M&A bất động sản đổi chiều: Khối nội lên ngôi, cuộc săn quỹ đất bước vào chu kỳ mới

Thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản đang xuất hiện những chuyển động đáng chú ý trong nửa đầu năm 2026.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của S&I Ratings, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản được công bố trong nửa đầu năm đã vượt 250 triệu USD, tương đương khoảng 7,4% tổng vốn FDI thực hiện trong 6 tháng.

Con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô vốn thực tế được đưa vào các thương vụ. Nguyên nhân là hoạt động M&A đang dịch chuyển nhiều hơn sang các hình thức hợp tác phát triển và góp vốn, trong khi giá trị của những giao dịch dạng này không phải lúc nào cũng được công bố.

Doanh nghiệp Việt tăng hiện diện trên bàn M&A

Đáng chú ý hơn cả quy mô giao dịch là sự thay đổi về người mua.

S&I Ratings cho biết khối nội đã vượt khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo,đồng thời chiếm phần lớn các thương vụ có quy mô trên 100 triệu USD trong nửa đầu năm.

Trong nhiều thương vụ được S&I Ratings thống kê, tài sản và quỹ đất đang được chuyển dịch giữa chính các doanh nghiệp trong nước.

Một trường hợp đáng chú ý là Phát Đạt (PDR) khi doanh nghiệp này xuất hiện ở cả hai phía của thị trường M&A.

Ở chiều chuyển nhượng, Mitsubishi Corporation nhận dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt với giá trị khoảng 1.900 tỷ đồng. Bcons, thông qua B-ONE TECH, cũng nhận chuyển nhượng Thuận An 2, quy mô 2,65ha, với giá trị hơn 3.000 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, ngày 10/8/2026, Phát Đạt đã hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ thanh toán với tổng giá trị 7.666 tỷ đồng, qua đó nhận chuyển nhượng 35% phần vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, pháp nhân thực hiện dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem.

Thương vụ đáng chú ý bởi quy mô của tài sản mà Phát Đạt tham gia. Lotte Eco Smart City Thu Thiem tọa lạc tại phân khu chức năng 2A, lõi Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trải rộng trên 6 lô đất liền kề từ 2-1 đến 2-6 với tổng diện tích khoảng 7,54ha.

Khu đất tiếp giáp Quảng trường Trung tâm và hồ trung tâm Thủ Thiêm, kết nối với hầm Thủ Thiêm, hướng ra sông Sài Gòn và khu trung tâm hiện hữu. Dự án được định hướng phát triển thành tổ hợp đa chức năng gồm văn phòng, thương mại - bán lẻ, dịch vụ, lưu trú và không gian công cộng, với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 60.000 tỷ đồng.

Như vậy, chỉ trong các thương vụ được đề cập, Phát Đạt vừa chuyển nhượng hai dự án với tổng giá trị hơn 4.900 tỷ đồng, vừa bỏ ra 7.666 tỷ đồng để sở hữu 35% vốn tại pháp nhân triển khai một dự án quy mô khoảng 60.000 tỷ đồng ở Thủ Thiêm.

Một số giao dịch khác cũng diễn ra giữa các doanh nghiệp trong nước. OBC Holdings nhận chuyển nhượng khu đất hơn 6.300m2 từ Eco Thuận Nghiệp, trong khi Everland An Giang nhận phân khu 7.1 thuộc Khu đô thị Đại Phước tại Đồng Nai từ DIC Corp (DIG).

Nhìn từ các giao dịch trên, Phát Đạt cho thấy một lát cắt đáng chú ý của thị trường M&A hiện nay: Doanh nghiệp không đơn thuần bán tài sản để thu tiền, mà có thể đồng thời dịch chuyển nguồn lực từ những dự án này sang những quỹ đất được đánh giá có giá trị chiến lược cao hơn.

M&A vì vậy đang trở thành công cụ tái cấu trúc danh mục, thay vì chỉ là hoạt động mua bán dự án.

