Có nên mua chung cư sớm để giữ quyền sở hữu tài sản lâu dài?

Ông Phan Đức Hiếu cho rằng Nghị quyết 21 không làm thay đổi bản chất quyền sở hữu chung cư, trong đó niên hạn công trình không đồng nghĩa thời hạn quyền sử dụng đất.

Tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” ngày 22/9, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng công trình chung cư và quyền tài sản của người mua căn hộ.

Theo ông Hiếu, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình không phải nội dung mới được đặt ra tại Nghị quyết 21. Chính sách này đã được quy định trong Luật Nhà ở 2023 và đang được tiếp tục cụ thể hóa.

“Có người hiểu sai tinh thần của Nghị quyết 21, dẫn đến suy nghĩ phải mua chung cư thật nhanh để có thời hạn lâu dài hơn. Cách hiểu này là không đúng”, ông Hiếu nói.

Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7 nêu định hướng đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.

Quy định này sau đó được Chính phủ yêu cầu cụ thể hóa trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Vì sao phải làm rõ thời hạn sử dụng chung cư?

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, các quy định trước đây chưa làm rõ đầy đủ người dân được hưởng quyền gì khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Theo bà, việc hoàn thiện quy định lần này nhằm làm rõ vòng đời công trình, đồng thời giải quyết một vấn đề tồn tại nhiều năm trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Thời gian qua, việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn. Khi công trình xuống cấp nhưng chưa có cơ chế rõ ràng về quyền lợi của chủ sở hữu và phương án xử lý, quá trình cải tạo có thể kéo dài, ảnh hưởng đến an toàn của người dân.

Quyền sử dụng đất là lâu dài, không theo thời hạn công trình

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Bà Hằng cho rằng việc xác định vòng đời công trình cũng nhằm tạo yêu cầu rõ hơn về chất lượng xây dựng, bảo trì và khả năng sử dụng lâu dài của nhà chung cư.

Điểm quan trọng, là phải phân biệt thời hạn sử dụng công trình với quyền sử dụng đất.

“Quyền sử dụng đất là lâu dài, không theo thời hạn công trình”, bà Hằng nói.

Theo đó, việc công trình hết niên hạn không đồng nghĩa người dân mất quyền đối với phần quyền sử dụng đất gắn với chung cư. Quy định đang được hoàn thiện nhằm xác định cách xử lý công trình và quyền lợi của chủ sở hữu khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng.

Định hướng này đã được Chính phủ yêu cầu cụ thể hóa tại Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9. Chính phủ giao Bộ Xây dựng hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi theo hướng quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, phù hợp với pháp luật về xây dựng. Đồng thời, dự thảo phải làm rõ việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới.

Trong dự thảo mới nhất, Bộ Xây dựng cũng đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, thay vào đó quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Thời hạn này được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng và tính từ khi công trình được đưa vào khai thác, sử dụng.

Bà Hằng cho biết dự thảo đang được xây dựng theo hướng làm rõ quyền lợi của người dân khi công trình hết thời hạn. Ví dụ với các chung cư xây dựng trước năm 1994, tùy từng trường hợp, người dân có thể được xem xét các phương án như bồi thường, bố trí tái định cư, mua suất nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền.

Với chung cư xây dựng sau năm 1994, chủ sở hữu có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại nhà chung cư, chuyển nhượng quyền sở hữu cho người khác hoặc được giải quyết quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất theo tỷ lệ.

Trường hợp quy hoạch thay đổi, khu đất không còn được sử dụng để xây dựng chung cư, quyền lợi của người dân cũng được xử lý theo quy định.

Những cơ chế này nhằm bảo đảm việc xác định niên hạn công trình không trở thành căn cứ làm mất quyền tài sản của người dân khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại.

Niên hạn trên thiết kế có thể khác thực tế

Theo ông Phan Đức Hiếu, thách thức khi đưa quy định vào thực tế là xác định và áp dụng niên hạn công trình như thế nào.

“Chung cư có 2 thứ, niên hạn theo lý thuyết và niên hạn thực tiễn, có thể chênh lệch nhau”, ông nói.

Theo đó, một công trình được thiết kế với niên hạn nhất định nhưng khi đến thời điểm đó vẫn có thể bảo đảm an toàn và tiếp tục được sử dụng nếu kết quả kiểm định cho phép. Ngược lại, một công trình cũng có thể xuống cấp trước thời hạn thiết kế và phải được xử lý sớm.

Luật Nhà ở 2023 cũng đã phân biệt thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế với thời gian sử dụng thực tế được xác định qua kiểm định. Khi hết thời hạn theo thiết kế, hoặc công trình có dấu hiệu hư hỏng, nguy hiểm, việc kiểm định là cơ sở để quyết định có tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ.

Vì vậy, theo ông Hiếu, việc ghi một con số về niên hạn trên giấy tờ cần được tính toán để không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Công trình nên được sử dụng đến khi thực tế không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, thay vì mặc nhiên chấm dứt quyền sử dụng chỉ vì đã đến một mốc thời gian trên hồ sơ thiết kế.

Ông cho rằng việc xác định rõ vòng đời công trình cũng có thể khiến người mua quan tâm hơn đến chất lượng xây dựng. Khi tuổi thọ công trình trở thành thông tin rõ ràng, các chủ đầu tư sẽ có thêm động lực chú trọng chất lượng để thu hút người mua.

Ông Hiếu nhấn mạnh đây là bước tiếp tục hoàn thiện chính sách đối với nhà chung cư, không phải quy định mới làm thay đổi quyền tài sản của người mua căn hộ.