Chính phủ thống nhất cơ chế gỡ vướng đất tại Thủ Thiêm, Đại Quang Minh và CII chờ lời giải cho dự án 'đắp chiếu' nhiều năm

Chiều 24/9, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc chủ trì cuộc họp với lãnh đạo TP.HCM và các bộ, ngành liên quan về phương án thanh toán một số dự án xây dựng – chuyển giao (BT) còn vướng mắc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Sau khi nghe báo cáo, Phó Thủ tướng thống nhất về nguyên tắc áp dụng cơ chế xử lý theo Nghị định 91/2025/NĐ-CP, giao Bộ Tài chính hướng dẫn TP.HCM thực hiện và yêu cầu các cơ quan tiếp tục bổ sung hồ sơ để làm rõ những vấn đề còn tồn tại.

Kết luận này mở thêm một bước xử lý cho các dự án đã được triển khai từ nhiều năm trước, trong khi một phần quỹ đất dự kiến dùng để thanh toán vẫn chưa thể bàn giao do vướng quy hoạch, thủ tục đất đai và giải phóng mặt bằng.

Ba dự án nằm trong cơ chế xử lý riêng

Nghị định 91 được Chính phủ ban hành ngày 24/4/2025 để xử lý vấn đề xác định giá đất của quỹ đất thanh toán cho ba dự án BT tại Thủ Thiêm thuộc Kết luận thanh tra số 1037 năm 2019.

Dự án thứ nhất là xây dựng 4 tuyến đường chính trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, gồm Đại lộ Vòng cung, đường ven hồ trung tâm, đường ven sông Sài Gòn và đường châu thổ – trên cao.

Dự án thứ hai là cầu Thủ Thiêm 2, công trình kết nối khu trung tâm TP.HCM với Thủ Thiêm, hiện đã được đổi tên thành cầu Ba Son.

Cả hai dự án trên do CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh, hiện là tập đoàn thành viên của THACO, thực hiện. Theo thông tin từ THACO, doanh nghiệp đã đầu tư khoảng 8.265 tỷ đồng cho 4 tuyến đường chính và cầu Thủ Thiêm 2 theo hình thức BT.

Dự án thứ ba là xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc – Nam, do CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) đầu tư.

Dự án của CII bao gồm đoạn đường trục Bắc – Nam dài khoảng 1,1km, hơn 8,3km đường nội bộ tại khu chức năng số 3 và số 4, cùng các hệ thống cấp thoát nước, điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc và cây xanh.

Đây đều là những công trình hạ tầng quan trọng đối với quá trình hình thành Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đổi lại, nhà đầu tư được thanh toán bằng những khu đất có khả năng phát triển dự án bất động sản.

Vấn đề phát sinh khi tiến độ xây dựng công trình, bàn giao đất và xác định nghĩa vụ tài chính không diễn ra đồng thời. Một phần đất đã được giao cho nhà đầu tư, trong khi một số khu đất khác vẫn vướng quy hoạch, bồi thường và thủ tục pháp lý.

Cả công trình và quỹ đất đều phải được tính lại

Nghị định 91 đưa ra nguyên tắc xác định giá đất đối với từng phần diện tích.

Với diện tích đất dùng để thanh toán cho giá trị dự án BT, thời điểm xác định giá đất là thời điểm ký tắt hợp đồng BT. Giá trị công trình tương ứng cũng phải được xác định theo cùng mặt bằng thời gian và không được làm tăng tổng vốn đầu tư trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng.

Đối với phần diện tích còn lại sau khi bù trừ mà tổng giá trị quỹ đất lớn hơn giá trị công trình, nhà đầu tư phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo pháp luật đất đai.

Những khoản tiền nhà đầu tư đã nộp vào ngân sách theo hợp đồng hoặc theo Kết luận thanh tra năm 2019 sẽ được ghi nhận để khấu trừ vào nghĩa vụ phải nộp.

Cơ chế này cho phép tiếp tục xử lý các hợp đồng đã ký từ nhiều năm trước, nhưng vẫn giữ nguyên tắc ngang giá giữa công trình và đất thanh toán. Việc tiếp tục giao đất, nếu có, không đồng nghĩa doanh nghiệp mặc nhiên nhận toàn bộ quỹ đất theo phương án ban đầu mà không phải xác định lại nghĩa vụ tài chính.

Sự thận trọng này xuất phát từ những vấn đề từng được Thanh tra Chính phủ chỉ ra.

Kết luận năm 2019 cho biết khoản chênh lệch giảm giữa các quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất thanh toán dự án 4 tuyến đường chính với CTCP Đại Quang Minh có giá trị chênh lệch tiền sử dụng đất khoảng 3.901,7 tỷ đồng thiếu căn cứ và chưa đúng quy định.

Thanh tra cũng xác định các khoản làm tăng tổng mức đầu tư của những dự án BT khoảng 1.734 tỷ đồng; đồng thời kiến nghị thu hồi về ngân sách khoản tiền sử dụng đất dự kiến thanh toán bổ sung cho Đại Quang Minh hơn 1.800 tỷ đồng cùng tiền chậm nộp.

Những con số này cho thấy phần việc còn lại không chỉ mang tính thủ tục. Việc quyết toán có thể làm phát sinh nghĩa vụ tài chính lớn đối với Nhà nước hoặc nhà đầu tư, tùy kết quả định giá và bù trừ từng dự án.

Quỹ đất Thủ Thiêm trở lại trong bài toán tăng trưởng của CII

Trong số các doanh nghiệp liên quan, CII là trường hợp được thị trường chứng khoán đặc biệt chú ý do đây là công ty niêm yết và quỹ đất Thủ Thiêm gắn trực tiếp với kế hoạch phát triển bất động sản.

Sau khi Nghị định 91 được ban hành, CII cho biết cơ chế mới tháo gỡ một nút thắt quan trọng, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án BT và nhận quỹ đất theo hợp đồng để phát triển các dự án thương mại.

Theo cách giải thích của CII, phần đất dùng để thanh toán cho khối lượng công trình BT hoàn thành sẽ được bù trừ với giá trị dự án. Với phần diện tích còn lại, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất theo giá được xác định tại thời điểm ký hợp đồng chính thức vào tháng 4/2016, cùng các nghĩa vụ tài chính liên quan nếu có.

Ngày 25/3/2026, Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm, doanh nghiệp do CII sở hữu 100% vốn, tiếp tục nhận bàn giao mặt bằng để triển khai dự án. CII cho rằng việc có thêm mặt bằng giúp doanh nghiệp hoàn thành hạ tầng và tiến tới nhận quỹ đất phát triển nhà ở thương mại theo quy định.

Đối với Đại Quang Minh, việc hoàn thiện cơ chế thanh toán cũng giúp xử lý phần nghĩa vụ còn lại của hai công trình lớn đã đóng vai trò quan trọng trong diện mạo hạ tầng Thủ Thiêm: 4 tuyến đường chính và cầu Ba Son.

Dù vậy, cuộc họp ngày 24/9 mới thống nhất nguyên tắc pháp lý chung. Thông tin công bố chưa chỉ rõ dự án nào, khu đất nào sẽ được xử lý trước, diện tích còn phải bàn giao cũng như giá trị chênh lệch cuối cùng của từng trường hợp.

TP.HCM vẫn phải rà soát quy hoạch, hoàn thành giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, quyết toán công trình và tính toán nghĩa vụ tài chính trước khi có thể khép lại từng hợp đồng.