Một trụ cột của kinh tế Mỹ bất ngờ suy yếu, Fed đứng trước quyết định khó về lãi suất

Cuộc chiến chống lạm phát của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đang đối mặt với một thách thức ngày càng lớn: Thị trường nhà ở suy thoái trong khi áp lực giá cả trên diện rộng vẫn chưa được giải tỏa.

Theo các báo cáo riêng biệt công bố mới đây, dữ liệu thị trường nhà ở trong tháng 9 tiếp tục xấu đi, khiến bối cảnh hoạch định chính sách của Ngân hàng Trung ương Mỹ vốn đã phức tạp nay càng trở nên khó khăn hơn, khi cơ quan này cân nhắc bước đi tiếp theo đối với lãi suất.

Triển vọng cho thấy tình hình có thể tiếp tục xấu đi trước khi khởi sắc trở lại. Nếu Fed tăng lãi suất ngắn hạn như dự báo trong vài tháng tới, lãi suất vay thế chấp vốn đã ở mức 7,43% có thể còn tăng cao hơn, tiếp tục làm suy giảm khả năng mua nhà của người dân. Chi phí vay mua nhà tăng cao diễn ra đồng thời với xu hướng lạm phát gia tăng nói chung và tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

“Thị trường nhà ở sắp rơi vào trạng thái ngủ đông sâu, trừ khi Washington đảo ngược hoàn toàn các chính sách hiện tại và khiến chi phí mua nhà mới trở nên phải chăng hơn. Mùa đông chưa đến, nhưng thị trường nhà ở đang bước vào giai đoạn đóng băng sâu””, ông Chris Rupkey, chuyên gia kinh tế trưởng tại Fwdbonds, nhận định.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) cho biết chỉ số doanh số nhà chờ hoàn tất giao dịch - thước đo có tính dự báo, phản ánh những căn nhà đã đạt thỏa thuận mua bán nhưng chưa hoàn tất thủ tục - đã rơi xuống mức thấp nhất mọi thời đại trong chuỗi dữ liệu bắt đầu từ năm 2001. Chỉ số này giảm 7,3% trong tháng và thấp hơn 11,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giới phân tích Phố Wall chỉ dự báo mức giảm 0,4%.

Một chỉ số quan trọng khác để đánh giá tình trạng thị trường, đó là số lượng nhà khởi công xây dựng, cũng ghi nhận mức sụt giảm vượt xa những dự báo vốn đã khá ảm đạm vào hôm thứ Ba.

Theo dữ liệu của Bộ Thương mại Mỹ, số nhà ở thuộc sở hữu tư nhân khởi công xây dựng giảm 5,2% trong tháng, tính theo tỷ lệ năm đã điều chỉnh theo mùa. Trước đó, thị trường chỉ dự báo mức giảm 0,4%. Trong khi đó, số giấy phép xây dựng giảm 0,2%, trái ngược với dự báo đồng thuận của Dow Jones về mức tăng 2%.

Đáng chú ý, số giấy phép xây dựng nhà ở đơn lập chỉ đạt 845.000, giảm 4% so với tháng 8 và là mức thấp nhất kể từ năm 2023.

“Điều kiện thị trường suy yếu trong tháng 9 do lãi suất vay thế chấp tăng nhanh. Mặc dù tăng trưởng việc làm và thu nhập có thể hỗ trợ nhu cầu mua nhà, khả năng chi trả nhà ở lại chịu ảnh hưởng lớn hơn từ những biến động của lãi suất thế chấp”, ông Lawrence Yun, chuyên gia kinh tế trưởng của NAR, cho biết.

Lãi suất tăng gây sức ép lên triển vọng thị trường

Theo Mortgage News Daily, lãi suất vay thế chấp kỳ hạn 30 năm duy trì trên ngưỡng 7% trong phần lớn tháng 9 và kết thúc tháng ở mức khoảng 7,6%.

Năm năm trước, lãi suất này chỉ ở gần mức 3%, góp phần thúc đẩy cơn sốt nhà ở thời kỳ Covid-19, khi nhu cầu bùng nổ và kéo giá nhà tăng mạnh.

Ngoài chỉ số doanh số nhà chờ hoàn tất giao dịch, tâm lý của các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cũng đang ở mức thấp nhất trong 14 năm.

Trong một số điều kiện nhất định, các quan chức Fed có thể phản ứng trước sự suy yếu của thị trường nhà ở bằng cách nới lỏng chính sách tiền tệ. Lãi suất thấp hơn thường kích thích nhu cầu nhờ giảm chi phí vay vốn.

Tuy nhiên, Fed đang phải đối mặt với một cuộc chiến lớn hơn trong nỗ lực kiểm soát lạm phát. Các số liệu về giá tiêu dùng và giá sản xuất công bố tuần trước hầu như không mang lại tín hiệu tích cực. Giá hàng hóa thuộc nhóm nhu cầu cuối cùng ở cấp độ bán buôn tăng 2,6% - tốc độ nhanh nhất trong chuỗi dữ liệu của Cục Thống kê Lao động Mỹ (BLS) kể từ tháng 12/2009.

