Bất động sản tăng nguồn cung, thị trường chuyển sang ‘đúng sản phẩm, đúng nhu cầu’

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự gia tăng đáng kể về nguồn cung sau một thời gian dài khan hiếm. Tuy nhiên, cùng với sự trở lại của nhiều dự án, nhu cầu mua nhà cũng đang thay đổi theo hướng thực chất và chọn lọc hơn.

Nguồn cung tăng mạnh, thanh khoản vẫn được duy trì

Theo VARS IRE, trong 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm được chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Riêng nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%.

Ở chiều giao dịch, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch thành công, trong đó khoảng 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới. Như vậy, gần 9/10 giao dịch trong nửa đầu năm được thực hiện đối với các sản phẩm vừa được đưa ra thị trường.

Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý II đạt khoảng 58% và tính chung 6 tháng đầu năm vẫn duy trì quanh mức này. Điều đó cho thấy, dù lượng sản phẩm mới tăng đáng kể, hơn một nửa nguồn cung mới vẫn được thị trường hấp thụ ngay trong quý mở bán.

Sự gia tăng nguồn cung đặt ra câu hỏi về nguy cơ dư thừa sau nhiều năm thị trường thiếu sản phẩm. Tuy nhiên, theo VARS IRE, cần nhìn nhận lượng cung mới trong bối cảnh nhiều dự án vừa được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đang từng bước quay trở lại thị trường.

Sau thời gian dài bị đình trệ bởi các vấn đề về thủ tục, pháp lý, nhiều dự án đã được phê duyệt, tái khởi động và bắt đầu đưa sản phẩm ra kinh doanh. Do đó, một phần đáng kể nguồn cung hiện nay thực chất là lượng hàng bị dồn nén trong nhiều năm và chỉ được giải phóng khi các điểm nghẽn được tháo gỡ.

Khái niệm tồn kho cũng cần được nhìn nhận phù hợp với đặc thù của từng dự án. Đối với những đại đô thị có quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha, chủ đầu tư thường xây dựng kế hoạch kinh doanh trong thời gian dài, phân kỳ bán hàng theo từng phân khu, gắn với tiến độ phát triển hạ tầng và hệ thống tiện ích. Vì vậy, lượng sản phẩm chưa được bán hết trong một thời điểm không đồng nghĩa với hàng hóa không có khả năng tiêu thụ.

Đáng chú ý, sự gia tăng nguồn cung không chỉ diễn ra tại Hà Nội và TP.HCM. Một số thị trường địa phương như Quảng Ninh, Đà Nẵng cũng xuất hiện thêm các dự án quy mô lớn, được phát triển trên cơ sở pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch đồng bộ và chú trọng hạ tầng, tiện ích cũng như không gian sống.

Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay là những dự án được đưa vào thị trường với lượng sản phẩm đáng kể, góp phần tạo thêm động lực cho các thị trường ngoài hai đô thị lớn.

Thanh khoản tại một số dự án mới cũng cho thấy sức cầu vẫn hiện hữu. Khoảng 80% giỏ hàng đầu tiên của Vinhomes Global Gate Hạ Long được hấp thụ trong thời gian ngắn sau khi mở bán. Tại Đà Nẵng, Vinhomes Hải Vân Bay được chấp thuận đưa hơn 2.400 căn thấp tầng vào kinh doanh và nhanh chóng thu hút sự quan tâm của thị trường miền Trung ngay trong giai đoạn mở bán đầu tiên.

Theo kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm của Vinhomes, doanh số bán hàng đạt hơn 148.100 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ. Doanh số chưa bàn giao tại cuối quý II đạt hơn 196.800 tỷ đồng, tăng 42%. Kết quả này chủ yếu đến từ một số dự án mới, trong đó có Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay.

