Phó TGĐ Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh: 'Vẫn còn quá sớm để đánh giá tác động từ thuế Mỹ'

BĐS công nghiệp tăng trưởng mạnh thời gian qua

Trong quý I/2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt gần 2,4 tỷ USD, tăng trưởng mạnh 46% so với cùng kỳ năm trước – mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Diễn biến tích cực này được kỳ vọng là lực đẩy quan trọng giúp thị trường lấy lại đà phục hồi sau thời gian dài trầm lắng.

Cùng lúc đó, Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công và hoàn thiện khung pháp lý nhằm khơi thông điểm nghẽn của thị trường.

>> Quận đông dân nhất Hà Nội dự kiến xóa tên 7 phường sau khi sắp xếp

Các địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu đã công bố kế hoạch đấu giá đất, mở rộng quỹ đất phục vụ phát triển công nghiệp và đô thị.

Trên thị trường, hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) và chuyển nhượng dự án diễn ra đều đặn, cho thấy nhà đầu tư vẫn tích cực dò tìm cơ hội, đặt niềm tin vào tiềm năng dài hạn của bất động sản Việt Nam.

Thử thách từ "đòn thuế" của Mỹ

Tuy nhiên, thị trường không hoàn toàn "thuận buồm xuôi gió" khi đầu tháng 4, Mỹ bất ngờ công bố mức thuế đối ứng lên tới 46% đối với một số mặt hàng xuất khẩu từ Việt Nam.

Mặc dù sau đó, vào ngày 10/4, Washington thông báo tạm hoãn áp thuế trong vòng 90 ngày nhằm mở đường cho các cuộc đàm phán nhưng động thái này vẫn được giới chuyên gia xem là một "lời cảnh báo" nghiêm túc, không chỉ với hoạt động thương mại mà còn ảnh hưởng gián tiếp tới thị trường bất động sản công nghiệp – lĩnh vực vốn đang được xem là điểm sáng của nền kinh tế.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định rằng: "Hiện tại vẫn còn quá sớm để đánh giá tác động thực tế của chính sách thuế này tới thị trường, đặc biệt là bất động sản và các khu công nghiệp. Lý do là thị trường còn biến động liên tục và bản thân các doanh nghiệp sản xuất cũng không thể nhanh chóng dịch chuyển nhà máy hay chuỗi cung ứng sang quốc gia khác do chi phí và ràng buộc pháp lý".

Phân tích này hoàn toàn có cơ sở giữa bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu chưa phục hồi hoàn toàn sau đại dịch COVID-19, cộng thêm căng thẳng địa chính trị tại nhiều khu vực, các doanh nghiệp FDI có xu hướng "án binh bất động" thay vì tái cơ cấu đầu tư ồ ạt.

Việc di dời nhà máy sang quốc gia khác không chỉ đòi hỏi chi phí lớn, mà còn vướng nhiều rào cản pháp lý, lao động, môi trường và logistics – đặc biệt trong ngành công nghiệp chế biến chế tạo, điện tử và công nghệ cao.

Dù vậy, chuyên gia thương mại quốc tế cũng nhấn mạnh rằng việc áp thuế lần này đòi hỏi cộng đồng doanh nghiệp và Chính phủ phải chủ động thích ứng: Từ việc minh bạch hóa nguồn gốc xuất xứ hàng hóa, nâng cao chất lượng sản phẩm, cho đến việc thiết lập các kênh đàm phán, đối thoại hiệu quả với đối tác Mỹ và các thị trường lớn khác.

Những đòn bẩy chờ bứt phá

Đối với bất động sản công nghiệp – lĩnh vực được coi là "điểm sáng" của nền kinh tế trong 3–5 năm tới, biến động về thuế quan có thể tạo ra lực cản nhất định với dòng vốn đầu tư trong ngắn hạn. Các tập đoàn quốc tế, đặc biệt là từ châu Âu và Mỹ, sẽ phải tái lượng giá rủi ro chính sách trước khi quyết định gia tăng hiện diện tại Việt Nam.

Tuy nhiên, trong thách thức luôn ẩn chứa cơ hội. Thời gian 90 ngày "gia hạn thuế" chính là khoảng trống quý giá để Việt Nam chứng minh năng lực thích ứng – cả ở tầm vĩ mô lẫn vi mô. Việc thúc đẩy hạ tầng khu công nghiệp, chuẩn hóa quy trình đầu tư và củng cố niềm tin nhà đầu tư sẽ là yếu tố then chốt. Nếu tận dụng tốt cơ hội này, Việt Nam hoàn toàn có thể ứng phó và giữ vững vị thế là trung tâm sản xuất chiến lược của khu vực.

