Cổ phiếu bất động sản tăng nóng gần 80% từ đầu năm, VCBS cảnh báo rủi ro

Hình minh họa

Phiên chiều 5/8, thị trường chứng khoán Việt Nam tiếp tục giao dịch sôi động với thời điểm VN-Index tăng gần 60 điểm, chạm mức kỷ lục mới. Tuy nhiên, áp lực chốt lời cuối phiên khiến chỉ số thu hẹp đà tăng, đóng cửa vẫn cộng thêm 19 điểm, dừng ngay dưới mốc 1.550.

Thanh khoản toàn thị trường lập kỷ lục mới, vượt 83.000 tỷ đồng (bao gồm cả giao dịch thỏa thuận), cao hơn đáng kể so với phiên 29/7.

Tại mức giá hiện nay, vốn hóa thị trường chứng khoán Việt Nam đạt 8,4 triệu tỷ đồng, tăng 25% so với đầu năm, tương đương khoảng 330 tỷ USD (theo tỷ giá cuối năm 2024). Con số này tương ứng 69,3% GDP năm ngoái, cho thấy quy mô thị trường đang mở rộng mạnh mẽ.

Trong số các nhóm ngành, bất động sản trở thành tâm điểm khi chỉ số ngành tăng 77,5% so với đầu năm – gấp ba lần mức tăng chung của thị trường. Vốn hóa toàn ngành đạt hơn 1,4 triệu tỷ đồng, trong đó riêng hai mã VIC và VHM đóng góp khoảng 840.000 tỷ.

Ngoài bất động sản, các nhóm ngân hàng, công nghiệp, nguyên vật liệu và tiêu dùng không thiết yếu cũng tăng trưởng đáng kể từ 13–25%. Ở chiều ngược lại, cổ phiếu năng lượng và công nghệ thông tin giảm sâu nhất, từ 10–20%.

Đà tăng của nhóm bất động sản được đánh giá đến từ cả yếu tố chính sách hỗ trợ và sự cải thiện nội tại của doanh nghiệp. Từ đầu tháng 4 đến nay, VIC, VHM, NVL tăng bằng lần; TCH tăng 70%; NLG và DIG tăng 60%; TAL tăng 50%; PDR 40%; KDH 30%... Diễn biến này giúp cổ phiếu địa ốc trở thành tâm điểm hút dòng tiền trên thị trường.

Tuy nhiên, theo FiinGroup, khoảng 102.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (ngoài ngân hàng) sẽ đến hạn thanh toán trong nửa cuối năm 2025, gấp đôi so với 6 tháng đầu năm, phản ánh áp lực dòng tiền gia tăng.

Riêng nhóm bất động sản cần tới 65.300 tỷ đồng để đáo hạn, với đỉnh rơi vào tháng 8 (khoảng 17.500 tỷ đồng), sau đó giảm xuống 6.000–12.000 tỷ đồng/tháng. Doanh nghiệp phi ngân hàng phải trả khoảng 6.600 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu trong tháng này, trong đó nhóm bất động sản chiếm 63% (4.200 tỷ đồng).

S&I Ratings dự báo áp lực tài chính lên các doanh nghiệp bất động sản sẽ kéo dài ít nhất 12–18 tháng nữa do giá trị đáo hạn lớn nửa cuối năm nay và thêm khoảng 143.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong năm 2026.

Trước mắt, một số công ty chứng khoán lưu ý rằng, khác với lần vượt đỉnh trước vào cuối tháng 7, đà tăng hiện nay tập trung vào một số mã lớn thay vì lan tỏa rộng. Số lượng cổ phiếu đi lên ít hơn, khiến rủi ro phân hóa tăng cao.

“Thị trường đang cho tín hiệu tích cực nhưng nhà đầu tư cần hành động thận trọng, ưu tiên nắm giữ vị thế tốt và chỉ giải ngân mới khi có cơ hội thực sự rõ ràng”, nhóm phân tích Công ty Chứng khoán Vietcombank khuyến nghị.