Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Doanh nghiệp cần một 'luật chơi' có thể dự đoán

Dự thảo Luật Đất đai đang được thiết kế theo hướng tinh gọn mạnh, chuyển nhiều quy định chi tiết xuống nghị định, đồng thời đặt lại hàng loạt vấn đề lớn như giá đất, quy hoạch, bồi thường, xử lý đất chậm sử dụng và chuyển nhượng dự án. Tại hội thảo, các vấn đề này được nhìn từ chính những vướng mắc doanh nghiệp đang gặp phải.

Từ “có đất” đến “bao nhiêu và bao lâu”

Phát biểu tại Hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do VCCI phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức sáng ngày 27/8 tại Hà Nội, ông Đậu Anh Tuấn - Ủy viên Ban Thường trực, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI cho rằng điểm quan trọng của lần sửa đổi này là phải nhìn đất đai như một nguồn lực đầu vào của nền kinh tế.

Theo ông Tuấn, với doanh nghiệp sản xuất, quyết định đầu tư vào một địa điểm thường bắt đầu từ ba câu hỏi rất thực tế: có mặt bằng hay không, chi phí bao nhiêu và bao lâu thì có đất để triển khai. Chi phí đất cuối cùng không chỉ nằm trong bài toán của doanh nghiệp mà còn có thể được phản ánh vào giá thuê nhà xưởng, logistics, nhà ở cho người lao động và giá thành hàng hóa.

Bởi vậy, việc hoàn thiện chính sách đất đai không đơn thuần là sửa các thủ tục hành chính, mà phải tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận đất và chi phí đầu vào của hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Với lĩnh vực nông nghiệp, yêu cầu còn lớn hơn khi doanh nghiệp cần quỹ đất đủ rộng, thời hạn sử dụng đủ dài để thực hiện các khoản đầu tư quy mô lớn. Ông Tuấn cho biết Nghị quyết 18 đặt mục tiêu mở rộng đối tượng và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai cho sản xuất quy mô lớn, công nghệ cao và phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Đây là những nội dung cộng đồng doanh nghiệp đang chờ được cụ thể hóa.

Giá đất phải trở thành một biến số có thể tính toán

Một trong những vấn đề được VCCI đặc biệt lưu ý là giá đất và nghĩa vụ tài chính. Theo ông Tuấn, Dự thảo đang chuyển sang cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, đồng thời bỏ quy định về phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường và chế định tư vấn xác định giá đất. Đây là thay đổi lớn đối với bài toán chi phí của doanh nghiệp.

Vấn đề đặt ra là các nguyên tắc quan trọng cần được quy định ngay trong luật, từ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đến căn cứ xác định mức độ biến động của thị trường và cách xác định các tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ở góc độ cơ quan soạn thảo, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, cho biết một định hướng đáng chú ý của Dự thảo là Nhà nước sẽ ban hành giá đất trên cơ sở bảng giá và hệ số. Theo ông, cách thức này cần tiếp tục được nghiên cứu để giá đất vừa phục vụ quản lý nhà nước vừa tiếp cận thị trường.

Không để phân cấp biến thành “63 cách làm”

Một thay đổi lớn khác là Dự thảo được xây dựng theo mô hình luật khung. Theo ông Chính, nếu trước đây Dự thảo Luật Đất đai có khoảng 260 điều thì lần này chỉ còn khoảng 110 điều, trong đó nhiều quy định chi tiết về trình tự, thủ tục sẽ được chuyển xuống nghị định và hướng dẫn của các bộ, ngành.

VCCI ủng hộ hướng tiếp cận này, song cảnh báo một vấn đề: phân cấp phải đi cùng tính thống nhất trong thực thi.

Tại Điều 18, Dự thảo đưa ra hai phương án về thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai. Theo ông Tuấn, một phương án có ưu điểm là tạo sự linh hoạt cho địa phương, trong khi phương án còn lại giúp doanh nghiệp biết rõ trước cơ quan nào có thẩm quyền quyết định.

Đáng chú ý hơn, ông đặt câu hỏi liệu luật có nên thiết lập một khung tối thiểu thống nhất trên toàn quốc về thành phần hồ sơ, thời hạn giải quyết, cách công khai thông tin và cơ chế xử lý khi quá hạn.

“63 tỉnh, thành mà đều có 63 quy trình khác nhau” sẽ tạo thêm khó khăn cho những doanh nghiệp hoạt động trên nhiều địa bàn, ông Tuấn lưu ý.

Đất chậm sử dụng: Thu hồi hay tạo sức ép bằng tài chính?