M&A trở thành công cụ tái cấu trúc danh mục

Những chuyển động M&A diễn ra trong bối cảnh nhu cầu vốn của ngành bất động sản tăng mạnh, khiến khả năng huy động và phân bổ nguồn lực trở thành một bài toán quan trọng với các chủ đầu tư.

Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên tới 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước.

Kênh trái phiếu cũng được sử dụng mạnh trở lại. Trong quý II/2026, tổng giá trị trái phiếu bất động sản phát hành đạt 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ, chiếm 43,8% tổng lượng trái phiếu phát hành trên thị trường. Hơn 80% lượng phát hành của ngành đến từ các doanh nghiệp lớn như Vingroup (VIC), Masterise và Sun Group.

Đáng chú ý, nhu cầu vốn tăng lên trong khi chi phí vốn vẫn ở mức cao. Theo báo cáo, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở vùng 12%-14%/năm, còn các nhà thầu và chủ đầu tư bất động sản cũng có thể phải chịu mức lãi suất trên 12%.

Trong môi trường đó, M&A có thể đóng nhiều vai trò cùng lúc.

Với bên bán, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án có thể giúp thu hồi nguồn lực và cơ cấu lại danh mục.

Với bên mua có tiềm lực tài chính, đây lại là cơ hội bổ sung quỹ đất hoặc tham gia những dự án đã có một phần nền tảng pháp lý và quá trình phát triển trước đó.

Thay vì chỉ mở rộng bằng cách tự phát triển dự án từ đầu,mua lại, góp vốn hoặc hợp tác phát triển đang trở thành một con đường khác để doanh nghiệp mở rộng danh mục.

Pháp lý, hạ tầng tạo thêm chất xúc tác cho thị trường M&A

Một yếu tố khác được S&I Ratings nhấn mạnh là thay đổi về cơ chế pháp lý.

Cơ chế thí điểm tại Nghị quyết 171/2024/QH15, cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn ở đất ở, đang trở thành một chất xúc tác pháp lý cho hoạt động chuyển nhượng quỹ đất.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 21-NQ/TW cũng đã tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Theo phân tích, Nghị quyết 21 liên quan tới 4 nhóm chính sách, bao gồm cấu trúc sản phẩm và quyền tài sản; chi phí nắm giữ đất và điều tiết địa tô; xử lý dự án đình trệ và gỡ nghẽn pháp lý cùng minh bạch dữ liệu.

Trong khi pháp lý mở thêm khả năng tiếp cận quỹ đất, chu kỳ đầu tư hạ tầng lại mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản.

Theo S&I Ratings, tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm được thống kê lên tới khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương 128,6 tỷ USD. Riêng 6 tháng đầu năm 2026, giải ngân đầu tư công đạt 356.935 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ.

Khi cao tốc, đường vành đai, đường sắt và sân bay mở rộng khả năng kết nối và hình thành những cực phát triển đô thị mới, giá trị chiến lược của các quỹ đất cũng có thể thay đổi theo.

Trong bối cảnh đó, việc sở hữu hoặc tham gia sớm vào những quỹ đất nằm trên các hành lang hạ tầng mới có thể trở thành một phần trong chiến lược mở rộng danh mục của các chủ đầu tư.

Đây là một yếu tố có thể thúc đẩy doanh nghiệp tìm kiếm dự án, đối tác và quỹ đất thông qua M&A trong những năm tới.

Bức tranh nửa đầu năm 2026 vì vậy cho thấy một thay đổi đáng chú ý của thị trường M&A bất động sản.

Khối nội trở thành bên mua chủ đạo mới chỉ là dấu hiệu đầu tiên của sự thay đổi. Phía sau đó là quá trình tái phân bổ quỹ đất và nguồn lực giữa các doanh nghiệp.

M&A có thể trở thành một trong những con đường nhanh nhất để doanh nghiệp mở rộng quỹ đất và đón đầu những cực phát triển mới. Nhưng cuộc chơi cũng sẽ phân hóa mạnh: Cơ hội nghiêng về những chủ đầu tư vừa có năng lực vốn, vừa đủ khả năng đưa quỹ đất mua được thành dự án thực sự.