Trong báo cáo mới công bố, nhóm phân tích của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định rằng, mặc dù thị trường bất động sản không chịu tác động trực tiếp từ chính sách thuế đối ứng mà Mỹ dự kiến áp dụng đối với hàng hóa xuất khẩu từ Việt Nam, nhưng lại có thể bị ảnh hưởng gián tiếp thông qua nhiều kênh truyền dẫn như: Dòng vốn FDI, hoạt động sản xuất – kinh doanh, việc làm – thu nhập của người lao động và tâm lý thận trọng của giới đầu tư.

Theo đánh giá của VDSC, trong kịch bản Mỹ chính thức triển khai chính sách thuế đối ứng, các tác động sẽ không đồng đều mà có tính phân hóa rõ nét giữa các phân khúc bất động sản.

Đối với thị trường nhà ở tại các đô thị cấp 1 như Hà Nội và TP. HCM, trong ngắn hạn, sức hấp thụ có thể diễn biến phân hóa theo từng loại hình sản phẩm. Các dự án căn hộ cao cấp và hạng sang vốn có giá trị lớn có nguy cơ chững lại do tâm lý thận trọng và sự suy giảm kỳ vọng của tầng lớp khách hàng có thu nhập cao. Ngược lại, phân khúc trung cấp và bình dân vẫn duy trì được sức cầu nhờ vào mặt bằng lãi suất cho vay vẫn đang ở mức thấp, góp phần hỗ trợ thanh khoản cho thị trường.

Về dài hạn, VDSC cảnh báo rằng mức độ hấp thụ của toàn thị trường có thể dần suy yếu nếu thu nhập bình quân đầu người bị ảnh hưởng bởi sự suy giảm trong sản xuất, việc làm và tăng trưởng kinh tế nói chung.

Theo đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong trường hợp mức thuế đối ứng mà Mỹ công bố chính thức được triển khai, thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ đối diện với nhiều thách thức.

Đặc biệt, phân khúc bất động sản công nghiệp vốn được xem là "ngôi sao sáng" của thị trường thời gian qua nhờ đà tăng trưởng ổn định và khả năng chống chịu tốt với biến động vĩ mô sẽ là khu vực chịu tác động rõ rệt nhất.

VARS phân tích thêm, nhóm doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) hiện đang là lực cầu quan trọng của thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt trong lĩnh vực văn phòng hạng A tại các đô thị lớn.

Nếu quy mô hoạt động của các doanh nghiệp FDI bị thu hẹp do ảnh hưởng từ chính sách thuế mới, nhu cầu thuê văn phòng cao cấp cũng sẽ giảm theo, kéo theo hệ số hấp thụ của phân khúc này đi xuống.

Tương tự, phân khúc bất động sản nhà ở dành cho chuyên gia và lao động nước ngoài – đối tượng thường lựa chọn các sản phẩm căn hộ dịch vụ hoặc nhà phố cao cấp cũng sẽ ghi nhận mức độ ảnh hưởng nhất định. Khi nhu cầu có xu hướng suy giảm, mặt bằng giá bán và giá cho thuê có thể buộc phải điều chỉnh linh hoạt hơn để thích ứng. Hệ quả là tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở phân khúc này có khả năng giảm nhẹ.

Ở các phân khúc còn lại, VARS cho rằng dù vẫn chịu ảnh hưởng nhất định từ diễn biến chung của nền kinh tế, tuy nhiên mức độ tác động sẽ không trực tiếp hoặc sâu sắc như ba phân khúc vừa nêu. Đây có thể là cơ hội để các chủ đầu tư cơ cấu lại danh mục sản phẩm, tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu thực, bền vững hơn trong bối cảnh biến động.

Mức thuế đối ứng từ Mỹ không chỉ đơn thuần là con số kỹ thuật. Nó là "phép thử" đối với năng lực phản ứng chính sách, sức bền thị trường và tính hấp dẫn dài hạn của Việt Nam trong mắt giới đầu tư toàn cầu. Đặc biệt với bất động sản công nghiệp, thách thức này càng là dịp để sàng lọc năng lực thật sự và nếu vượt qua, chính là lời khẳng định mạnh mẽ nhất về vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái định hình.

>> Từ bây giờ, người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ bị phạt nặng