Một điểm khác được đặt ra là cách xử lý đất, dự án chậm đưa vào sử dụng. Dự thảo đang có công cụ thu tiền lũy tiến khi chậm sử dụng đất. Tuy nhiên, theo ông Tuấn, cần phân định rõ giữa hành vi găm giữ đất để chờ tăng giá với những dự án đang triển khai thực chất nhưng bị chậm vì thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng hoặc thay đổi quy hoạch.

Ông Chính cũng cho biết có ý kiến đề xuất thay vì chỉ áp dụng cơ chế gia hạn rồi thu hồi đất không bồi thường sau thời hạn nhất định, có thể nghiên cứu cơ chế tài chính theo hướng doanh nghiệp chậm sử dụng đất phải chịu mức thu lũy tiến, trước khi áp dụng biện pháp thu hồi.

Đây là bài toán cần được thiết kế thận trọng, bởi trên thực tế có dự án đã hoàn thành phần lớn công việc nhưng chỉ còn một phần diện tích hoặc hạng mục bị chậm. Nếu thu hồi không phù hợp, phần đất còn lại có thể khiến toàn bộ dự án không thể tiếp tục triển khai.

Một quy trình cho đất đai, đầu tư và thuế

Từ thực tiễn doanh nghiệp, VCCI cho rằng một trong những điểm nghẽn lớn không nằm ở từng đạo luật riêng lẻ mà ở sự thiếu ăn khớp giữa các quy định.

Ông Tuấn dẫn vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc một phần dự án làm ví dụ về các quy trình liên quan đến đầu tư, đất đai và thuế hiện được thực hiện theo những quy trình khác nhau. Do đó, lần sửa đổi này cần nghiên cứu một quy trình thống nhất, giúp doanh nghiệp giảm thời gian và chi phí tuân thủ.

Cùng quan điểm, ông cho rằng thước đo thành công của lần sửa đổi không chỉ nằm ở chất lượng của riêng Luật Đất đai mà còn ở mức độ ăn khớp giữa Luật Đất đai với các luật về đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tài sản công và thuế.

Đặc biệt, với các quyết định đầu tư vào đất kéo dài 20-50 năm, điều doanh nghiệp cần không nhất thiết là một chính sách “tối ưu”, mà trước hết phải là một chính sách ổn định và có thể tiên liệu.

Không chỉ sửa luật, phải sửa cách vận hành

Ở phía cơ quan soạn thảo, ông Đào Trung Chính cho biết việc sửa Luật Đất đai lần này xuất phát từ những yêu cầu mới, trong đó có việc vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp và tháo gỡ các điểm nghẽn để tạo động lực phát triển.

Một định hướng đáng chú ý khác là chuyển từ tư duy bồi thường thiệt hại về đất sang tái thiết cuộc sống của người có đất bị thu hồi. Theo đó, chính sách không chỉ dừng ở việc bồi thường mà cần tính tới sinh kế, việc làm và thu nhập của người dân sau thu hồi đất.

Với quy hoạch, cơ quan soạn thảo hiện nay cũng đang nghiên cứu hướng mỗi đơn vị hành chính chỉ lập một quy hoạch. Tuy nhiên, sự khác biệt hiện nay giữa hệ thống phân loại đất trong Luật Đất đai và phân loại đất theo pháp luật về quy hoạch đô thị, nông thôn đòi hỏi phải được khớp nối để bảo đảm quản lý và giám sát việc sử dụng đất theo quy hoạch.

Trong khi đó, chuyển đổi số cũng được đặt vào quá trình cải cách. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai gắn với dữ liệu dân cư được kỳ vọng có thể làm thay đổi cách thức thực hiện một số thủ tục, trong đó có vấn đề công chứng giao dịch đất đai. Tuy nhiên, ông Chính nhấn mạnh việc không đưa một thủ tục vào luật không đồng nghĩa với việc lập tức bỏ thủ tục đó; các quy định cụ thể vẫn có thể được thiết kế ở cấp nghị định để tiếp tục nghiên cứu.

Nhìn tổng thể, các ý kiến tại hội thảo cho thấy yêu cầu lớn nhất của lần sửa đổi này không chỉ là “bớt điều khoản”, mà là làm cho hệ thống pháp luật đất đai vận hành đơn giản hơn, thống nhất hơn và dự đoán được hơn.

Với doanh nghiệp, một đạo luật tốt không chỉ giúp biết mình được làm gì, mà quan trọng hơn là biết ai quyết định, phải mất bao lâu, chi phí bao nhiêu và quy định đó có đủ ổn định để họ dám bỏ vốn trong nhiều thập niên hay không. Đây cũng là những câu hỏi cần được giải đáp trong quá trình hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai lần này.