Đại diện One Housing tiết lộ diễn biến đáng chú ý của thị trường bất động sản thứ cấp

Giá thứ cấp từng tăng theo giá sơ cấp

Tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt giá: Đi về đâu?", ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại One Housing cho rằng để đánh giá khoảng cách giữa giá bán và giá mua, cũng như chênh lệch giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp, cần nhìn lại những động lực khiến bất động sản tăng giá trong giai đoạn 2024-2025.

Theo ông, đà tăng của thị trường thời kỳ này xuất phát từ ba yếu tố chính gồm: Nguồn cung hạn chế, mặt bằng lãi suất ở mức chấp nhận được và sự trở lại của nhóm nhà đầu tư đầu cơ sau giai đoạn khó khăn kéo dài từ đại dịch COVID-19.

Khi thị trường bước vào giai đoạn tăng tốc, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp cùng đi lên. Ở thị trường sơ cấp, nhiều chủ đầu tư phát triển dự án với tiêu chuẩn xây dựng mới, hệ thống tiện ích và hạ tầng được đầu tư bài bản, qua đó thiết lập mặt bằng giá mới cho các khu đô thị. Tuy nhiên, theo ông Trung, giá sơ cấp cũng trở thành cơ sở tham chiếu để giá thứ cấp tăng theo. Không chỉ những sản phẩm tại các khu đô thị mới, nhà ở trong khu dân cư hiện hữu và các khu đô thị cũ cũng bị cuốn vào đà tăng giá.

Đáng chú ý, một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn tham gia mua đi bán lại trong thời gian ngắn, chỉ khoảng 3-6 tháng. Những giao dịch này góp phần đẩy giá chuyển nhượng lên cao, khiến mặt bằng giá tại nhiều khu vực tăng theo kỳ vọng thị trường thay vì chỉ phản ánh nhu cầu ở thực.

Theo chuyên gia, trong giai đoạn 2024-2025, nhiều người tham gia thị trường chưa chịu tác động quá lớn từ đòn bẩy tài chính và lãi suất. Nhưng khi lãi suất tăng hoặc chuyển sang mức thả nổi, nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay trở thành đối tượng chịu ảnh hưởng đầu tiên.

Bất động sản thứ cấp giảm 15-20%, phản ánh nhịp điều chỉnh cần thiết

Theo ông Trần Quang Trung, thị trường bất động sản thứ cấp hiện đã giảm khoảng 15-20%. Ông đánh giá đây là nhịp điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng, đồng thời là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển dần sang giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn.

Tuy nhiên, ông lưu ý không thể đánh đồng diễn biến của tất cả các phân khúc. Bất động sản cần được nhìn nhận trên cơ sở quan hệ cung - cầu và đặc điểm của từng nhóm khách hàng. Người mua nhà lần đầu có nhu cầu và khả năng chi trả khác với người mua bất động sản để tích lũy tài sản; người muốn nâng cấp không gian sống cũng khác với nhóm chỉ tìm kiếm một nơi để ở.

Sự khác biệt này đòi hỏi thị trường phải phân hóa rõ hơn theo nhu cầu thực tế, thay vì hình thành mặt bằng giá chung dựa trên kỳ vọng tăng giá. Một sản phẩm có thể phù hợp với nhóm khách hàng này nhưng lại vượt quá khả năng tài chính của nhóm khác.

Ông Trung cho rằng quá trình chuyên nghiệp hóa thị trường sẽ gắn với việc dữ liệu hóa thông tin đất đai, hoàn thiện các quy định pháp luật, làm rõ nguồn cung và tầm nhìn quy hoạch. Hà Nội và TP.HCM được ông nhắc đến là hai đầu cầu dẫn dắt thị trường trong quá trình này.

Nhìn sang các thị trường như Singapore, Seoul (Hàn Quốc), Thượng Hải và Tokyo, chuyên gia nhận định quá trình định vị lại thị trường thông qua quy hoạch tổng thể và thay đổi các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản cũng có thể tạo ra những giai đoạn tăng trưởng và sụt giảm. Theo ông, những nhịp điều chỉnh như vậy cần được nhìn nhận trong tiến trình phát triển của thị trường, thay vì coi mọi phân khúc bất động sản đều diễn biến giống nhau.

Giá sơ cấp đi ngang, chủ đầu tư phải tính lại bài toán bán hàng

Đối với thị trường sơ cấp, ông Trần Quang Trung nhận định từ đầu năm 2026 đến nay, giá bán về cơ bản đã đi ngang. Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 15-20%, cho thấy diễn biến giữa hai thị trường đang có sự khác biệt.

Theo chuyên gia, trước đây, giá sơ cấp tại một số dự án mới có thể được đẩy lên thông qua các giao dịch đầu cơ trên thị trường thứ cấp. Khi giá chuyển nhượng tăng, mặt bằng giá của dự án cũng có thêm cơ sở để được định vị ở mức cao.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư buộc phải tính toán lại danh mục dự án, lựa chọn phân khúc phù hợp và xác định mức giá tương ứng với khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng.

Điều này có thể tác động trực tiếp đến giá bán đầu ra, bởi quyết định định giá không thể chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá mà còn phải tính đến sức mua thực tế. Khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ khả năng tài chính, những sản phẩm không phù hợp với nhu cầu hoặc vượt quá khả năng chi trả sẽ gặp khó khăn trong tiêu thụ.

Về khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp, ông Trung cho biết rất khó xác định một con số tuyệt đối áp dụng cho từng khu vực. Dù vậy, mức giảm 15-20% của thị trường thứ cấp là diễn biến phản ánh quá trình điều chỉnh đang diễn ra.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng giá dựa nhiều vào nguồn cung hạn chế và hoạt động đầu cơ sang giai đoạn đòi hỏi sự phù hợp giữa sản phẩm, giá bán và nhu cầu thực. Trong bối cảnh đó, khả năng tiêu thụ sẽ ngày càng trở thành yếu tố quan trọng, buộc doanh nghiệp phải định vị lại sản phẩm thay vì chỉ dựa vào mặt bằng giá đã hình thành trước đó.