Công ty bất động sản có hơn 340.000 môi giới bị điều tra, cổ phiếu lao dốc mạnh

Cục Chống độc quyền thuộc Văn phòng Chưởng lý bang New York (Mỹ) đang tiến hành điều tra quy mô hoạt động của tập đoàn bất động sản lừng danh Compass tại thị trường New York, theo nguồn tin mà chuyên trang bất động sản The Real Deal (TRD) thu thập được.

Bối cảnh thương vụ sáp nhập “địa chấn” 1,6 tỷ USD

Cuộc điều tra diễn ra sau khi Compass hoàn tất thương vụ sáp nhập trị giá 1,6 tỷ USD (42.136 tỷ đồng) với đối thủ của họ trong mảng môi giới bất động sản ở Mỹ - Anywhere Real Estate vào đầu năm nay. Đây là công ty mẹ của các thương hiệu lớn như Corcoran, Sotheby’s International và Coldwell Banker. Thỏa thuận thâu tóm đó đã biến công ty mẹ mới của Compass - Compass International Holdings - trở thành tập đoàn bất động sản nhà ở lớn nhất nước Mỹ, sở hữu hơn 340.000 môi giới và đại lý nhượng quyền.

Thương vụ mang tính địa chấn này trước đó tưởng chừng như đã “vượt ải” an toàn trước các mối lo ngại độc quyền từ cấp liên bang, sau khi Compass thuê Mike Davis - một luật sư nổi tiếng với việc thúc đẩy các thương vụ sáp nhập và có mối quan hệ thân thiết với Tổng thống Mỹ Donald Trump.

Tờ The Wall Street Journal đưa tin rằng ông Davis đã giúp công ty môi giới này trình bày lập luận với Phó Tổng Chưởng lý Todd Blanche, người sau đó đã dập tắt ý định mở rộng điều tra của người đứng đầu Cục Chống độc quyền thuộc Bộ Tư pháp Mỹ (DOJ).

Thương vụ Compass mua lại Anywhere diễn ra ngay sau một vụ thâu tóm lớn khác của hãng này vào năm 2025, khi họ chi 444 triệu USD tiền mặt và cổ phiếu để mua lại @properties và Christie’s International Real Estate.

Điểm nóng thị phần và rủi ro pháp lý

Trước đó, tờ TRD từng đưa tin rằng sự hiện diện ngày càng mở rộng của Compass sau thương vụ với Anywhere rất dễ lọt vào tầm ngắm của các cuộc điều tra chống độc quyền.

Một phân tích của Capital Forum (một ấn phẩm chuyên về quản lý thị trường) cho thấy, việc kết hợp giữa hai công ty môi giới Compass và Anywhere sẽ vượt xa ngưỡng giới hạn an toàn tại nhiều thành phố. Theo phân tích này, vào năm 2024, tổng lượng giao dịch của Compass và Anywhere chiếm hơn 80% thị phần tại Manhattan và hơn 60% tại San Francisco.

Hướng dẫn về sáp nhập của Bộ Tư pháp Mỹ (DOJ) và Ủy ban Thương mại Liên bang (FTC) quy định rằng: Việc một thực thể sau khi sáp nhập chiếm trên 30% thị phần có thể “cho thấy hệ quả của thương vụ là làm triệt tiêu sự cạnh tranh đáng kể giữa các bên tham gia sáp nhập”.

Đầu tuần này, TRD đưa tin Christie’s International đã chấm dứt thỏa thuận cấp phép với đại lý thành viên của mình tại thành phố New York và khu vực 3 bang, cụ thể là Christie’s International Real Estate Group. Lý do hủy bỏ hiện vẫn chưa rõ ràng, mặc dù sự chia tách này đồng nghĩa với việc đại lý thành viên nói trên không còn nằm dưới sự quản lý của Compass tại khu vực này nữa.