Các quan chức Fed cho biết họ đang theo dõi tác động lạm phát từ làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào trí tuệ nhân tạo (AI), yếu tố đang đẩy chi phí chip và thiết bị điện tử lên cao. Đồng thời, họ cho rằng những lợi ích từ đầu tư AI có thể bù đắp phần nào sự suy yếu của các lĩnh vực khác trong nền kinh tế, chẳng hạn như thị trường nhà ở.

Tuy nhiên, các điều kiện hiện tại nhìn chung cho thấy thị trường nhà ở nhiều khả năng sẽ tiếp tục suy yếu trước khi ổn định trở lại, ông Ronnie Walker, chuyên gia kinh tế của Goldman Sachs, nhận định trong bản ghi chú gửi khách hàng hôm thứ Hai.

“Trong năm 2027, chúng tôi dự báo sức ép từ khả năng chi trả nhà ở - được khơi lại bởi đợt phục hồi gần đây của lãi suất thế chấp - sẽ ngày càng chi phối thị trường, khiến hoạt động giao dịch tiếp tục suy giảm”, ông Walker viết.

Ông cho rằng lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục tác động mạnh nhất đến tốc độ luân chuyển giao dịch nhà ở, tức mức độ mua bán và chuyển nhượng nhà trên thị trường. Đợt tăng lãi suất gần đây nhiều khả năng sẽ khiến doanh số nhà hiện hữu giảm trong những tháng tới.

Triển vọng ảm đạm có thể còn kéo dài

Một loạt dữ liệu cho thấy những trở ngại mà thị trường nhà ở Mỹ đang phải đối mặt. Hơn 95% người vay thế chấp hiện có mức lãi suất thấp hơn lãi suất phổ biến trên thị trường, trong đó 65% đang được hưởng mức lãi suất thấp hơn ít nhất 2 điểm phần trăm.

Goldman Sachs dự báo đầu tư vào nhà ở sẽ giảm lần lượt 2,5%, 4% và 1% trong ba quý tiếp theo. Mức suy giảm có thể nghiêm trọng hơn nếu lãi suất vay thế chấp không hạ nhiệt.

Công ty này dự báo số nhà đơn lập khởi công xây dựng chỉ đạt 875.000 căn trong năm 2027, gần như không thay đổi so với năm nay. Doanh số nhà hiện hữu được dự báo đạt 3,9 triệu căn, tương đương mức của năm 2026 nhưng thấp hơn đáng kể, khoảng 26%, so với năm 2019 - thời điểm trước đại dịch Covid-19.

Theo ông Walker, những mức tăng trưởng èo uột này bắt nguồn từ hiệu ứng “khóa chặt” trên thị trường nhà ở. Theo đó, các chủ nhà hiện tại ngần ngại chuyển sang nơi ở khác vì việc bán nhà để mua nhà mới đồng nghĩa với việc phải chấp nhận chi phí vay cao hơn. Trong khi đó, khả năng chi trả ngày càng suy giảm tiếp tục kìm hãm hoạt động xây dựng nhà mới.

“Hoạt động trên thị trường nhà ở đã duy trì trong một phạm vi khá hẹp suốt những năm gần đây. Ở chiều tăng, thị trường bị giới hạn bởi những trở ngại về khả năng chi trả; còn ở chiều giảm, tình trạng thiếu hụt nhà ở kéo dài giúp hạn chế đà suy yếu”, ông Walker viết.

“Trong năm 2027, chúng tôi dự báo sức ép từ khả năng chi trả sẽ ngày càng chi phối thị trường, khiến hoạt động tiếp tục suy giảm”, ông nói thêm.

Thị trường hiện kỳ vọng Fed sẽ giữ nguyên lãi suất khi cơ quan này nhóm họp vào tuần tới. Tuy nhiên, diễn biến định giá trên thị trường hợp đồng tương lai cho thấy khả năng cao Fed sẽ tăng lãi suất thêm 0,25 điểm phần trăm vào tháng 12, sau đó tiếp tục tăng một lần nữa vào tháng 3/2027, theo công cụ FedWatch của CME Group.

Một điểm sáng hiếm hoi đến từ ông Yun, chuyên gia kinh tế của NAR. Ông cho rằng xu hướng lãi suất thế chấp tăng nhanh hơn các đợt điều chỉnh lãi suất của Fed có thể là dấu hiệu cho thấy lãi suất vay mua nhà đang tiến gần đỉnh.

“Xét việc lãi suất thế chấp đã tăng nhiều hơn đáng kể so với mức tăng lãi suất ngắn hạn của Fed, lãi suất vay thế chấp có thể đang tiến đến đỉnh. Người mua và người bán có thể đơn giản là đang tạm thời chờ đợi cho đến khi lãi suất thế chấp diễn biến theo chiều hướng thuận lợi hơn”, ông nói.