Bộ Xây dựng đề xuất chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi công trình hết niên hạn

Trong bối cảnh nhiều địa phương đang đẩy nhanh cải tạo các khu chung cư cũ và Chính phủ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định nhằm tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực nhà ở, Bộ Xây dựng vừa đề xuất một thay đổi đáng chú ý liên quan đến quyền sở hữu căn hộ chung cư.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), quyền sở hữu căn hộ sẽ không còn tồn tại khi công trình hết thời hạn sử dụng, buộc phải phá dỡ và không đủ điều kiện tiếp tục khai thác.

Quyền sở hữu căn hộ sẽ được xử lý như thế nào?

Dự thảo quy định thời hạn sở hữu căn hộ được xác định theo thời hạn sử dụng của chính công trình.

Khi một chung cư đến hạn sử dụng hoặc có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng trước thời hạn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng để đánh giá mức độ an toàn.

Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, thời gian sử dụng có thể được gia hạn.

Ngược lại, nếu tòa nhà không còn bảo đảm an toàn và phải phá dỡ, quyền sở hữu đối với căn hộ cũng như các phần diện tích khác trong chung cư sẽ chấm dứt sau khi việc phá dỡ hoàn tất.

Đề xuất này đánh dấu sự thay đổi trong cách xác lập quyền sở hữu đối với loại hình nhà ở chung cư, thay vì mặc nhiên được hiểu là gắn với thời hạn lâu dài như quan niệm phổ biến hiện nay.

Sau khi chung cư bị phá dỡ, chủ sở hữu có những lựa chọn nào?

Theo phương án được Bộ Xây dựng đưa ra, người dân vẫn được bảo đảm quyền lợi đối với phần đất nơi chung cư tọa lạc.

Nếu cư dân thống nhất xây dựng lại công trình, các chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng khu đất để tái thiết chung cư bằng cách đóng góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích căn hộ đang sở hữu. Mức đóng góp được xác định dựa trên suất đầu tư xây dựng mới tại thời điểm phá dỡ.

Trong trường hợp không tiếp tục tham gia dự án xây dựng lại, người dân sẽ bàn giao quyền sử dụng đất cho Nhà nước để tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án mới. Khi đó, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sở hữu chung của mình.

Theo cơ quan soạn thảo, nhà chung cư là công trình xây dựng nên luôn có tuổi thọ nhất định và sẽ xuống cấp theo thời gian.

Trong khi đó, nhiều người hiện vẫn có quan niệm căn hộ chung cư là tài sản có giá trị sử dụng vĩnh viễn. Điều này được cho là một trong những nguyên nhân khiến quá trình cải tạo, xây dựng lại nhiều khu chung cư cũ gặp khó khăn trong nhiều năm qua.

Việc bổ sung quy định về thời hạn sở hữu được kỳ vọng sẽ làm rõ bản chất pháp lý của loại hình nhà ở này, đồng thời tạo cơ sở thuận lợi hơn cho việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư hết niên hạn trong tương lai.

Dự thảo cũng quy định, ngay từ giai đoạn thẩm định thiết kế, cơ quan có thẩm quyền phải xác định rõ thời hạn sử dụng của công trình. Mốc thời gian này được tính từ thời điểm nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng.

Không chỉ hết niên hạn, nhiều trường hợp khác cũng phải phá dỡ

Ngoài trường hợp hết thời hạn sử dụng nhưng không đủ điều kiện gia hạn, dự thảo còn bổ sung các trường hợp buộc phải tháo dỡ như công trình bị hư hỏng nặng do cháy nổ, thiên tai, xuống cấp nghiêm trọng hoặc có nguy cơ sập đổ, không còn đáp ứng yêu cầu an toàn.

Việc kiểm định chất lượng sẽ là căn cứ để cơ quan quản lý quyết định tiếp tục sử dụng hay tổ chức phá dỡ công trình.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia ban hành kèm Thông tư 05/2022, thời hạn sử dụng công trình được xác định theo bốn cấp khác nhau. Khi hết thời hạn thiết kế, công trình không mặc nhiên phải dỡ bỏ mà sẽ được đánh giá lại hiện trạng trước khi quyết định gia hạn hoặc chấm dứt việc sử dụng.

Đề xuất bổ sung cơ chế tái định cư

Để bảo đảm quyền lợi của người dân khi chung cư phải phá dỡ, Bộ Xây dựng cũng đề xuất cơ chế tái định cư phù hợp với từng trường hợp.

Đối với những khu đất tiếp tục được quy hoạch xây dựng lại nhà chung cư, cư dân sẽ được ưu tiên bố trí tái định cư ngay tại chỗ sau khi dự án hoàn thành. Nếu khu đất không còn phù hợp để tiếp tục phát triển chung cư theo quy hoạch mới, chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí nơi ở mới trong cùng xã, phường hoặc khu vực lân cận.