tiếp đến trách nhiệm và nghĩa vụ của các chủ sở hữu. Đặc biệt, khi chủ sở hữu tiếp tục thực hiện quyền đối với đất để xây dựng lại chung cư và thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới, các quyền lợi tương ứng cũng cần được xác định rõ trong khuôn khổ pháp luật.
Việc quy định cụ thể những nội dung này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quyền tài sản của người dân, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho quá trình xử lý chung cư khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng.
Từ góc độ chính sách, TS. Phan Đức Hiếu nhấn mạnh cần tránh cách hiểu Nghị quyết 21 theo hướng đơn giản rằng chung cư trước đây là sở hữu lâu dài, còn sau Nghị quyết 21 sẽ chuyển thành sở hữu có thời hạn. Vấn đề cốt lõi là hoàn thiện cơ chế pháp lý để phân định rõ thời hạn sử dụng của công trình với quyền sở hữu tài sản, đồng thời làm rõ quyền đối với đất và quyền, nghĩa vụ của các bên khi chung cư phải xây dựng lại.
Theo đó, Nghị quyết 21 cần được nhìn nhận như một bước hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà chung cư, trong đó trọng tâm là làm rõ hơn quyền sở hữu căn hộ của người dân, quyền đối với đất khi công trình hết niên hạn hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ trong quá trình xây dựng, phát triển công trình mới.
