Quy định làm sổ đỏ sắp có thay đổi lớn? 5 đề xuất người dân cần đặc biệt lưu ý
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang đề xuất hàng loạt thay đổi liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), trong đó có việc công nhận Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý tương đương bản giấy, thay đổi cách ghi tên người đồng sử dụng đất và bổ sung thêm trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận.
Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy
Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp theo mẫu thống nhất trên cả nước dưới hai hình thức gồm Giấy chứng nhận bản giấy và Giấy chứng nhận điện tử.
Đáng chú ý, dự thảo quy định Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý tương đương Giấy chứng nhận bản giấy. Đây là điểm mới so với Luật Đất đai 2024 hiện hành, vốn chỉ quy định thống nhất về mẫu Giấy chứng nhận mà chưa quy định rõ việc tồn tại song song hai hình thức giấy và điện tử.
Tuy nhiên, dự thảo cũng không đặt ra yêu cầu người dân đang sử dụng Sổ đỏ bản giấy phải đổi sang Sổ đỏ điện tử.
Đề xuất ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất
Một nội dung đáng chú ý khác là dự thảo yêu cầu Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất để ghi tên trên Giấy chứng nhận sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Quy định này có sự khác biệt so với Luật Đất đai 2024. Theo quy định hiện hành, các thành viên hộ gia đình có thể yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình. Nếu dự thảo được thông qua, phương án chỉ ghi tên người đại diện sẽ không còn được áp dụng.
Đề xuất cấp Sổ đỏ theo từng thửa đất
Theo dự thảo, Giấy chứng nhận sẽ được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người quản lý đất khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
So với Luật Đất đai 2024, dự thảo không còn quy định cho phép cấp chung một Sổ đỏ đối với nhiều thửa đất nông nghiệp nằm trong cùng một xã, phường nếu người sử dụng đất có nhu cầu.
Tuy nhiên, việc bỏ quy định này mới chỉ là đề xuất và chưa thể hiểu là cấm cấp chung Sổ đỏ trong mọi trường hợp.
Đề xuất xem xét cấp Sổ đỏ cho một số trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024
Khoản 5 Điều 64 dự thảo cũng đề xuất Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện.
Cụ thể, thửa đất phải được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, đồng thời không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.
Dự thảo chưa làm rõ thế nào là "vi phạm về thủ tục", do đó nội dung này có thể tiếp tục được hoàn thiện trong quá trình xây dựng luật hoặc được hướng dẫn chi tiết bằng văn bản dưới luật.
Bổ sung thêm trường hợp không được cấp Sổ đỏ
Một điểm mới khác là dự thảo bổ sung trường hợp đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.
Theo điểm c khoản 1 Điều 68 dự thảo, Giấy chứng nhận sẽ không được cấp đối với đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
Riêng trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất mà quyết định chưa được thực hiện thì không thuộc diện bị loại trừ.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 hiện hành chỉ quy định không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất. Như vậy, nếu được thông qua, dự thảo sẽ mở rộng phạm vi các trường hợp không được cấp Sổ đỏ, ngay từ thời điểm cơ quan nhà nước ban hành thông báo thu hồi đất còn hiệu lực.
Hiện các nội dung trên mới là đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và sẽ tiếp tục được lấy ý kiến, hoàn thiện trước khi trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.
