Chủ tịch VSDC đề xuất giải pháp mới: Chứng khoán hóa khoản vay bất động sản

Việc phát triển thị trường vốn cần đi đôi với tái cấu trúc nguồn vốn của nền kinh tế, trong đó một giải pháp đáng chú ý là chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản nhằm giảm áp lực cung ứng vốn trung và dài hạn cho hệ thống ngân hàng.

Đây là quan điểm được ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng Thành viên Tổng Công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC), đưa ra tại Hội thảo "Giải pháp phát triển đồng bộ thị trường vốn" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức.

Cấu trúc vốn hiện nay tạo áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng

Theo ông Nguyễn Sơn, cấu trúc nguồn vốn của Việt Nam hiện chưa phù hợp với mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong giai đoạn tới.

Hiện dư nợ tín dụng ngân hàng tương đương khoảng 146% GDP, trong khi quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu mới đạt khoảng 82% GDP.

Ông cho biết tại nhiều quốc gia, tín dụng ngân hàng chỉ chiếm khoảng 25-30% tổng nguồn vốn của nền kinh tế, vốn FDI khoảng 15%, phần còn lại được huy động thông qua thị trường cổ phiếu và các công cụ nợ như trái phiếu. Đây là cấu trúc Việt Nam cần hướng tới trong giai đoạn 2025-2030.

Theo Chủ tịch VSDC, nguồn vốn của các ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn nhưng lại được sử dụng để cho vay trung và dài hạn, tạo ra chênh lệch kỳ hạn và làm gia tăng rủi ro đối với hệ thống tài chính.

Ông cho rằng mặc dù tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam vẫn thấp hơn một số quốc gia trong khu vực, nơi con số này dao động từ 170-190%, song các nước này cũng sở hữu thị trường vốn có quy mô tương đương hoặc lớn hơn tín dụng ngân hàng.

"Cấu trúc vốn như vậy khiến rủi ro tập trung vào hệ thống ngân hàng trở nên rất lớn", ông Sơn nhận định.

Đề xuất chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản

Đề cập đến lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Sơn cho biết ngành này đóng góp khoảng 3,5% tăng trưởng kinh tế, trong khi dư nợ tín dụng dành cho bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm khoảng 23-25% tổng dư nợ tín dụng ngân hàng trong năm 2025.

Theo ông, việc khơi thông dòng vốn cho bất động sản là cần thiết khi nhiều dự án đang được tháo gỡ vướng mắc. Tuy nhiên, quá trình này cần đi kèm cơ chế kiểm soát phù hợp nhằm tránh lặp lại rủi ro như cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn tại Mỹ giai đoạn 2007-2008.

Một trong những giải pháp được Chủ tịch VSDC đề xuất là chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản.

Theo đó, sau khi ngân hàng cấp vốn cho doanh nghiệp phát triển dự án trong giai đoạn đầu, các khoản vay có thời hạn từ 2-3 năm có thể được chuyển thành các công cụ nợ để giao dịch trên thị trường vốn.

Theo ông Sơn, mô hình này sẽ giúp chuyển một phần dư nợ ra khỏi bảng cân đối kế toán của ngân hàng, giảm áp lực cung ứng vốn trung và dài hạn, đồng thời giải phóng nguồn lực tín dụng để phục vụ các lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Dẫn kết quả một nghiên cứu, ông cho biết Việt Nam cần khoảng 1.500 tỷ USD vốn trong giai đoạn 2025-2030, tương đương hơn ba lần GDP hiện nay và gấp khoảng 3,7 lần quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu. Vì vậy, việc huy động đồng thời nguồn vốn trong nước và quốc tế là yêu cầu cấp thiết.

Hoàn thiện hạ tầng để thu hút vốn ngoại và nâng hạng thị trường

Đối với dòng vốn nước ngoài, Chủ tịch VSDC đề xuất tiếp tục tháo gỡ các rào cản về thủ tục, cải thiện cơ chế cấp phép và cấp mã số giao dịch cho nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời tăng cường kết nối giữa ngân hàng lưu ký quốc tế với các công ty chứng khoán trong nước.

Bên cạnh đó, Việt Nam cần hoàn thiện mô hình đối tác bù trừ trung tâm (CCP), dự kiến triển khai từ đầu năm 2027. Theo ông, đây là một trong những điều kiện quan trọng để đáp ứng tiêu chí nâng hạng của FTSE Russell và hướng tới các tiêu chuẩn cao hơn của MSCI trong tương lai.

Đánh giá về diễn biến thị trường, ông Sơn cho biết dù GDP 6 tháng đầu năm tăng 8,18%, thị trường vốn vẫn chưa phản ánh tương xứng. VN-Index dao động quanh vùng 1.600-1.700 điểm nhưng đà tăng chủ yếu tập trung ở một số nhóm ngành, trong khi nhiều doanh nghiệp thuộc lĩnh vực công nghệ, sản xuất và kinh doanh cốt lõi lại ghi nhận diễn biến kém tích cực.

Về cơ cấu nhà đầu tư, Việt Nam hiện có khoảng 13,5 triệu tài khoản chứng khoán, trong đó hơn 98% là nhà đầu tư cá nhân. Theo ông Sơn, tỷ trọng quá lớn của nhóm này khiến thị trường dễ chịu tác động bởi tâm lý đám đông và biến động mạnh.

Để hình thành dòng vốn dài hạn, Chủ tịch VSDC đề xuất phát triển các định chế đầu tư chuyên nghiệp, đặc biệt là quỹ hưu trí bổ sung tự nguyện. Ông kỳ vọng nghị định mới thay thế Nghị định 88 sẽ tháo gỡ những vướng mắc hiện nay, qua đó bổ sung nguồn vốn dài hạn cho thị trường.

Ngoài ra, ông cũng đề xuất phát triển các quỹ kết hợp giữa bảo hiểm và đầu tư, quỹ đầu tư bất động sản cùng nhiều mô hình quỹ khác nhằm tạo nguồn cầu đầu tư ổn định.

Đề xuất đẩy nhanh cổ phần hóa, mở đường cho doanh nghiệp FDI IPO

Để mở rộng nguồn cung hàng hóa trên thị trường chứng khoán, Chủ tịch VSDC đề xuất tiếp tục đẩy mạnh cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước tại những lĩnh vực Nhà nước không cần nắm giữ.

"Sai phạm ở đâu thì xử lý ở đó, còn quá trình cổ phần hóa và thoái vốn vẫn phải được thực hiện", ông Sơn nhấn mạnh.

Theo ông, cần tạo điều kiện để các tập đoàn tư nhân thực hiện IPO nhằm bổ sung thêm doanh nghiệp chất lượng cho thị trường vốn.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần xây dựng cơ chế cho phép doanh nghiệp FDI thực hiện IPO gắn với niêm yết trên sàn chứng khoán. Ông cho biết giai đoạn 2003-2010 đã có hơn 10 doanh nghiệp FDI thực hiện mô hình này trước khi bị dừng vì một số vấn đề liên quan đến chính sách và an ninh. Nếu được khôi phục, đây sẽ là kênh kết hợp hiệu quả giữa nguồn vốn nước ngoài và nguồn lực trong nước, đồng thời gia tăng hàng hóa chất lượng cho thị trường.

Ngoài ra, Chủ tịch VSDC đề xuất sớm phát triển sàn giao dịch dành cho doanh nghiệp khởi nghiệp, đồng thời hoàn thiện hành lang pháp lý đối với trái phiếu dự án PPP và trái phiếu xanh gắn với tiêu chuẩn ESG nhằm đa dạng hóa kênh huy động vốn cho nền kinh tế.