Cách tính thuế khi cá nhân cho thuê nhà thay đổi ra sao từ năm 2026?

Từ năm 2026, hoạt động cho thuê nhà và tài sản của cá nhân, hộ kinh doanh tại Việt Nam bước vào một giai đoạn mới với nhiều thay đổi quan trọng về chính sách thuế.

Điểm nổi bật là ngưỡng doanh thu chịu thuế được nâng lên 500 triệu đồng/năm, bãi bỏ lệ phí môn bài và chấm dứt phương pháp khoán thuế, thay vào đó hộ kinh doanh sẽ kê khai và tự nộp thuế. Những điều chỉnh này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người cho thuê mà còn tạo ra nhiều tác động về mặt quản lý, minh bạch và công bằng thuế trong xã hội.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) và Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, cá nhân chỉ phải nộp thuế khi doanh thu cho thuê vượt 500 triệu đồng/năm. Điều này có nghĩa, với những người cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng hoặc kho xưởng với quy mô nhỏ, thu nhập từ hoạt động này sẽ không bị đánh thuế, giúp giảm gánh nặng hành chính và khuyến khích người dân tham gia thị trường cho thuê.

Đây là một bước đi nhằm tách biệt rõ ràng nhóm người có hoạt động kinh doanh nhỏ, bổ trợ thu nhập và nhóm doanh nghiệp có quy mô lớn, phát sinh nghĩa vụ thuế đầy đủ.

Đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà ở, phòng trọ trong năm 2026 được xác định như sau:

Trường hợp 1: Nếu doanh thu của việc cho thuê này từ 500 triệu đồng trở xuống/năm thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp 2: Nếu doanh thu của việc cho thuê này trên 500 triệu đồng thì việc xác định số thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng như sau:

- Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (doanh thu - 500 triệu đồng) x thuế suất 5%.

Đối với trường hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trọ của bạn là 600 triệu đồng/năm thì số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (600 triệu đồng - 500 triệu đồng) x 5% = 5 triệu đồng.

- Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = doanh thu x thuế suất 5%.

Đối với trường hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trọ của bạn là 600 triệu đồng/năm thì số thuế giá trị gia tăng phải nộp = 600 triệu đồng x thuế suất 5% = 30 triệu đồng.

Ví dụ, doanh thu cho thuê tài sản là 900 triệu đồng/năm, thuế giá trị gia tăng phải nộp sẽ được tính theo công thức: 900 triệu đồng x 5% = 45 triệu đồng. Còn thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: (900 triệu đồng - 500 triệu đồng) x 5% = 20 triệu đồng. Như vậy, tổng số thuế phải nộp là 65 triệu đồng.

Về phía doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân, cơ quan thuế lưu ý hồ sơ cần đầy đủ hợp đồng thuê tài sản, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho thuê và căn cước công dân của cá nhân cho thuê. Đáng chú ý, đối với các khoản thanh toán từ 5 triệu đồng trở lên, doanh nghiệp phải thực hiện theo hình thức không dùng tiền mặt thì mới được tính là chi phí hợp lệ khi quyết toán thuế.

Liên quan đến nghĩa vụ nộp thuế, cơ quan thuế nêu rõ hai trường hợp. Trường hợp cá nhân trực tiếp nộp thuế, doanh nghiệp thuê có trách nhiệm lưu giữ chứng từ và lập Bảng kê 01/TNDN theo quy định. Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân, nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng thuê tài sản và doanh nghiệp không phải lập Bảng kê 01/TNDN.

Theo cơ quan thuế, các sai sót trong hợp đồng thuê hoặc việc áp dụng chưa đúng nghĩa vụ thuế tiềm ẩn nhiều rủi ro cho doanh nghiệp, như bị loại chi phí khi quyết toán, bị truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính.