Nghịch lý thị trường chung cư Hà Nội: Càng mở bán nhiều, người mua càng dè dặt
Thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục đón lượng nguồn cung mới cao kỷ lục trong nửa đầu năm 2026. Tuy nhiên, trái ngược với sự sôi động của nguồn hàng, thanh khoản lại chững rõ rệt khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Đáng chú ý, đây cũng là quý thứ hai liên tiếp không xuất hiện căn hộ mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2.
Nguồn cung cao nhất trong 6 năm
Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2020.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục dịch chuyển mạnh sang phân khúc trung và cao cấp. Quý II là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu).
Thay vào đó, nguồn cung chủ yếu tập trung ở hai phân khúc 80-100 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng số căn hộ mở bán mới.
Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2 đã bổ sung hơn 3.000 căn đến từ bốn dự án tại các quận, huyện như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh, cho thấy dòng sản phẩm cao cấp đang ngày càng chiếm ưu thế trên thị trường.
Dù nguồn cung tăng mạnh, sức hấp thụ của thị trường lại có dấu hiệu giảm tốc.
Trong quý II, Hà Nội ghi nhận hơn 5.800 căn hộ được giao dịch, tương đương khoảng 68% lượng sản phẩm mở bán mới. Tỷ lệ này gần như không thay đổi so với quý I nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi nhiều quý tỷ lệ hấp thụ vượt 90%, thậm chí lượng giao dịch còn cao hơn số căn mở bán.
Theo CBRE, nguyên nhân chính đến từ mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, khiến người mua trở nên thận trọng hơn. Thay vì quyết định xuống tiền nhanh như giai đoạn lãi suất thấp, người mua hiện dành nhiều thời gian để cân nhắc dòng tiền, khả năng trả nợ và thời điểm tham gia thị trường.
Giá sơ cấp tiếp tục tăng, căn hộ cũ lần đầu giảm giá
Diễn biến giá bán cũng cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Ở thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 12% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Việc nhiều dự án mới nằm tại khu vực nội đô đã kéo mặt bằng giá chung tiếp tục đi lên.
Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm đầu tiên kể từ cuối năm 2022. Giá căn hộ cũ trung bình giảm gần 3% so với quý trước, xuống còn khoảng 60 triệu đồng/m2.
Tốc độ tăng giá theo năm cũng chậm lại, chỉ còn khoảng 13%, thấp hơn nhiều so với mức 24-26% ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025. Theo CBRE, sau thời kỳ tăng nóng, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh dưới tác động của lãi suất cao và nguồn cung dồi dào.
CBRE dự báo, nửa cuối năm 2026, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục đón thêm lượng lớn dự án mới. Tổng nguồn cung mở bán cả năm có thể đạt gần 39.000 căn, vượt kỷ lục hơn 37.000 căn của năm 2019.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, triển vọng thị trường vẫn được hỗ trợ bởi hàng loạt chính sách phát triển hạ tầng, tín dụng và quy hoạch đô thị của Chính phủ cũng như TP Hà Nội.
Các dự án giao thông trọng điểm như hệ thống metro, cầu, đường và định hướng phát triển trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản trong dài hạn.
Tuy nhiên, theo CBRE, diễn biến giá bán và thanh khoản trong những quý tới sẽ phụ thuộc đáng kể vào xu hướng lãi suất cũng như mức độ phục hồi niềm tin của người mua nhà.
