400.000 căn hộ ‘ế ẩm’, người dân nợ nần chồng chất: Chuyện gì xảy ra với nền kinh tế lớn thứ hai Đông Nam Á?

Tòa tháp Porsche Design Tower được xem như “thiên đường” dành cho những người đam mê xe thể thao tại Bangkok, nơi họ có thể tiếp cận trải nghiệm đẳng cấp nhất dành cho giới mê siêu xe.

Khi đi vào hoạt động vào cuối năm nay, mỗi trong số 22 căn hộ sẽ có thang máy riêng đưa thẳng từ hầm xe lên một không gian trưng bày kín, không có cửa sổ và được cách âm hoàn toàn, mang tên “Passion Space”. Khu vực này có thể chứa tới 18 chiếc xe, được trang bị hệ thống hút khí thải đầy đủ, với nội thất bọc da khâu tay theo phong cách của những chiếc siêu xe thể thao.

“Tôi thực sự ấn tượng – tôi chưa từng thấy thứ gì như thế này”, Alex Hirschi, ngôi sao mạng xã hội người Australia, nổi tiếng với biệt danh Supercar Blondie, chia sẻ trong một video tham quan căn hộ mẫu rộng 900m2.

Ananda, chủ đầu tư dự án, bắt đầu chào bán căn hộ từ tháng 9 với mức giá dao động từ 15 triệu đến 50 triệu USD và đến nay đã hoàn tất 5 giao dịch. Khách hàng được cho là đến từ Nhật Bản, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc) và Thái Lan, song chủ đầu tư từ chối xác nhận quốc tịch cũng như thông tin chi tiết, với lý do “bảo mật khách hàng”.

Tuy nhiên, thành công của dự án siêu sang này lại hoàn toàn trái ngược với bức tranh chung của thị trường bất động sản Thái Lan. Theo các chuyên gia lâu năm trong ngành, nhiều phân khúc đang ở trong tình trạng tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, với lượng tồn kho khổng lồ và hoạt động phát triển dự án mới gần như đóng băng.

Một số ý kiến cho rằng thị trường khó có thể phục hồi trong vòng ba năm tới, trong bối cảnh nợ hộ gia đình ở mức cao, các ngân hàng ngày càng thận trọng trong cho vay và tăng trưởng kinh tế ì ạch – Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng trưởng của Thái Lan sẽ giảm xuống còn 1,6% vào năm 2026.

“Riêng Bangkok hiện có khoảng 220.000 căn hộ chưa bán được. Trên toàn quốc có thể còn thêm khoảng 200.000 căn nữa – tức tổng cộng khoảng 400.000 căn vẫn đang nằm trong tay các chủ đầu tư”, ông Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Cơ quan Nghiên cứu Bất động sản Thái Lan (AREA), nói với Nikkei Asia.

Theo dữ liệu của công ty tư vấn bất động sản CBRE, chỉ có 13.700 căn hộ chung cư mới được tung ra thị trường Bangkok trong ba quý đầu năm 2025, so với mức trung bình khoảng 52.000 căn mỗi năm trong giai đoạn 2014–2024, bao gồm cả thời kỳ suy giảm do đại dịch Covid-19.

CBRE dự báo trong năm nay, số căn hộ mới tại Bangkok sẽ chưa tới 40.000, giảm xuống còn 20.000 căn vào năm 2027 và chỉ hơn 10.000 căn cho hai năm tiếp theo cộng lại.

Nguyên nhân chính của tình trạng dư cung đã được nhận diện rõ. Trong nhiều năm, các chủ đầu tư tận dụng nguồn tín dụng giá rẻ để mở rộng quy mô ồ ạt. Gần đây, khi lãi suất tăng mạnh – Ngân hàng Trung ương Thái Lan nâng lãi suất chuẩn từ 0,5% lên 2,5% chỉ trong vòng một năm – chi phí vay mua nhà tăng nhanh, khiến nhu cầu sụt giảm.