Nguồn cung tăng nhưng cần đúng nhịp, đúng nhu cầu

Trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản được dự báo tiếp tục tăng, trong khi nhu cầu vẫn hiện hữu nhưng sẽ có sự chọn lọc cao hơn. Theo đó, vấn đề không chỉ nằm ở số lượng sản phẩm được đưa ra thị trường mà còn ở cơ cấu, chất lượng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua.

Bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam nhận định, nguồn cung bất động sản thời gian tới chắc chắn sẽ tăng khi các yêu cầu đối với quá trình triển khai dự án ngày càng rõ ràng.

Theo bà Vân, việc yêu cầu doanh nghiệp đẩy nhanh triển khai các dự án đồng nghĩa với việc nguồn cung trên thị trường sẽ tiếp tục được bổ sung. Tuy nhiên, điều quan trọng không chỉ là có thêm bao nhiêu sản phẩm mà nguồn cung mới có đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường hay không.

Ở phía cầu, bà Vân cho rằng nhu cầu mua bất động sản vẫn còn và không suy giảm, song thị hiếu của khách hàng đang thay đổi. Người mua ngày càng quan tâm tới những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có giá trị sử dụng rõ ràng và khả năng duy trì giá trị trong dài hạn.

Sự thay đổi về khẩu vị người mua cũng được dự báo tác động trực tiếp đến cơ cấu sản phẩm. Trong bối cảnh khả năng tài chính chịu nhiều áp lực, các sản phẩm có mức giá phù hợp, diện tích vừa phải và hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực sẽ có thêm dư địa tiếp cận thị trường.

Bà Vân cho biết, những sản phẩm có quy mô nhỏ hơn, phù hợp khả năng chi trả có thể được thị trường chú trọng hơn trong thời gian tới, đặc biệt hướng tới nhóm khách hàng trẻ và những người vẫn có nhu cầu sở hữu nhà.

Như vậy, bài toán đối với doanh nghiệp không còn đơn thuần là gia tăng số lượng sản phẩm. Các dự án cần được phát triển với cơ cấu phù hợp khả năng tài chính, nhu cầu sử dụng và hành vi ngày càng thay đổi của khách hàng.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cũng cho rằng, nguồn cung sẽ tiếp tục tăng nhưng cần đặc biệt lưu ý tới tốc độ và thời điểm đưa hàng ra thị trường.

Theo ông Quê, cơ quan quản lý cần điều tiết nhịp tăng nguồn cung. Nếu quá nhiều sản phẩm được đưa ra trong cùng một thời điểm, thị trường có thể xuất hiện tình trạng mất cân đối cung - cầu, thậm chí tạo áp lực lên lượng hàng tồn kho.

Bên cạnh nguồn cung, tâm lý người mua cũng là yếu tố cần được lưu ý. Theo ông Quê, khách hàng sẽ có xu hướng tìm kiếm những bất động sản sở hữu hệ thống tiện ích tốt và có khả năng khai thác kinh doanh. Tuy nhiên, khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều thông tin về các dự án và nguồn cung trong tương lai, một bộ phận người mua có thể lựa chọn trì hoãn quyết định.

Ông Quê cho rằng lãi suất cao, cùng với kỳ vọng nguồn cung sắp tới tăng mạnh và người mua có nhiều lựa chọn hơn, có thể khiến một bộ phận khách hàng chưa vội xuống tiền.

Điều này có thể tạo ra khoảng cách nhất định giữa bên bán và bên mua. Trong trường hợp doanh nghiệp tiếp tục đẩy mạnh nguồn cung trong khi khách hàng có xu hướng chờ đợi, thanh khoản của thị trường có thể chịu thêm áp lực.

Theo đó, việc điều chỉnh nhịp cung và kiểm soát thông tin trên thị trường vì vậy cần được chú trọng. Nếu nguồn cung tiếp tục được phát triển với tốc độ cao trong khi người mua đứng ngoài quan sát, thị trường có thể xuất hiện tình trạng doanh nghiệp tiếp tục triển khai nhiều dự án nhưng sức mua chưa theo kịp.