Sau chuỗi tăng gần gấp đôi, chung cư Hà Nội bước vào cuộc sàng lọc lớn
Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang phát đi những tín hiệu điều chỉnh đầu tiên. Trong khi nhiều nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp chấp nhận giảm giá để thoát hàng, các dự án mở bán mới vẫn duy trì mức giá cao, thậm chí trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá chung cư Hà Nội đã tăng tới 97% so với quý I/2019, gần như gấp đôi chỉ sau vài năm.
Tuy nhiên, những tháng gần đây, giá căn hộ trung bình đã giảm khoảng 7% so với cuối năm 2025, phản ánh sự hạ nhiệt của thị trường sau thời gian tăng liên tục.
Diễn biến này chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính giai đoạn 2023-2025 đang chịu áp lực lãi vay và thanh khoản suy giảm nên buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận để bán hàng.
Trong khi đó, thị trường sơ cấp vẫn giữ mặt bằng giá cao do nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, còn căn hộ vừa túi tiền gần như vắng bóng.
Theo các chuyên gia của CBRE và Savills, sự chênh lệch giữa hai thị trường có thể còn kéo dài khi giá sơ cấp chịu tác động bởi chi phí đất đai, xây dựng và vốn đầu tư, còn giá thứ cấp phản ánh trực tiếp sức chịu đựng tài chính của nhà đầu tư.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời kỳ "mua đâu thắng đó".
Dòng tiền sẽ ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, có thể khai thác ngay thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.
Các chuyên gia cũng lưu ý, việc giá căn hộ giảm 5-10% chưa đồng nghĩa thị trường đã tạo đáy. Với người mua ở thực, điều quan trọng vẫn là lựa chọn dự án phù hợp nhu cầu, khả năng tài chính và có giá trị sử dụng lâu dài, thay vì cố gắng xác định thời điểm "bắt đáy".
Trong dài hạn, khi hạ tầng giao thông và mô hình phát triển đô thị đa cực được triển khai đồng bộ, nguồn cung nhà ở được kỳ vọng sẽ mở rộng ra các khu vực ven đô, góp phần cân bằng cung cầu và đưa mặt bằng giá dần trở về sát giá trị thực.
