Dự thảo Luật Đất đai: Doanh nghiệp có thể 'đứng hình' dù đã thỏa thuận trên 75% diện tích, bị thu hồi phần còn lại

Ngưỡng 75% có thể tạo “nút thắt” cho doanh nghiệp

Bình luận về quy định thu hồi đất trong Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phiên bản ngày 8/8/2026 dù đã có nhiều thay đổi tích cực, nhưng vẫn cần tiếp tục hoàn thiện một số quy định về thu hồi đất nhằm bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và khả năng dự đoán cho doanh nghiệp.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, một trong những điểm mới đáng chú ý của Điều 35 Dự thảo là mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng so với Luật Đất đai 2024 và phiên bản Dự thảo ngày 26/7.

Quy định này có thể tạo thêm cơ sở để triển khai các dự án quy mô lớn, đồng thời mở rộng cơ hội để kinh tế tư nhân tiếp cận đất đai theo tinh thần Nghị quyết 68.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng một số quy định vẫn có thể trở thành điểm nghẽn đối với doanh nghiệp.

Đáng chú ý là quy định tại điểm e khoản 3 Điều 35. Theo đó, với dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga đánh giá đây là cơ chế có ý nghĩa trong việc tháo gỡ tình trạng dự án đình trệ do không thể thỏa thuận với một bộ phận người sử dụng đất.

Tuy nhiên, yêu cầu đồng thời đạt trên 75% cả về diện tích và số lượng người sử dụng đất có thể tạo rào cản cho doanh nghiệp, nhất là những dự án có nhiều thửa đất nhỏ hoặc quyền sử dụng đất phân tán.

Chuyên gia dẫn ví dụ, với dự án 100 ha có 1.000 người sử dụng đất, doanh nghiệp đã thỏa thuận được 95 ha nhưng mới đạt 740 người. Khi đó, dù đã đạt 95% diện tích, doanh nghiệp vẫn không đủ điều kiện do mới đạt 74% số người sử dụng đất.

Ngược lại, nếu đã thỏa thuận với 950 người nhưng mới đạt 60% diện tích, doanh nghiệp cũng không đáp ứng điều kiện.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, vấn đề không hẳn nằm ở việc ngưỡng 75% cao hay thấp mà ở cách kết hợp hai tiêu chí này.

Bà đề xuất nghiên cứu xác định rõ phương pháp tính tỷ lệ 75%, có thể áp dụng một trong hai tiêu chí về số lượng người đồng ý hoặc diện tích đất. Đồng thời, cần quy định cụ thể căn cứ để HĐND cấp tỉnh xem xét, quyết định thu hồi phần diện tích còn lại.

Nếu không, ngay cả khi doanh nghiệp đã bỏ nhiều thời gian, chi phí và đạt tỷ lệ đồng thuận rất cao, họ vẫn không chắc chắn phần đất còn lại có được Nhà nước thu hồi hay không.

Không nên chỉ dùng diện tích đất để quyết định thu hồi

Một vấn đề khác được PGS.TS Nguyễn Thị Nga lưu ý là quy định về trung tâm logistics phục vụ cảng biển, cảng hàng không, cảng thủy nội địa với tiêu chí quy mô từ 50 ha.

Theo bà, diện tích đất chỉ phản ánh quy mô dự án, không phản ánh đầy đủ hiệu quả kinh tế xã hội hay vai trò của dự án đối với hệ thống hạ tầng quốc gia và liên vùng.

Một trung tâm logistics 30 40 ha phục vụ một cảng biển hoặc sân bay quan trọng có thể mang lại hiệu quả lớn hơn dự án 55 ha ở một vị trí khác.

Do đó, chuyên gia đề xuất bỏ ngưỡng cứng 50 ha và chuyển sang đánh giá tổng thể dựa trên quy hoạch sử dụng đất, hiệu quả dự án, cấp độ và công suất cảng, tính chất hạ tầng dùng chung, khả năng kết nối liên vùng và lợi ích mà dự án mang lại cho cộng đồng.

Bà cũng cho rằng cần kiểm soát chặt quy định thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho các dự án BT. Nếu tiếp tục duy trì cơ chế này, quỹ đất thanh toán cần được xác định, công khai từ trước và định giá minh bạch.

Đặc biệt, Nhà nước nên ưu tiên sử dụng đất công hoặc quỹ đất đang quản lý trước khi thu hồi đất của doanh nghiệp và người dân đang sử dụng hợp pháp, ổn định.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, việc thu hồi đất của một doanh nghiệp để hình thành nguồn tài sản thanh toán cho một doanh nghiệp khác có thể phát sinh nhiều vấn đề nếu thiếu cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Bên cạnh đó, chuyên gia đề nghị rà soát quy định về các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, nhằm bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư và tránh tình trạng doanh nghiệp đã được chấp thuận chủ trương nhưng vẫn gặp khó trong việc tập trung đủ quỹ đất.

Một vấn đề khác là quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Dự thảo quy định trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất thì phải nộp tiền lũy tiến, nếu vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng quy định này có ý nghĩa trong việc hạn chế đầu cơ, găm giữ đất và dự án chậm triển khai. Tuy nhiên, cần lượng hóa cụ thể thời gian thế nào được xem là “không sử dụng đất”, “chậm sử dụng đất” và “vẫn không đưa đất vào sử dụng”.

Việc thiếu mốc thời gian rõ ràng có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa các địa phương, đồng thời làm gia tăng rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp, nhất là với các dự án quy mô lớn cần thời gian dài để chuẩn bị và triển khai.

Theo chuyên gia, quy định cần vừa bảo đảm mục tiêu chống đầu cơ, lãng phí đất đai, vừa tạo môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và có khả năng dự đoán. Đồng thời, cần nghiên cứu cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo định hướng tại Nghị quyết 21.