Nhà đầu tư nản lòng vì tích tụ ruộng đất: ‘Cần ngân hàng đất nông nghiệp’

Sợi dây liên kết giữa nông dân với các tổ chức còn nhiều rào cản

Trong nhiều năm qua, việc tập trung, tích tụ đất nông nghiệp để phát triển sản xuất hàng hoá quy mô lớn trên địa bàn cả nước nói chung vẫn chưa thể thực hiện. Một trong những nguyên nhân là bởi mối liên kết giữa người nông dân với các tổ chức, doanh nghiệp còn nhiều rào cản.

Một khảo sát của Viện Chính sách và Chiến lược Phát triển Nông nghiệp Nông thôn (IPSARD) thuộc Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn cho thấy, trong giai đoạn 2016-2017, tỉnh Thái Bình có khoảng 30% nông dân bỏ ruộng hoang hoặc đem cho mượn. Đây cũng là bài toán nan giải của nhiều địa phương trên cả nước chứ không riêng Thái Bình.

Về thực trạng này, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn cho rằng, bên cạnh việc phát triển các quỹ đất ở tại đô thị, đất thương mại dịch vụ, nhiều chủ đầu tư cũng chú trọng đầu tư vào nông nghiệp. Tuy nhiên, việc không tích tụ đủ ruộng đất cũng chính là một trong những nguyên nhân làm nản lòng các doanh nghiệp đầu tư lĩnh vực này.

Theo ông Tuấn, trong các điều kiện pháp lý và kỹ thuật cho phép, chủ đầu tư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng các dự án sử dụng quỹ đất nông nghiệp sang các dự án phi nông nghiệp, dự án thương mại dịch vụ.

“Luật Đất đai 2013 quy định chỉ các dự án sản xuất nông, lâm, thủy hải sản tập trung, tạo thành chuỗi liên kết mới thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Khi Nhà nước không thu hồi đất thì doanh nghiệp phải tự đi thỏa thuận với các hộ dân đang sử dụng đất nông nghiệp”, ông Tuấn nêu.

Đứng trước thực tế đó, chuyên gia này cho biết, một số doanh nghiệp phải sử dụng đến hai phương thức: Thứ nhất là liên kết với các doanh nghiệp Nhà nước hay nông trường quốc doanh đang có quỹ đất nông nghiệp lớn. Phương án hai ít phổ biến hơn là đề xuất chính quyền địa phương đứng ra thuê đất nông nghiệp của người dân sau đó cho doanh nghiệp thuê lại.

Tuy nhiên, cả hai phương thức trên đều bị “vướng” về pháp lý nên việc triển khai các dự án nông nghiệp của doanh nghiệp trong thời gian vừa qua gặp nhiều khó khăn.

Cần “ngân hàng đất nông nghiệp” để nông dân gửi đất nhàn rỗi

Để giải quyết khó khăn về việc tiếp cận quỹ đất của doanh nghiệp đầu tư trong nông nghiệp, dự thảo Luật Đất đai 2023 (sửa đổi) đã có quy định: Giao cho tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập ở các địa phương đứng ra thuê đất nông nghiệp của người dân để doanh nghiệp thuê lại để sản xuất nông nghiệp.

Ông Phạm Thanh Tuấn cho rằng rằng đây chính là mô hình “ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp”. Mô hình ngân hàng đất nông nghiệp cũng là yêu cầu trong Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa 13.

Trong khi đó, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, đánh giá nếu phát huy đúng vai trò, ngân hàng đất sẽ là địa chỉ để người nông dân gửi đất nhàn rỗi, thay vì bỏ hoang. Phía ngân hàng đất tổ chức cho các doanh nghiệp thuê lại và chia sẻ lợi nhuận cho chủ đất.

“Người nông dân vẫn giữ được đất, lại có thêm thu nhập, doanh nghiệp cũng có đất đai để sản xuất lớn. Khi người nông dân cần lấy lại đất thì họ có thể lấy lại. Việc này cũng tương tự như việc người có tiền nhàn rỗi thì gửi tiết kiệm vậy”, ông Tuyến nói.

Thự tế, dù chưa chính thức có ngân hàng đất nông nghiệp, nhưng ở nhiều địa phương, hình thức này cũng đã được áp dụng và cho lợi ích tích cực. Điển hình như ở Hà Nam, chính quyền cấp huyện, xã đứng ra thuê đất của dân 20 năm, sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại.

Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân sách ứng trả tiền thuê đất 20 năm. Doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ đó, Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tích 654,7ha.

Nếu ở Việt Nam, ngân hàng đất nôn nghiệp mới chỉ ở bước manh nha, thì ở nhiều quốc gia khác, mô hình này đã được triển khai và cho thấy hiệu quả cao.

Rõ ràng, chủ trương thành lập ngân hàng đất nông nghiệp là một trong những điểm mới mang lại nhiều kỳ vọng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, để phát huy vai trò, hạn chế rủi ro, cần phải làm rõ cơ quan nào quản lý ngân hàng đất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, cũng cần quy định rõ ngân hàng đất nông nghiệp sẽ tạo lập quỹ đất nông nghiệp bằng cách nào; được thành lập từ trung ương, đến cấp tỉnh, huyện hay chỉ thành lập ở những địa phương có nhiều đất nông nghiệp…

Các chuyên gia cho rằng mô hình “ngân hàng đất nông nghiệp” trong Dự thảo Luật Đất đai lần này là một quy định hoàn toàn mới, do đó cần tiếp tục nghiên cứu, lấy ý kiến để hoàn thiện, đạt hiệu quả khi áp dụng trong thực tế. Đặc biệt, cần chú trọng quyền lợi của người nông dân.

Thảo luận tại kỳ họp 6 Quốc hội khoá 15 đang diễn ra, Đại biểu Nguyễn Duy Thanh nhận định, đất đai đã thực sự được coi trọng bằng những quy định cụ thể theo hướng không chỉ là tài sản mà là nguồn lực, nguồn vốn mang tính thị trường hơn phục vụ cho sản xuất kinh doanh cho cả người dân và doanh nghiệp. Đó là việc phát triển quỹ đất với các cơ chế công khai, minh bạch hơn để Nhà nước tạo quỹ đất, chủ động điều tiết cung - cầu thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất.

"Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng để người dân và doanh nghiệp chủ động được nguồn vốn đầu tư, kinh doanh, nhất là trong bối cảnh huy động vốn từ ngân hàng gặp nhiều khó khăn, trở ngại như bao năm nay", ông Thanh nêu.

Theo Điều 115 Dự thảo Luật Đất đai(sửa đổi), tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập để phục vụ công tác phát triển quỹ đất tại địa phương. UBND cấp tỉnh chỉ đạo tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất.

Bao gồm: Tạo lập quỹ đất nông nghiệp thông qua việc thuê, nhận ký gửi quyền sử dụng đất nông nghiệp để cho thuê, cho thuê lại để sản xuất nông nghiệp; cung cấp các dịch vụ công về đất đai; chi phí tạo lập quỹ đất nông nghiệp được cấp từ ngân sách nhà nước; ứng từ quỹ phát triển đất hoặc quỹ đầu tư phát triển; vay từ các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; huy động vốn của các tổ chức, cá nhân và các nguồn khác theo quy định của pháp luật…

>> Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản