Chuyên gia lý giải vì sao phải đặt ra thời hạn sử dụng nhà chung cư

Ngày 22/9/2026 diễn ra Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" tại Hà Nội do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức.

Tại sự kiện, các chuyên gia đã có chia sẻ về các điểm nổi bật của Nghị Quyết 21, trong đó có vấn đề niên hạn chung cư.

Làm rõ quyền tài sản khi chung cư hết thời hạn sử dụng

Theo bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, vấn đề thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình đã được bàn luận nhiều lần và từng xuất hiện trong các dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở nhưng chưa được luật hóa đầy đủ.

Điểm đáng chú ý hiện nay là Nghị quyết 21 đã đưa định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình vào nhóm nội dung cần nghiên cứu, đồng thời gắn vấn đề này với yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Bà Hằng cho biết, Bộ Xây dựng đang thể chế hóa các định hướng của Nghị quyết 21. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Vì vậy, đây không phải là một vấn đề hoàn toàn mới được đặt ra trong hệ thống pháp luật.

Điểm khiến vấn đề trở nên được quan tâm nhiều hơn hiện nay, theo bà Hằng, nằm ở việc các quy định trước đây chưa làm rõ đầy đủ quyền của người sở hữu tài sản sau khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.

“Hiện nay chúng ta quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế. Tuy nhiên, chúng ta chưa quy định rõ sau khi hết thời hạn sử dụng, người sở hữu tài sản đó sẽ có những quyền gì, hay có bị mất quyền sở hữu tài sản hay không”, bà Hằng nói.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, đây là vấn đề lớn cần được giải quyết trong quá trình hoàn thiện pháp luật. Trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay, cơ quan soạn thảo hướng tới việc làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi và quyền tài sản không bị mất đi. Điều thay đổi là các quyền này sẽ được cụ thể hóa theo từng trường hợp.

Không mất quyền tài sản khi chung cư hết thời hạn

Theo nội dung được bà Hằng chia sẻ, đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu sẽ có các quyền gồm: nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư; được quyền mua nhà ở xã hội; hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu.

Đối với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, cơ chế quyền được thiết kế theo hướng cho phép chủ sở hữu tiếp tục xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành nhà chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết thời hạn sử dụng. Việc này được thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.

Trong trường hợp chủ sở hữu không muốn đóng tiền để xây dựng nhà mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đó cho người khác. Khi đó, người mua có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng lại.

Nếu chủ sở hữu không tiếp tục đóng góp, họ có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.

Trường hợp khu vực có nhà chung cư sau này được cơ quan quản lý nhà nước quy hoạch không còn được xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn tiếp tục được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.

Theo bà Hằng, cách tiếp cận này nhằm kế thừa các quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản. Đây cũng là điểm được đặt trong mối quan hệ trực tiếp với việc bảo đảm quyền tài sản của người dân khi công trình chung cư bước vào giai đoạn hết thời hạn sử dụng.

Tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ

Bên cạnh yêu cầu làm rõ quyền tài sản, bà Hằng cho rằng một lý do quan trọng khác khiến vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư được đặt ra là nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Theo bà, hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn, trong khi tình trạng này có thể ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng của người dân sinh sống tại các công trình xuống cấp.

Mặc dù pháp luật đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, nhưng các nghĩa vụ liên quan chưa được quy định cụ thể. Vì vậy, khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước triển khai phá dỡ công trình, quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn do người dân lo ngại quyền lợi của mình bị ảnh hưởng.

“Người dân lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng” là một trong những nguyên nhân khiến quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ khó triển khai. Theo bà Hằng, nếu không cải tạo được những công trình xuống cấp, vấn đề sẽ tác động trực tiếp đến an toàn, tính mạng của người dân.

Việc làm rõ quyền tài sản, quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu vì vậy được đặt trong mối liên hệ với yêu cầu tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho quá trình phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại chung cư.

Định hướng chỉnh trang đô thị, nâng chất lượng công trình

Một mục tiêu khác được bà Hằng đề cập là chỉnh trang đô thị và nâng cao chất lượng công trình.

Theo bà, hiện nay một bộ phận người dân sống tại các khu chung cư có tâm lý mặc định rằng sẽ ở lâu dài và không muốn sửa chữa, ngay cả khi công trình xuống cấp dần theo thời gian. Tình trạng này có thể xảy ra sau 10, 20, 30 hay 50 năm và không chỉ giới hạn ở các chung cư thông thường mà ngay cả chung cư cao cấp cũng có thể đối mặt.

Nếu không đặt ra mốc thời gian về vòng đời dự án, theo bà Hằng, sẽ khó định hướng tâm lý của người dân, đồng thời chưa tạo được yêu cầu đủ mạnh để các chủ đầu tư đặt chất lượng công trình lên ưu tiên cao trong quá trình triển khai.

Khi chất lượng công trình không được đặt lên hàng đầu, quá trình xuống cấp theo thời gian sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân.

Từ ba nhóm vấn đề trên, bà Hằng cho rằng việc đặt ra vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư ở thời điểm hiện nay không đơn thuần là xác định một mốc thời gian đối với công trình. Trọng tâm còn nằm ở việc làm rõ quyền tài sản của người dân khi công trình hết thời hạn sử dụng, tạo cơ sở tháo gỡ các vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ và hướng tới nâng cao chất lượng công trình, chỉnh trang đô thị.

Theo đó, việc thể chế hóa định hướng của Nghị quyết 21 được đặt trong yêu cầu vừa kế thừa quy định hiện hành, vừa làm rõ hơn quyền của chủ sở hữu và các cơ chế xử lý khi công trình chung cư bước vào giai đoạn không còn đáp ứng yêu cầu sử dụng.