Hiểu đúng về niên hạn chung cư và quyền sở hữu căn hộ

Thông tin về việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình đang thu hút sự quan tâm, đặc biệt sau khi Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đề cập định hướng này đối với chung cư xây dựng mới. Mới đây nhất, Chính phủ đã thống nhất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình.

Ở đây, cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng hay niên hạn công trình và thời hạn sở hữu tài sản, bởi đây là hai khái niệm có bản chất pháp lý hoàn toàn khác nhau.

Theo ông Bùi Anh Tuấn - Cố vấn cấp cao Công ty Luật TNHH CNC Việt Nam, niên hạn công trình về bản chất trả lời câu hỏi tòa nhà có thể được dự kiến sử dụng an toàn đến thời điểm nào, thuộc lĩnh vực kỹ thuật xây dựng. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2022/BXD quy định, đây là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, bảo đảm an toàn và công năng mà không cần sửa chữa lớn kết cấu. Niên hạn thiết kế có thể là 50 năm, 100 năm hoặc các khoảng thời gian khác tùy công trình, chứ không phải một mức trần cố định.

Khi hết niên hạn theo hồ sơ thiết kế, điều đó không đồng nghĩa quyền sở hữu căn hộ tự động chấm dứt. Theo cơ chế được quy định trong pháp luật nhà ở, công trình phải được kiểm định chất lượng để xác định tình trạng thực tế và phương án xử lý phù hợp.

Trong khi đó, thời hạn sở hữu lại là vấn đề thuộc quyền sở hữu tài sản. Ông Bùi Anh Tuấn cho biết, đối với công dân Việt Nam mua căn hộ để ở, quyền sở hữu nhà ở hiện được xác lập không thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở, trong khi thời hạn sở hữu tối đa 50 năm, được gia hạn một lần, là quy định áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài theo pháp luật về nhà ở.

Sự khác biệt này cũng thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo chuyên gia, thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận, trong khi niên hạn kỹ thuật của công trình không phải là thông tin về thời hạn sở hữu và được thể hiện trong hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công hoặc kết luận kiểm định.

Như vậy, một tòa chung cư hết niên hạn thiết kế không đồng nghĩa chủ sở hữu căn hộ là công dân Việt Nam đương nhiên mất quyền sở hữu. Trường hợp công trình phải phá dỡ, vấn đề đặt ra là cơ chế xử lý quyền tài sản, quyền sử dụng đất và việc xây dựng lại công trình.

Đây cũng là điểm được GS.TS Hoàng Văn Cường phân tích dưới góc độ quản lý và tái thiết chung cư. Theo ông, chung cư khác nhà ở riêng lẻ ở chỗ nhiều chủ sở hữu cùng sử dụng một công trình, trong khi bản thân công trình có tuổi thọ nhất định. Khi công trình xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn, việc phá dỡ và xây dựng lại là yêu cầu tất yếu.

Từ thực tế cải tạo các khu chung cư cũ, GS.TS Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV, nguyên Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, nếu mỗi chủ sở hữu đều có quyền quyết định riêng đối với căn hộ thì việc thống nhất phương án cải tạo có thể gặp khó khăn. Với những chung cư cũ chỉ cao khoảng 5-10 tầng, việc tăng tầng, tăng hệ số sử dụng đất còn có thể tạo thêm nguồn lực để tái thiết. Tuy nhiên, theo ông, những chung cư mới có quy mô 25-50 tầng, thậm chí cao hơn, sẽ đặt ra bài toán khác khi công trình hết tuổi thọ bởi dư địa tăng tầng để tạo nguồn lực tài chính có thể hạn chế.

Đặc biệt, GS.TS Hoàng Văn Cường cũng nhấn mạnh rằng việc sở hữu theo tuổi thọ công trình không đồng nghĩa sau 50 hay 70 năm người dân mặc nhiên mất quyền sở hữu căn hộ. Chỉ khi công trình được cơ quan có thẩm quyền kiểm định và kết luận không còn đủ điều kiện an toàn, phải phá dỡ, quyền sở hữu đối với công trình đó mới được đặt ra để xử lý.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu cũng cho biết, việc công trình có tuổi thọ nhất định không phải vấn đề mới. Điều mà người mua nhà và thị trường quan tâm hơn là quyền của chủ sở hữu sẽ được xử lý như thế nào khi công trình hết niên hạn.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, cần làm rõ các vấn đề như tiêu chí xác định niên hạn, thời điểm bắt đầu tính niên hạn, khả năng gia hạn khi công trình được cải tạo hoặc gia cố, cũng như quyền của chủ sở hữu nếu công trình phải phá dỡ và cơ chế xây dựng lại. Những quy định này, theo ông, có ý nghĩa quan trọng đối với cách thị trường nhìn nhận và định giá căn hộ.

Những quan điểm trên cho thấy trọng tâm của vấn đề không chỉ nằm ở việc một chung cư được xác định có niên hạn bao nhiêu năm, mà còn ở cơ chế pháp lý sau khi công trình hết niên hạn.

Theo ông Bùi Anh Tuấn, chính sách hiện nay và định hướng sửa đổi pháp luật đang tập trung làm rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn sử dụng và phải xử lý, phá dỡ, cải tạo. Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 của Chính phủ cũng yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời làm rõ quyền của chủ sở hữu, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và quyền đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới.

Do đó, việc tách bạch niên hạn công trình với thời hạn sở hữu là cơ sở quan trọng để hiểu đúng chính sách. Niên hạn là vấn đề về tuổi thọ, chất lượng và an toàn của công trình; còn thời hạn sở hữu là vấn đề về quyền tài sản. Khi công trình hết niên hạn, câu hỏi quan trọng không đơn thuần là quyền sở hữu có còn hay không, mà là quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu được pháp luật bảo đảm và thực hiện như thế nào trong quá trình kiểm định, cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư.