Thí điểm Nhà nước mua lại dự án 'đắp chiếu', tạo quỹ nhà ở công
Nghị quyết 21-NQ/TW đã đặt ra định hướng tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Cụ thể hóa chủ trương này, Kế hoạch 07-KH/TW của Bộ Chính trị giao xây dựng cơ chế thí điểm để Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai hoặc không thể chuyển nhượng, qua đó hình thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phục vụ mục tiêu an sinh xã hội.
Ngày 28/7, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đặt mục tiêu hoàn thiện đồng bộ thể chế đất đai, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường bất động sản.
Trong cùng ngày, Bộ Chính trị ban hành Kế hoạch số 07-KH/TW nhằm cụ thể hóa các nhiệm vụ của Nghị quyết, xác định rõ lộ trình, cơ quan chủ trì và thời hạn thực hiện đối với từng nội dung cải cách.
Theo Kế hoạch 07-KH/TW, Bộ Chính trị giao Đảng ủy Chính phủ xây dựng Chương trình, Kế hoạch triển khai Nghị quyết 21, hoàn thành trong tháng 8/2026; đồng thời chủ trì, phối hợp với Đảng ủy Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 cùng nhiều luật có liên quan trong giai đoạn 2026-2030 để bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Đáng chú ý, Bộ Chính trị yêu cầu xây dựng và trình Quốc hội ban hành Nghị quyết về thí điểm thực hiện cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng, với thời hạn hoàn thành trong năm 2027.
Theo định hướng này, các dự án được Nhà nước mua lại sẽ được sử dụng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân.
Kế hoạch cũng nêu rõ nguyên tắc tài chính khi thực hiện cơ chế này là việc mua lại phải được tính đúng, tính đủ và hợp lý các chi phí đầu vào của chủ đầu tư, nhưng không bao gồm địa tô chênh lệch.
Đối với Đảng ủy Quốc hội, Bộ Chính trị giao nhiệm vụ lãnh đạo, chỉ đạo việc ban hành Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế thí điểm này, bảo đảm hoàn thành trong năm 2027.
Trao đổi về nội dung trên, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, đây là một trong những điểm nổi bật của Nghị quyết 21 và đã được Kế hoạch 07-KH/TW cụ thể hóa thành nhiệm vụ triển khai với lộ trình rõ ràng. việc giao Đảng ủy Chính phủ và Đảng ủy Quốc hội xây dựng, trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm cho thấy chủ trương không dừng ở định hướng mà đã chuyển sang giai đoạn chuẩn bị thể chế để có thể triển khai trên thực tế.
Theo luật sư, nguyên tắc tài chính được đặt ra trong Kế hoạch 07 là Nhà nước chỉ thanh toán trên cơ sở tính đúng, tính đủ, hợp lý các chi phí đầu vào của chủ đầu tư và không bao gồm địa tô chênh lệch. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm sử dụng hiệu quả ngân sách, đồng thời tránh việc Nhà nước phải chi trả phần giá trị gia tăng của đất hình thành từ quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng.
Theo đánh giá của luật sư, đây là một giải pháp mang tính "kép".
Một mặt, cơ chế này có thể góp phần tháo gỡ các dự án nhà ở thương mại bị đình trệ kéo dài, hỗ trợ xử lý lượng dự án tồn đọng và giảm áp lực đối với thị trường bất động sản.
Mặt khác, việc Nhà nước mua lại các dự án đáp ứng điều kiện sẽ tạo thêm quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, phục vụ các chương trình an sinh xã hội, nhà ở cho thuê hoặc các mục tiêu phát triển nhà ở công trong tương lai.
Ông cũng nhận định, về bản chất, đây có thể xem là giải pháp mang tính chất trưng mua đối với các dự án "đắp chiếu" để chuyển hóa thành tài sản công. Sau khi mua lại, quỹ nhà ở này có thể được sử dụng để cho thuê hoặc phục vụ các chương trình an sinh xã hội và các mục tiêu phát triển của Nhà nước. Cách tiếp cận này thể hiện vai trò chủ động của Nhà nước trong việc xử lý các dự án không còn khả năng triển khai, vừa tháo gỡ nguồn lực bị "đóng băng", vừa bổ sung quỹ nhà ở phục vụ mục tiêu an sinh xã hội.
