Tỷ phú ‘thổi’ giá đất tăng 25.000% chỉ sau 1 đêm

Câu chuyện bắt đầu khi Manuel Villar, người giàu nhất Philippines, chuyển quyền sở hữu khu đất từ một công ty sang công ty khác trong cùng tập đoàn, rồi tuyên bố giá trị mảnh đất tăng vọt 25.000%, từ 93 triệu USD lên 23,3 tỷ USD.

Thông tin này, được công bố hồi tháng 3 bởi Golden MV Holdings, công ty niêm yết do ông Villar kiểm soát, đã khiến giới đầu tư Manila sửng sốt. Các kiểm toán viên từ chối xác nhận, cơ quan quản lý chứng khoán lập tức đình chỉ giao dịch cổ phiếu và mở cuộc điều tra. Cuối cùng, Golden MV buộc phải ghi giảm 99% giá trị khu đất.

Đến nay, sau hơn 5 tháng, cổ phiếu Golden MV vẫn chưa được giao dịch trở lại. Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Philippines (SEC) yêu cầu công ty phải nộp báo cáo tài chính đã kiểm toán bao gồm khoản đất trên trước khi niêm yết lại.

Golden MV khẳng định không vi phạm quy định, nhưng giới đầu tư vẫn chưa hết bối rối về “phép toán” đằng sau cú nhảy giá 25.000%.

Đế chế từ khu ổ chuột vươn tới tỷ đô

Ông Manuel Villar, hiện sở hữu khối tài sản ước tính 22,9 tỷ USD theo Bloomberg Billionaires Index, xuất thân từ khu ổ chuột Tondo ven cảng Manila.

Thuở nhỏ ông bán cá, tôm ngoài chợ để kiếm tiền đi học. Sau khi tốt nghiệp MBA tại Đại học Philippines, Villar lập công ty vận tải vật liệu xây dựng rồi chuyển sang phát triển nhà ở.

Ông thành lập Golden MV năm 1982, chuyên xây dựng nghĩa trang, công viên tưởng niệm và nhà ở giá rẻ, lĩnh vực đặc biệt phát triển trong quốc gia có đa số dân theo Công giáo. Sau đó, ông mở rộng sang ngân hàng, siêu thị và chuỗi bán lẻ.

Khu đất gây tranh cãi rộng 366ha, nằm ở phía Nam Manila, gần khách sạn Brittany, bao quanh bởi đường sá và khu dân cư thưa thớt. Đây chính là trung tâm dự án Villar City, tham vọng biến một cụm đô thị bằng nửa Manhattan thành “trung tâm mới của thủ đô”, với đại học, trung tâm thương mại, văn phòng và khu dân cư đủ lớn để tăng dân số khu vực từ 2 lên 9 triệu người.

Ngày 30/9/2024, Golden MV chi 93 triệu USD để mua lại ba công ty chưa niêm yết do chính Villar kiểm soát, mỗi công ty nắm giữ một phần khu đất 366 ha. Mức giá này phản ánh giá trị sổ sách (book value), tức tài sản trừ nợ.

Chỉ 6 tháng sau, Golden MV công bố bản “xem trước” kết quả kinh doanh, trong đó khu đất được định giá theo “giá trị hợp lý” (fair value), tăng 25.000% lên 23,3 tỷ USD.

Công ty ghi nhận khoản này như lợi nhuận một lần, giúp lợi nhuận ròng năm 2024 đạt 17,2 tỷ USD, con số kỷ lục chưa từng có ở Philippines, thậm chí vượt cả Goldman Sachs hay Morgan Stanley.

Khi “giá trị hợp lý” trở nên phi lý

Theo giáo sư kế toán Miguel Angel Minutti-Meza (Đại học Miami), việc doanh nghiệp đánh giá lại tài sản theo “giá trị hợp lý” là thông lệ phổ biến, nhưng mọi con số phải dựa trên mô hình định giá và được kiểm toán độc lập xác minh.

Golden MV cho biết họ đã thuê công ty định giá EValue Phils thực hiện việc thẩm định. Tuy nhiên, kiểm toán viên, một công ty thành viên của Grant Thornton International, từ chối xác nhận con số này, khiến quá trình kiểm toán bị đình trệ và Golden MV không thể nộp báo cáo tài chính năm 2024 cũng như hai quý đầu năm 2025. Cuối cùng, công ty đồng ý định giá lại khu đất theo giá gốc, giảm tổng giá trị còn 148 triệu USD.

Cơ quan quản lý lên tiếng

Cú điều chỉnh khiến giới đầu tư càng khó hiểu: Tại sao một tỷ phú bất động sản dày dạn lại công bố mức tăng khổng lồ để rồi phải rút lại toàn bộ?

SEC Philippines cho biết việc Golden MV công bố báo cáo chưa kiểm toán cho thấy “sự coi thường rõ ràng các nghĩa vụ pháp lý”. Cơ quan này đã phạt công ty 400.000 USD, cộng thêm khoản phạt tích lũy hàng ngày cho đến khi báo cáo kiểm toán được nộp.

Chủ tịch SEC Francis Lim nhấn mạnh, “Họ nói rằng không thể bị phạt vì hành động trong thiện chí, do đang xử lý vấn đề với kiểm toán viên. Nhưng nếu ta bắt đầu uốn cong luật pháp chỉ vì người liên quan là nhân vật quyền lực, thì tính minh bạch của thị trường sẽ mãi chỉ là giấc mơ”.