Nguồn cung mới tăng mạnh, chung cư Hà Nội vẫn khó giảm giá

Nguồn cung tăng nhưng vẫn lệch pha

Theo bà An Nguyễn, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Chi nhánh Hà Nội kiêm Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển CBRE Việt Nam, không thể chỉ nhìn vào số lượng căn hộ để dự báo giá nhà mà cần xem xét cơ cấu sản phẩm và chi phí đầu vào.

Hàng loạt dự án NƠXH đã được khởi động, dự kiến cung cấp ít nhất 120.000 căn trong giai đoạn 2026-2030. Tuy nhiên, NƠXH và nhà ở thương mại phục vụ những nhóm khách hàng khác nhau nên việc tăng nguồn cung NƠXH không đồng nghĩa giá căn hộ thương mại sẽ giảm.

Trong khi đó, nguồn cung thương mại mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp tại các đại đô thị, còn nhà ở thương mại bình dân gần như vắng bóng.

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã lên khoảng 95 triệu đồng/m², chưa gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu. Trong một số quý gần đây, căn hộ từ 80 triệu đồng/m² trở lên chiếm khoảng 50-60% nguồn cung mở bán mới. Riêng quý II/2026 là quý thứ hai liên tiếp không ghi nhận sản phẩm mới nào dưới 60 triệu đồng/m².

Bên cạnh đó, chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng, marketing và phát triển tiện ích đều tăng, khiến chủ đầu tư khó có dư địa giảm giá.

Theo bà An, nếu không có thay đổi mang tính nền tảng về chi phí phát triển dự án, tốc độ tăng giá có thể chậm lại còn khoảng 3-5% mỗi năm. Trong 3-5 năm tới, giá chung cư Hà Nội nhiều khả năng vẫn tăng nhưng với tốc độ ổn định hơn.

120.000 căn NƠXH chưa đủ để kéo giá nhà xuống

Theo chuyên gia CBRE, con số 120.000 căn NƠXH chỉ có ý nghĩa khi xem xét khả năng tiếp cận, mức giá, thời điểm đưa ra thị trường và vị trí phân bổ.

NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, lợi nhuận chủ đầu tư bị khống chế tối đa 10% và hướng tới nhu cầu ở cơ bản. Trong khi đó, nhà ở thương mại chịu các chi phí đất đai, tài chính và phát triển dự án theo cơ chế thị trường.

Vì vậy, NƠXH khó thay thế trực tiếp nhà ở thương mại và tạo áp lực giảm giá trên toàn thị trường. Tác động chủ yếu là gián tiếp, khi NƠXH đáp ứng tốt nhu cầu của nhóm thu nhập thấp, qua đó làm thay đổi cơ cấu cầu đối với nhà thuê, căn hộ cũ và phân khúc thương mại giá thấp.

Không chỉ lệch pha về phân khúc, nguồn cung còn tập trung về địa lý. Khoảng 70-80% nguồn cung mở bán mới mỗi năm từ 2022 đến nay dồn về phía Tây, chủ yếu ngoài Vành đai 3, và khu vực phía Đông, Đông Nam như Gia Lâm, Văn Giang.

Trong khi đó, các dự án trung cấp phù hợp hơn với khả năng chi trả của số đông vẫn xuất hiện ít và chủ yếu ở ngoại thành hoặc các khu vực giáp ranh.

Theo bà An, mặt bằng giá chỉ có thể hạ nhiệt rõ rệt khi nguồn cung bình dân, trung cấp tăng lên và được phân bổ đa dạng hơn giữa các khu vực.

Một căn hộ giá thấp nhưng nằm xa nơi làm việc, thiếu trường học, bệnh viện, dịch vụ hoặc kết nối giao thông chưa hoàn chỉnh cũng chưa chắc đáp ứng nhu cầu của người mua ở thực.

Do đó, dư cung chỉ thực sự xuất hiện khi sản phẩm không đáp ứng được khả năng chi trả, điều kiện sống và kết nối giao thông. Áp lực giảm giá trước mắt nhiều khả năng chỉ xuất hiện cục bộ tại những dự án có hạ tầng chưa đồng bộ hoặc phụ thuộc lớn vào nhu cầu đầu cơ.

Thực tế, áp lực giảm giá hiện rõ hơn trên thị trường thứ cấp khi thanh khoản chậm lại, khiến một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy phải hạ kỳ vọng hoặc bán nhanh để thu hồi vốn.

Tuy nhiên, sức ép này chưa đủ kéo giá sơ cấp đi xuống khi chi phí đầu vào vẫn cao và nguồn cung mới tiếp tục nghiêng về phân khúc giá cao.

Nếu lực hấp thụ suy yếu trong thời gian đủ dài, giá sơ cấp mới có thể chịu áp lực điều chỉnh.