Cùng lúc đó, Chính phủ bắt đầu siết chặt vấn đề nợ hộ gia đình vốn ở mức rất cao, đạt 88,2% GDP vào cuối quý I/2025, cao thứ hai châu Á sau Hàn Quốc, theo Trading Economics. Điều này giáng đòn mạnh vào thị trường địa ốc khi các ngân hàng trở nên dè dặt hơn nhiều trong việc phê duyệt các khoản vay mua nhà.

“Trong thị trường nhà ở, thông thường cầu sẽ sụt giảm đúng lúc cung đạt đỉnh”, một chuyên gia nước ngoài theo dõi thị trường Thái Lan lâu năm nhận xét, với điều kiện giấu tên.

Hiệp hội Kinh doanh Nhà ở Thái Lan cho biết, trong một khảo sát tiến hành tháng 9 và 10 trên 200 dự án toàn quốc, tỷ lệ hồ sơ vay mua nhà bị từ chối trung bình lên tới khoảng 40%, thậm chí gần gấp đôi ở một số phân khúc, đặc biệt là nhà giá rẻ dưới 3 triệu baht (khoảng 95.875 USD). “Nguyên nhân chính là gánh nặng nợ quá cao (37,3%), thu nhập không ổn định (33,3%) và lịch sử tài chính kém (21,6%)”, khảo sát chỉ ra.

“Đó là con số cực kỳ lớn. Một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết gần như đang trở thành ‘công ty zombie’: Không trả được nợ, phải tái cơ cấu trái phiếu, trong khi doanh số bán hàng rất thấp”, nhà phân tích nước ngoài nói.

Chỉ số phụ ngành bất động sản và xây dựng trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thái Lan đã giảm 42,6% so với đỉnh hồi tháng 1/2023, dù đã phục hồi khoảng 15% kể từ tháng 6 nhờ tác động tích cực từ việc cắt giảm lãi suất gần đây.

Trong số những cổ phiếu giảm mạnh nhất năm ngoái có WHA Corporation (chuyên về bất động sản thương mại và khu công nghiệp), Land and Houses (nhà phát triển nhà ở) và Sansiri – một trong những chủ đầu tư lâu đời nhất Thái Lan. WHA giảm 39,8%, Land and Houses giảm 24,4% và Sansiri giảm 24,3%.

Tại Bangkok, bất động sản nhà ở vẫn hoạt động tương đối tốt ở các khu vực có hạ tầng giao thông công cộng phát triển, gần bệnh viện, trường học và các trung tâm thương mại. “Ví dụ, quanh khu vực Đại học Chulalongkorn, nhà đất vẫn bán được và tình hình của chúng tôi vẫn ổn”, ông Poomipak Julmanichoti, Giám đốc và Giám đốc chiến lược của Sansiri, cho biết.

Theo ông, Sansiri kiểm soát rủi ro dư cung bằng cách phát triển dự án theo từng giai đoạn, dựa trên nhu cầu thị trường, và sẵn sàng làm chậm tiến độ xây dựng chung cư khi cần. “Thẳng thắn mà nói, với quy mô hiện tại, chúng tôi cảm thấy khá an toàn. Vì vậy, lượng hàng tồn kho không phải là vấn đề lớn”, ông nói. Lượng hàng khó tiêu thụ chủ yếu nằm ở khu vực ngoại ô, thuộc phân khúc “đại chúng” với giá dưới 3 triệu baht.

Một chuyên gia khác nhận định triển vọng vẫn ảm đạm cho tới khi các ngân hàng mạnh dạn cho vay trở lại, điều chỉ có thể xảy ra khi mức nợ giảm xuống. “Muốn tái thiết thị trường, chúng ta phải giải phóng lượng hàng tồn kho. Nhưng để làm được điều đó, ngân hàng phải cho vay và họ chỉ cho vay khi tin rằng sẽ thu hồi được vốn”, người này nói.

Theo khảo sát của AREA, một số điểm sáng bên ngoài Bangkok gồm Phuket, Pattaya, Koh Samui, Hua Hin và Sriracha ở bờ biển phía Đông. Sriracha có cộng đồng người Nhật lớn thứ hai tại Thái Lan, chủ yếu làm việc trong các khu công nghiệp thuộc Hành lang Kinh tế phía Đông, dù số lượng đang giảm dần.

