LS. Phạm Thanh Tuấn: Sửa đổi Luật đất đai phải làm rõ quy định chuyển tiếp để tránh 'kẹt' dự án

Tại Hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức, LS. Phạm Thanh Tuấn - đoàn luật sư thành phố Hà Nội, đã đưa ra 7 nhóm nội dung góp ý, trong đó tập trung vào các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và những vấn đề trực tiếp liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, ở nhóm nội dung liên quan đến doanh nghiệp, ông Tuấn đặc biệt lưu ý đến quy định chuyển tiếp khi các dự án đang triển khai phải thích ứng với những thay đổi của Luật Đất đai mới.

Một trong những tình huống được ông Tuấn đặt ra là các dự án đang sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, thuộc diện lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu để thực hiện dự án xã hội hóa. Nếu đến thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực ngày 1/3/2027, dự án đã hoàn tất lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa được giao đất thì sẽ xử lý như thế nào?

Theo phân tích của ông Tuấn, Dự thảo Luật Đất đai mở rộng các trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý. Vì vậy, nếu không có quy định chuyển tiếp phù hợp, có thể phát sinh cách hiểu rằng những dự án đã lựa chọn xong nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định mới.

Từ đó, LS. Phạm Thanh Tuấn đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu bổ sung quy định chuyển tiếp theo hướng: trường hợp dự án đã hoàn tất lựa chọn nhà đầu tư thì không phải thực hiện lại thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, nếu dự án thuộc trường hợp phải đấu giá theo quy định mới.

Một vấn đề khác được ông Tuấn lưu ý là chuyển tiếp trong xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Ông dẫn quy định tại Dự thảo Luật Đất đai liên quan đến những dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định về quy hoạch nhưng chưa hoàn tất việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo ông, cách quy định tại các khoản liên quan có thể dẫn tới tình trạng một dự án đồng thời rơi vào nhiều trường hợp chuyển tiếp khác nhau.

Điểm cần làm rõ là liệu Ban soạn thảo có chủ đích phân định các trường hợp theo từng bước của quy trình xác định giá đất hay không. Nếu có, quy định cần được thể hiện rõ hơn để tránh khó khăn khi áp dụng vào dự án thực tế; nếu không, cần cân nhắc lại cách thiết kế điều khoản chuyển tiếp để bảo đảm thống nhất.

Với các dự án bất động sản, LS. Phạm Thanh Tuấn cũng đề nghị chỉnh lại cách quy định về chuyển nhượng dự án.

Theo ông, Dự thảo Luật Đất đai hiện quy định việc chuyển nhượng dự án theo pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế tồn tại các cơ chế chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư và theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Nếu Luật Đất đai chỉ dẫn chiếu đến Luật Kinh doanh bất động sản, phạm vi điều chỉnh có thể bị thu hẹp và không bao quát đầy đủ các trường hợp chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.

Do đó, ông Tuấn đề xuất không giới hạn khái niệm vào “chuyển nhượng dự án bất động sản”, mà nên sử dụng cách tiếp cận rộng hơn là “chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Khi đó, việc áp dụng theo Luật Đầu tư hay Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được xử lý tương ứng theo quy định của từng luật, thay vì tạo thêm một giới hạn ngay trong Luật Đất đai.

Bên cạnh các vấn đề dành cho doanh nghiệp, LS. Phạm Thanh Tuấn cũng đưa ra một số kiến nghị liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất.

Ông đề nghị mở rộng trường hợp tái định cư tại chỗ đối với người bị thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, thay vì chỉ giới hạn trong dự án khu đô thị hoặc khu dân cư nông thôn. Theo ông, trong bối cảnh phạm vi các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được mở rộng, trong đó có quỹ đất đối ứng cho dự án BT, cách quy định hiện nay có thể khiến một số người bị thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại không thuộc hai nhóm trên không được tái định cư tại chỗ.

Ông cũng đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường về đất đối với những trường hợp sử dụng đất ổn định, không tranh chấp trong khoảng thời gian từ ngày 1/7/2014 đến ngày 1/8/2024. Theo ông, nếu Dự thảo mở rộng khả năng được xem xét cấp giấy chứng nhận cho nhóm này thì cần đánh giá rõ hệ quả đối với quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Một kiến nghị khác là Dự thảo cần quy định rõ hơn các loại hỗ trợ đối với người sử dụng đất trong luật, thay vì giao toàn bộ nội dung này cho Chính phủ quy định. Theo ông Tuấn, những vấn đề cơ bản liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nên được xác lập ngay trong Luật Đất đai, còn Chính phủ quy định chi tiết về điều kiện, trình tự và thủ tục thực hiện.

LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng quy định mới không chỉ cần đúng về mặt chính sách mà còn phải đủ rõ để có thể chuyển tiếp và vận hành trơn tru đối với những dự án đang triển khai. Với doanh nghiệp, đặc biệt là các dự án có sử dụng đất, những khoảng trống trong quy định chuyển tiếp có thể trở thành điểm nghẽn ngay tại thời điểm luật mới bắt đầu có hiệu lực.