Căn hộ Hà Nội gần như vắng bóng hàng dưới 70 triệu đồng/m², giá sẽ đảo chiều?

Giá căn hộ lập đỉnh, hàng bình dân gần như biến mất

Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của Savills Hà Nội cho thấy nguồn cung căn hộ mới đạt 5.317 căn, giảm cả theo quý và so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng A.

Trong khi đó, căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất, với 52% tổng lượng giao dịch toàn thị trường.

Đáng chú ý, giá chào bán căn hộ sơ cấp tăng 16% theo quý và 27% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường gần như không còn nguồn cung sơ cấp dưới 70 triệu đồng/m².

Ngược lại, các sản phẩm có giá từ 90 triệu đồng/m² trở lên chiếm tới 60% nguồn cung mở bán.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ hiện đã ở mức khá cao, trong khi nguồn cung chưa tăng đủ mạnh nên khả năng điều chỉnh giá trên thị trường sơ cấp chưa đáp ứng được kỳ vọng của người mua.

Tuy nhiên, diễn biến trên thị trường thứ cấp đang có sự khác biệt. Theo bà Hằng, khi người mua và người bán lại bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến thanh khoản, giá thứ cấp có xu hướng điều chỉnh rõ hơn.

“Những nhà đầu tư muốn có thanh khoản tại thời điểm hiện tại sẽ thực hiện điều chỉnh giá bán cần thiết”, bà Hằng cho biết.

Bên cạnh đó, sự phát triển của hạ tầng giao thông và việc mở rộng không gian đô thị cũng đang làm thay đổi tâm lý người sở hữu. Khi các trục giao thông trọng yếu được hình thành, người mua có thêm lựa chọn ở những khu vực xa trung tâm, qua đó tạo dư địa cho thị trường phát triển.

Thiếu căn hộ vừa túi tiền, thị trường mất cân đối

Theo Savills, tình trạng thiếu hụt căn hộ bình dân không phải mới xuất hiện. Từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm bình quân 28% mỗi năm.

Điều này khiến cơ cấu thị trường ngày càng mất cân đối khi nguồn cung cao cấp tăng nhanh nhưng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông lại khan hiếm.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng thị trường đang có nhiều sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của lực lượng lao động đang tham gia phát triển kinh tế Hà Nội.

Theo bà, việc hoàn thiện các dòng sản phẩm cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ sẽ giúp cơ cấu thị trường cân bằng hơn, đồng thời hướng dòng tiền vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực.

Cùng với chính sách, hạ tầng giao thông được xem là động lực quan trọng để mở rộng không gian phát triển bất động sản Hà Nội.

Việc đẩy mạnh các dự án hạ tầng trọng điểm có thể giúp người dân tiếp cận những khu vực có giá nhà dễ chịu hơn tại vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận, thay vì tập trung vào khu vực lõi đô thị.

Trong thời gian tới, nguồn cung dự kiến tiếp tục được bổ sung. Savills dự báo 22 dự án mới sẽ mở bán, cung cấp khoảng 13.700 căn hộ. Trong đó, phân khúc hạng C dự kiến chỉ chiếm khoảng 15% nguồn cung tương lai.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, thị trường sẽ ngày càng hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Những dự án có vị trí tốt, chất lượng và chủ đầu tư uy tín vẫn có khả năng bán được hàng, nhưng tốc độ tiêu thụ sẽ không còn cao như năm 2024 và 2025.

Về giá, Savills cho rằng sự điều chỉnh sẽ diễn ra khác nhau giữa các phân khúc.

Đối với căn hộ hạng A, mặt bằng giá có khả năng giảm khi nhiều dự án mới ở vị trí đẹp, chất lượng tốt và có chủ đầu tư uy tín chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường.

Trong khi đó, giá căn hộ hạng B được dự báo duy trì tương đối ổn định từ nay đến cuối năm. Riêng phân khúc hạng C, do nguồn cung vẫn còn hạn chế, giá chưa thể giảm ngay.

Như vậy, thị trường căn hộ Hà Nội có thể bước vào giai đoạn thanh lọc rõ hơn, khi người mua thận trọng hơn, nhà đầu tư quan tâm tới thanh khoản và nguồn cung mới bắt đầu tạo sức ép lên mặt bằng giá. Tuy nhiên, khả năng giảm giá đồng loạt khó xảy ra, mà nhiều khả năng sẽ phân hóa theo vị trí, chất lượng dự án, uy tín chủ đầu tư và mức độ đáp ứng nhu cầu thực.