Việt Nam lên nhóm thị trường mới nổi, bất động sản được thêm ‘đường vốn’

Bất động sản thêm dư địa tiếp cận nguồn vốn quốc tế

Từ ngày 21/9/2026, Việt Nam chính thức được FTSE Russell tái phân loại từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp. Việc đưa cổ phiếu Việt Nam vào FTSE Global Equity Index Series cùng các chỉ số liên quan sẽ được triển khai theo từng giai đoạn đến năm 2027.

Theo Reuters, việc Việt Nam được đưa vào các chỉ số thị trường mới nổi của FTSE Russell có thể thu hút tới 6 tỷ USD dòng vốn vào thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, đây là quy mô dòng vốn tiềm năng liên quan đến thị trường cổ phiếu, không đồng nghĩa với lượng vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản.

Tác động với bất động sản nằm ở hệ sinh thái vốn

Theo Savills Việt Nam, cần nhìn nhận tác động của việc nâng hạng đối với bất động sản thông qua mối quan hệ giữa thị trường tài sản và thị trường vốn. Khi khả năng tiếp cận của nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường cổ phiếu được mở rộng, các doanh nghiệp bất động sản có thể có thêm lựa chọn trong việc huy động và cơ cấu nguồn vốn.

Điểm đáng chú ý là tác động này không nhất thiết xuất hiện dưới hình thức dòng tiền trực tiếp đổ vào các dự án. Thay vào đó, sự phát triển của thị trường vốn có thể tạo thêm các phương án để doanh nghiệp huy động nguồn lực, thu hút nhà đầu tư chiến lược hoặc thực hiện các cấu trúc đầu tư khác nhau.

Ở chiều ngược lại, đối với các nhà đầu tư tham gia lĩnh vực bất động sản thông qua doanh nghiệp, một thị trường chứng khoán có quy mô và thanh khoản tốt hơn cũng có thể mở rộng các phương án chuyển nhượng hoặc thoái vốn. Đây là yếu tố có ý nghĩa đối với các khoản đầu tư trung và dài hạn, khi chiến lược đầu tư không chỉ được xác định bằng khả năng tạo ra lợi nhuận mà còn phải tính đến phương án hiện thực hóa lợi nhuận và thu hồi vốn.

Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường vốn và thanh khoản của tài sản bất động sản là hai khái niệm cần được phân biệt rõ. Việc dòng vốn quốc tế gia tăng trên thị trường cổ phiếu không đồng nghĩa với việc nguồn vốn đó sẽ tự động chuyển thành vốn đầu tư trực tiếp vào nhà đất, dự án hoặc tài sản thương mại.

Đối với một tài sản bất động sản cụ thể, khả năng giao dịch và thu hồi vốn vẫn phụ thuộc vào chất lượng tài sản, vị trí, dòng tiền, khả năng khai thác, nhu cầu thị trường cũng như điều kiện giao dịch tại từng thời điểm.

Vì vậy, ý nghĩa dài hạn của việc nâng hạng đối với bất động sản nằm nhiều hơn ở việc mở rộng hệ sinh thái tài chính xung quanh ngành. Khi thị trường vốn phát triển, doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể có thêm công cụ để thiết kế cấu trúc vốn, phân bổ rủi ro và xây dựng lộ trình thoái vốn phù hợp với từng loại tài sản, thay vì phụ thuộc vào một kênh huy động vốn duy nhất.

Dòng vốn bất động sản khu vực đang phục hồi

Bước tiến của thị trường vốn Việt Nam diễn ra trong bối cảnh hoạt động đầu tư bất động sản tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang có dấu hiệu cải thiện.

Theo Savills Global Capital Markets Q2/2026, tổng giá trị đầu tư bất động sản tại khu vực đạt khoảng 46 tỷ USD trong quý II/2026, tăng 18% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức độ phục hồi giữa các thị trường không đồng đều và dòng vốn đang có xu hướng tập trung hơn vào những cơ hội đáp ứng được các tiêu chí cụ thể của nhà đầu tư.

Bên cạnh các giao dịch mua bán tài sản, Savills ghi nhận dòng vốn xuyên biên giới tiếp tục đóng vai trò quan trọng. Hoạt động đầu tư còn được thực hiện thông qua các thương vụ mua lại phần vốn của đối tác, bán cổ phần thiểu số và tái vốn hóa.

Diễn biến này cho thấy dòng vốn bất động sản quốc tế đang ngày càng đa dạng về cấu trúc giao dịch. Nhà đầu tư không nhất thiết chỉ lựa chọn hình thức mua trực tiếp toàn bộ tài sản mà có thể tham gia thông qua vốn cổ phần, hợp tác với đối tác hiện hữu hoặc tái cấu trúc nguồn vốn.

Trong bối cảnh đó, việc Việt Nam được nâng hạng có thể góp phần cải thiện khả năng kết nối với dòng vốn quốc tế. Tuy nhiên, việc thị trường được nâng hạng không đồng nghĩa dòng vốn sẽ tự động dịch chuyển vào bất động sản Việt Nam.

Savills cho rằng ở cấp độ toàn cầu, hoạt động đầu tư đang ngày càng mang tính chọn lọc. Nhà đầu tư có xu hướng chú trọng hơn tới các yếu tố nền tảng của tài sản và những phân khúc có khả năng tạo ra tăng trưởng thu nhập rõ ràng. Do đó, khả năng thu hút vốn thực tế sẽ phụ thuộc vào chất lượng của từng cơ hội đầu tư, cấu trúc giao dịch cũng như mức độ đáp ứng các yêu cầu của nguồn vốn quốc tế.

Nhà đầu tư quan tâm cả đầu vào và đầu ra của khoản đầu tư

Đối với dòng vốn tổ chức, khả năng tăng trưởng của thị trường chỉ là một trong những yếu tố được xem xét. Một khoản đầu tư còn phải được đánh giá trên toàn bộ vòng đời, từ phương thức rót vốn, cấu trúc sở hữu, khả năng tạo dòng tiền cho tới phương án thoái vốn.

Điều này đặc biệt quan trọng trong bất động sản khi nhà đầu tư có thể tiếp cận thị trường thông qua nhiều hình thức, từ mua trực tiếp tài sản, góp vốn vào dự án đến đầu tư vào doanh nghiệp sở hữu hoặc phát triển bất động sản.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, khi đánh giá một cơ hội đầu tư, các nhà đầu tư tổ chức không chỉ xem xét tiềm năng tăng trưởng mà còn cân nhắc phương thức triển khai và cách thức thoái vốn khỏi khoản đầu tư.

Theo ông Powell, một thị trường vốn phát triển hơn có thể tạo thêm lựa chọn đối với những khoản đầu tư được thực hiện thông qua doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, với hình thức đầu tư trực tiếp vào tài sản, tính thanh khoản vẫn phụ thuộc vào chất lượng của chính tài sản và nhu cầu trên thị trường.

Do đó, sự phát triển của thị trường vốn không nên được hiểu đơn thuần là một kênh dẫn vốn mới vào bất động sản. Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng tạo ra một hệ sinh thái tài chính đa dạng hơn, trong đó doanh nghiệp có thêm công cụ huy động vốn, nhà đầu tư có thêm phương án tham gia và thoái vốn, còn các thương vụ bất động sản có thể được thiết kế theo nhiều cấu trúc phù hợp hơn.

Về dài hạn, việc nâng hạng FTSE Russell mở rộng khả năng kết nối của Việt Nam với nguồn vốn quốc tế. Đối với thị trường bất động sản, mức độ hưởng lợi thực tế sẽ phụ thuộc vào khả năng chuyển sự cải thiện về khả năng tiếp cận vốn thành các cấu trúc đầu tư, thương vụ giao dịch và phương án thoái vốn có tính khả thi.