Cách nào khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản?

Theo các chuyên gia, ở Việt Nam, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời gian qua gồm 5 nguồn là vốn tự có của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành ở tương lai, nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng (chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại) và vốn huy động từ thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu).

Mặc dù đa dạng như vậy nhưng từ trước đến nay nguồn vốn của hầu hết các doanh nghiệp đều đến từ nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, sau đó là qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Đáng nói, thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách quy định về hạn chế cho vay vào bất động sản. Tiếp theo là loạt động thái siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp từ sau vụ FLC và Tân Hoàng Minh. Chính những điều này khiến nguồn huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc trở nên khó khăn hơn. Nhiều doanh nghiệp đã tính đến phương án phát hành trái phiếu lần đầu ra công chúng (IPO), song điều này không dễ dàng vì còn nhiều rào cản kèm theo.

Theo ý kiến của TS. Lê Xuân Sang - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu và lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động vốn và cho vay nền kinh tế, kéo theo đó những rủi ro về an ninh tài chính (nhất là nợ xấu và mất vốn) có thể phát sinh, đây là vấn đề không thể xem thường. Chính vì vai trò quan trọng đó, nên diễn biến gần đây trên thị trường chứng khoán nói chung, thị trường trái phiếu nói riêng, cơ quan chức năng đang có những động thái thắt chặt cơ chế quản lý vô tình đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để đầu tư và phát triển.

Trước những vấn đề bất cập đang diễn ra trên thị trường, các chuyên gia đánh giá, việc “gạn đục khơi trong”, “bắt sâu nhổ cỏ” và có những quy định siết chặt hơn việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp là cần thiết, song cần tránh làm ách tắc dòng vốn hay giảm đi cơ hội tiếp cận vốn đối với bất kỳ doanh nghiệp nào.

Theo Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong, “đánh chuột không được làm vỡ bình”, xử lý hành vi sai phạm mà không làm ngưng đọng hay đổ vỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản liên quan có ý nghĩa vô cùng quan trọng, nhất là khi tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt, còn thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội bùng nổ, đã, đang và sẽ tiếp tục góp phần lan tỏa tác động tích cực vào đà phục hồi, tăng sức bật phát triển kinh tế vĩ mô và vi mô, trước mắt và lâu dài trong bối cảnh bình thường mới.

Cùng bàn luận, PGS.TS. Ngô Trí Long cho rằng, siết thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất là doanh nghiệp bất động sản, do nhiều doanh nghiệp chưa lên sàn, không thể huy động vốn trên sàn chứng khoán, trong khi tiếp cận tín dụng ngân hàng ngày càng khó khăn. Vì vậy, chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường trái phiếu, chứ không nên đưa ra các quy định siết quá chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Ngược lại, vẫn cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng chung quan điểm. Ông cho rằng cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nhưng cần có lộ trình phù hợp, nắn dòng vốn chứ không thắt chặt dòng vốn, làm nghẽn thị trường.

Nói về giải pháp lâu dài, TS. Lê Xuân Sang đưa ra phương châm củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản) và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT. Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu.

Theo vị chuyên gia này, các nhóm giải pháp cần có giải pháp ngắn hạn/trước mắt vừa có giải pháp trong trung và dài hạn.

Theo đó, trước mắt, cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay bất động sản và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tránh sự hoảng loạn mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật, với nhiều tin đồn "ác ý" và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế.

Việc quan trọng không kém, có ý nghĩa dài hạn cho phát triển trái phiếu doanh nghiệp là có quyết tâm cao hơn trong xây dựng môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty đánh giá/xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp có tính độc lập nhiều hơn và hiệu quả hoạt động cao, qua đó, nâng cao tính hiệu quả, độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.

Dưới góc nhìn của Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam, bà Hoàng Hải Anh - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam cho rằng, trước mắt cần phải có giải pháp để bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư. Đây cần phải được đưa lên là giải pháp cấp bách hàng đầu song song với các giải pháp để điều chỉnh các quy định pháp luật. Tiếp đó là cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính đặc thù cho thị trường bất động sản để nhà đầu tư có nhiều lựa chọn đặc biệt đối với những sản phẩm được tiêu chuẩn hóa trên thế giới và có sự quản lý sát sao của cơ quan quản lý Nhà nước nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư.

Còn TS. Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng đưa ra quan điểm, cần phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh việc cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường.

Theo chuyên gia, đây là điều cần thiết và quan trọng, bởi nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Vì vậy, thị trường bất động sản vẫn cần được cung cấp nguồn vốn vay, nhưng có sự chọn lọc phù hợp.

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, các giải pháp đưa ra hiện nay không chỉ để khắc phục, sửa chữa những khiếm khuyết của thị trường. Đã đến lúc Việt Nam nên nhìn nhận, thị trường đã và đang phát triển tốt và phải làm cho nó tốt hơn.

“Không thể kiềm chế được rủi ro mà cần hấp thụ rủi ro, tạo cơ chế để xử lý hậu quả của rủi ro. Doanh nghiệp cũng là nạn nhân cũng cần được bảo vệ. Phải có cơ chế để giảm thiểu các hậu quả, bảo vệ các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Phải sửa Luật Phá sản phải kịp thời được sửa đổi để các doanh nghiệp có thể phá sản kịp thời”, ông Hiếu khẳng định.