Sự giám sát lỏng lẻo đối với thương vụ Anywhere, cổ phiếu của Compass sụt giảm mạnh

Khi Văn phòng Chưởng lý bang New York đang tiến hành một cuộc điều tra chống độc quyền đối với Compass, nhiều khả năng nó sẽ liên quan đến thương vụ thâu tóm Anywhere Real Estate trị giá 1,6 tỷ USD của công ty môi giới này, thương vụ đã hoàn tất vào tháng 1 năm 2026 và dẫn đến việc thành lập Compass International Holdings.

Thương vụ này đã “vượt ải” kiểm duyệt của các cơ quan quản lý chỉ trong vòng 4 tháng, dấy lên mối lo ngại từ một số nhà lập pháp Mỹ, những người sau đó đã gửi một bức thư tới Bộ Tư pháp nước này (DOJ).

“Quyết định ấy đặt ra những câu hỏi về tình trạng tham nhũng dưới sự giám sát của ông/bà và tác động của nó đối với khả năng chi trả nhà ở của các gia đình Mỹ”, trích nội dung bức thư được ký bởi 6 Thượng nghị sĩ và 12 Hạ nghị sĩ.

Ngay sau khi thương vụ khép lại, tờ The Wall Street Journal đưa tin rằng các quan chức thực thi luật chống độc quyền tại Bộ Tư pháp Mỹ (DOJ) từng muốn điều tra vụ sáp nhập này nhưng đã bị các quan chức cấp cao hơn phủ quyết.

Nếu Văn phòng Tổng chưởng lý kết luận rằng thương vụ sáp nhập đã vi phạm luật chống độc quyền, cơ quan này có thể tiến hành các biện pháp pháp lý đối với Compass và yêu cầu áp dụng các hình phạt, bao gồm phạt tiền hoặc thậm chí buộc công ty phải thoái vốn, bán bớt một số bộ phận kinh doanh.

Cổ phiếu của Compass đã giảm 12%, xuống còn 7,61 USD/cổ phiếu trong phiên giao dịch ngày thứ Tư (3/6).

Thương vụ sáp nhập giúp Compass gia tăng thị phần đáng kể, đặc biệt tại các thị trường bất động sản cao cấp như thành phố New York (Mỹ), nơi cả Compass và Anywhere Real Estate đều có vị thế lớn. Trước đó, một số nhà phân tích trong ngành từng dự đoán Compass sẽ phải bán bớt một số văn phòng môi giới trước khi được cơ quan quản lý phê duyệt thương vụ.

Một báo cáo công bố vào tháng 11 năm ngoái của Capstone dự báo rằng thị phần của công ty hợp nhất sẽ vượt quá 30% tại thị trường New York.

Tuy nhiên, thương vụ này đã khép lại nhanh hơn dự kiến sau khi các quan chức cấp cao của Bộ Tư pháp Mỹ quyết định không tiến hành một cuộc đánh giá mở rộng đối với vụ sáp nhập, theo đưa tin của tờ The Wall Street Journal hồi tháng 1 năm nay.

Compass đang tận dụng quy mô lớn hơn của mình để thúc đẩy chiến lược khuyến khích người bán chia sẻ thông tin bất động sản trong nội bộ các công ty môi giới liên kết của mình, trước khi công khai rộng rãi các thông tin đó trên internet.

Cách tiếp cận của Compass hiện đang gây tranh cãi trong ngành bất động sản. Compass cho rằng các danh sách bất động sản được chia sẻ nội bộ (private listings) giúp người bán có thêm lựa chọn để thử nghiệm mức giá hoặc quảng bá tài sản trước khi chính thức đưa ra thị trường.

Trong khi đó, những bên chỉ trích phương thức này, bao gồm trang web đăng tin bất động sản Zillow, cho rằng người bán sẽ có lợi hơn nếu công khai thông tin bất động sản càng rộng rãi càng tốt nhằm thu hút số lượng người mua lớn nhất có thể.

Theo The Real Deal/The Wall Street Journal/Real Estate News