Đất thừa kế cha mẹ để lại, anh trai tự ý sang tên cho người khác: Tôi có đòi lại được không?

Từ 1/8, người dân tự ý sang tên sổ đỏ khi không đủ điều kiện có thể sẽ bị xử phạt đến 50 triệu đồng, theo Luật Đất đai 2024.

Sang nhượng đất đang tranh chấp có hợp pháp không?

Chị H. (Lào Cai) hỏi "Sau khi mẹ tôi mất có để lại thửa đất cho tôi. Hiện nay thửa đất này đang tranh chấp thừa kế, anh tôi đã tự ý sang nhượng bằng giấy tay cho người khác và người mua đã phá rào để sử dụng. Vậy tôi muốn hỏi việc sang bán đất như vậy có được công nhận hay không và người mua tự ý chiếm đất có phạm tội hình sự hay không? Anh trai tôi sẽ bị xử lý như thế nào và tôi có đòi lại được hay không?".

Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng là gì?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện gồm:

- Đất không có tranh chấp

- Đất có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Đất còn thời hạn sử dụng.

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

>> Giải mã nguyên nhân giá thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội tiếp tục neo cao

Đất xảy ra tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ. Ảnh minh họa

Do đó, người dân chỉ được chuyển nhượng đất của mình cho người khác khi có đủ 5 điều kiện trên, nếu không đủ điều kiện mà các bên vẫn tự ý chuyển nhượng sẽ bị xử lý nếu bị phát hiện và còn thời hiệu.

Nếu không đủ điều kiện nhưng bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng giao đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng thì sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Phạt đến 50 triệu đồng nếu không đủ điều kiện

Theo Khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện thì phạt tiền như sau: Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

Có thể bị phạt đến 50 triệu đồng nếu cố tình sang tên sổ đỏ khi chưa đủ điều kiện. Ảnh minh họa

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Do đó, trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện thì có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính.

Như vậy, đối với hành vi của anh trai chị H., nếu tự ý sang nhượng mảnh đất đang tranh chấp cho người khác có thể sẽ bị phạt lên đến 50.000.000 đồng theo Luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, hành vi tự ý sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng của mình khi không được cho phép bị xem là lấn chiếm đất, có thể bị xử phạt hành chính bằng hình thức phạt tiền hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về "tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai" theo điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 như sau:

1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển QSDĐ hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và SD đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 2 năm đến 7 năm:

a) Có tổ chức;

b) Phạm tội 2 lần trở lên;

c) Tái phạm nguy hiểm.

3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

Có đòi lại được đất bị anh trai sang nhượng cho người khác?

Đối với trường hợp này, chị H. cần thu thập được tài liệu chứng cứ chứng minh nguồn gốc tài sản thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp pháp của mình.

Sau đó, tìm hiểu xem quá trình kê khai, cấp sổ đỏ của anh trai chị H. có đúng quy trình, thủ tục, đối tượng được cấp hay không?

(Lưu ý rằng, cũng phải xem xét có di chúc, hay hợp đồng tặng cho hợp pháp từ bố mẹ bạn sang cho người anh hay không?).

Trong trường hợp người anh tự kê khai cấp sổ đỏ và bán chuyển nhượng cho người khác thì trường hợp này người anh được cấp sổ đỏ không đúng đối tượng, không đúng quy trình.

Chị H. hoàn toàn có quyền khởi kiện chia thừa kế đối với tài sản này, đồng thời yêu cầu tòa án hủy sổ đỏ đã cấp cho người anh.

Trình tự thủ tục khởi kiện, kỷ phần thừa kế sẽ theo quy định pháp luật.

>> Chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2 'bốc hơi' khỏi thị trường Hà Nội và TP. HCM