Ông Poomipak cho biết việc thắt chặt tín dụng cũng đã thay đổi hành vi mua nhà. Trước đây, khoảng 75% người mua là mua căn nhà đầu tiên, nay tỷ lệ này giảm xuống còn khoảng hai phần ba. Người Thái vốn ưa chuộng nhà mới, nhưng việc vay vốn khó khăn khiến nhà đã qua sử dụng, giá rẻ hơn, trở nên hấp dẫn hơn. Điều này phần nào làm “tan băng” thị trường thứ cấp vốn kém thanh khoản, song lại gia tăng áp lực đối với các dự án xây mới.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản thương mại và công nghiệp có bức tranh trái chiều. Bangkok đang chứng kiến sự gia tăng mạnh nguồn cung bán lẻ và văn phòng từ các dự án phức hợp lớn như One Bangkok và Dusit Central Park. Một số ý kiến cho rằng nhu cầu văn phòng có thể phục hồi khi các doanh nghiệp giảm mô hình làm việc từ xa.

CBRE cho biết, diện tích văn phòng được thuê ròng trong ba quý đầu năm 2025 đạt 97.108m2, vượt tổng cả năm 2024. Tuy nhiên, phần lớn nhu cầu đến từ các doanh nghiệp chuyển khỏi các tòa nhà cũ. Tổng tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn giảm xuống 79% do có thêm 74.000m2 nguồn cung mới.

One Bangkok đã thu hút các khách thuê danh tiếng như Agoda, HSBC và hãng luật Baker McKenzie, song tòa tháp Signature Tower cao 430 m – dự kiến là một trong những tòa nhà cao nhất ASEAN – vẫn chưa được triển khai.

Một dự án lớn khác còn “án binh bất động” là khu đất Đại sứ quán Anh cũ, bị phá dỡ năm 2019 sau khi được bán với giá gần 16 tỷ baht cho liên doanh giữa Hongkong Land và Central Group. Ở phía Đông Nam Bangkok, dự án Bangkok Mall của The Mall Group đã được khởi động lại sau 5 năm trì hoãn, dự kiến hoàn thành năm 2028, với điểm nhấn là nhà thi đấu Bangkok Arena 18.000 chỗ ngồi.

Ngược lại, bất động sản công nghiệp và logistics đang hoạt động khả quan hơn, nhờ dòng vốn FDI mạnh mẽ trong năm 2025 và được kỳ vọng tiếp tục duy trì. “Ngành sản xuất thực sự khá bền bỉ. Chúng tôi thấy nhu cầu rất mạnh không chỉ từ Trung Quốc mà còn từ ASEAN, châu Âu và Mỹ. Sản xuất phục vụ xuất khẩu vẫn khá ổn định”, ông Marcus Burtenshaw, Giám đốc chiến lược ngành của Knight Frank, nhận định.

Logistics và thương mại điện tử từng bùng nổ trong giai đoạn Covid-19. Dù nhu cầu gần đây có chững lại, triển vọng trung hạn vẫn tích cực. Dự án Omega 1 Bang Na – công viên logistics thông minh lớn nhất Đông Nam Á, do CapitaLand (Singapore) và ALP (Đài Loan, Trung Quốc) phát triển – dự kiến mở cửa vào quý II năm tới, với diện tích sàn 217.000m2.

Theo ông Sopon của AREA, để thị trường bền vững hơn về dài hạn, Thái Lan cần ổn định chính trị, áp thuế hiệu quả hơn đối với bất động sản bỏ hoang, đầu tư hạ tầng và có thêm các biện pháp giảm nợ hộ gia đình.

“Nếu thực sự muốn hỗ trợ thị trường, trước hết phải giảm lãi suất. Năm tới, nhiều người dự báo tăng trưởng kinh tế dưới 2%, vì vậy thị trường bất động sản sẽ khó có chuyển biến lớn nếu không có biện pháp mạnh mẽ”, ông nói.